降低個人住房貸款成本

通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在此之前，個人住房貸款利率政策規(guī)定：新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成；首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“此次政策調(diào)整意味著，未來各地的個人首套住房商貸利率最低可以到4.4%，這個利率是非常優(yōu)惠的。從當前對于新市民購房貸款政策進一步放松的角度出發(fā)，未來新市民或許能拿到這些超低利率的貸款，體現(xiàn)了國家對于新市民購房的支持和保障?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟的穩(wěn)定器、壓艙石，當下疫情對普通人收入和房地產(chǎn)市場都有很大影響。此次政策調(diào)整并不是直接降息，而是給地方執(zhí)行空間，并且只針對個人首套房貸，具體執(zhí)行需要等待各地落地細則。”

東方金誠首席宏觀分析師王青認為：“通過下調(diào)房貸利率推動樓市企穩(wěn)回暖，有很強的必要性和針對性。同時，二套房貸利率下限依舊為相應期限LPR加60個基點，表明在房住不炒基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率下限調(diào)整釋放的信號是重點鼓勵剛需、繼續(xù)遏制投資投機需求。”

促進房地產(chǎn)市場需求回穩(wěn)

2022年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，3月份，新發(fā)放個人住房貸款利率為5.42%，比年初低17個基點。此外，今年以來，多地密集發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定市場，政策內(nèi)容包括降低首付比例、提高公積金貸款額度、放松二套住房限購等。

嚴躍進表示：“此次政策調(diào)整有助于引導地方政府和銀行機構進一步調(diào)整貸款政策，充分落實低成本購房優(yōu)惠，同時結合近期各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以進一步促進購房者減少購房壓力。此外，政策有助于引導房企積極推盤和銷售，為后續(xù)房地產(chǎn)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件?！?/p>

上海金融與發(fā)展實驗室主任、國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛指出，此次政策調(diào)整主要是引導銀行對新發(fā)個人住房按揭貸款利率定價進行支持，有助于降低貸款成本，對促進房地產(chǎn)市場需求回穩(wěn)、建設“穩(wěn)預期、穩(wěn)房價、穩(wěn)地價”的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制有一定的幫助。

通知提到，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，央行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

植信投資研究院首席經(jīng)濟學家連平認為：“此次政策調(diào)整，可以說是對中共中央政治局會議‘支持剛性和改善性住房需求’政策要求的落地，對于降低購房者成本、鼓勵首次置業(yè)需求的釋放都是有利的。目前多地在逐步松動房地產(chǎn)限制政策，此次個人首套住房商貸利率下限調(diào)整后，各地大概率會相應下調(diào)利率。”

那么，房貸利率下調(diào)對銀行經(jīng)營壓力大嗎？連平介紹，目前首套房貸占個人住房按揭貸款整體的比例不是很大，房貸利率下行對部分中小銀行可能影響稍大，對行業(yè)整體影響有限。此外，銀行業(yè)整體經(jīng)營狀況相對來說比較穩(wěn)健，這種幅度的讓利也不會對銀行體系產(chǎn)生很大的壓力，且銀行可根據(jù)自身的條件和能力選擇利率下調(diào)的幅度。

不排除5月LPR下調(diào)可能性

剛剛過去的4月，央行如期下調(diào)金融機構存款準備金率25個基點，共計釋放長期資金約5300億元。LPR方面，上次LPR降息在今年1月，1年期LPR下調(diào)10個基點，5年期LPR下調(diào)5個基點，截至4月，LPR報價已連續(xù)三個月按兵不動。5月13日，央行有關負責人解讀4月份金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)時表示，將加大穩(wěn)健貨幣政策的實施力度。目前，5月LPR報價公布在即，二季度降息可以期待嗎？

王青認為：“本次首套房房貸利率下限下調(diào)，是針對房地產(chǎn)的定向調(diào)控措施，并不意味著接下來LPR報價下調(diào)及政策性降息（MLF利率下調(diào)）的空間封閉。作為‘增量政策工具’的一部分，二季度降息降準有可能持續(xù)落地?！?/p>

連平也表示，5月份LPR下降的可能性不能排除。他指出，最近經(jīng)濟運行壓力較大，市場出現(xiàn)擔憂情緒，目前的政策導向也強調(diào)下降實體經(jīng)濟融資成本。雖然可能沒有大幅度下調(diào)的空間，但是從現(xiàn)實運行來看，釋放一些積極的政策信號對市場也是有利的。

曾剛指出：“目前來看，LPR還是有下調(diào)的必要。LPR的調(diào)整不只涉及新增的個人住房按揭貸款，還涉及存量貸款。LPR下調(diào)后，存量貸款客戶的利率支出成本可以得到一定程度的節(jié)約，對金融機構讓利實體經(jīng)濟、支持居民保消費等方面，也能起到更加積極的作用?！?/p>