2014年伊始，樓市出現(xiàn)了季節(jié)性降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量放緩。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年前12天，一二線城市成交環(huán)比下降高達(dá)19.7%和15.7%。是什么造成了這場(chǎng)樓市開年成交寒流？
房貸全面收緊
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)公布去年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，北上廣深一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅領(lǐng)漲全國，上海漲21.9%，北京漲20.6%，廣州漲20.4%，深圳漲20.3%。至此，北上廣深已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月同比上漲超20%。面對(duì)城市房價(jià)出現(xiàn)過快上漲，地方政府出臺(tái)了一系列控制房價(jià)的舉措，多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明房貸收緊作為調(diào)控手段短期內(nèi)作用明顯。而二三線城市房屋空置率上升，無疑是房貸風(fēng)險(xiǎn)指向標(biāo)。銀行本身對(duì)于房貸的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知度也在提升。今年以來，有不少銀行對(duì)房貸進(jìn)行了有意識(shí)地壓縮，銀行房貸審批需層層把關(guān)不說，房貸優(yōu)惠措施也難尋蹤影。
“在2013年1月份，市場(chǎng)上幾乎所有的銀行都能申請(qǐng)首套房貸8.5折優(yōu)惠。不過在今年開年，優(yōu)惠基本沒見到，大多銀行都執(zhí)行基準(zhǔn)利率，如工行首套房貸在新年之后就從去年的上浮5%調(diào)回基準(zhǔn)利率。”大源按揭總經(jīng)理鄭大源表示。
而股份制銀行利率上浮的幅度更大，如中信銀行和廣發(fā)銀行，無論是首套房貸還是二套房貸，利率均上浮20%。民生銀行則繼續(xù)一如既往地停止房貸業(yè)務(wù)。
據(jù)了解，截至1月17日，匯豐銀行首套房貸款100萬以上可以申請(qǐng)利率9折優(yōu)惠，而50萬-100萬則可申請(qǐng)9.5折優(yōu)惠。不過外資行嚴(yán)格的審批制度也讓不少人望而卻步。
9折優(yōu)惠在市場(chǎng)上已經(jīng)非常罕見，但在去年大部分時(shí)間，匯豐銀行等外資行首套房貸都可以申請(qǐng)到8.5折的優(yōu)惠，如今的9折優(yōu)惠已經(jīng)較此前有所上浮。
“照經(jīng)驗(yàn)來看，一般來說1月份都是銀行額度比較松的時(shí)候，但是現(xiàn)在都沒有銀行給出利率優(yōu)惠，看來今年房貸想要有優(yōu)惠是比較懸了。”保來理財(cái)總經(jīng)理助理盧敏菁分析表示。
房價(jià)仍有上漲空間
盡管2014年初開發(fā)商放緩了推盤速度，但隨著2013年底各地加大了土地供應(yīng)力度，市場(chǎng)預(yù)期2014年總體供應(yīng)量將出現(xiàn)回升，樓市供求矛盾將獲得緩和。克爾瑞研究報(bào)告顯示，2014年一線城市總體供應(yīng)走勢(shì)將是穩(wěn)中有增。其中，上海市供應(yīng)總量保持穩(wěn)定，深圳和北京同比上升兩成和四成。
與此同時(shí)，二線城市的供應(yīng)量則迎來全方位擴(kuò)張。根據(jù)克爾瑞跟蹤的樣本城市來看，其中八成的新增住宅供應(yīng)將同比上升，寧波、南京等城市同比增幅超過20%，其中增幅最高的寧波達(dá)到了48%。
“在一線城市中，深圳2014年的新增供應(yīng)相對(duì)充足，北京和上海2014年的預(yù)期供應(yīng)分別相當(dāng)于2013年成交量的91%和85%，從數(shù)據(jù)上看略顯不足，但考慮到這兩個(gè)城市有巨大的本地購房需求，以及對(duì)外來人口的強(qiáng)大吸引力，其市場(chǎng)實(shí)際潛在需求應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)前成交規(guī)模，因此北京和上海的供應(yīng)水平仍有不足。”
克爾瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，由于一線城市土地的高度稀缺，市場(chǎng)仍然存在較大的提價(jià)空間，因此在短期需求不足，長期溢價(jià)空間看好的情況下，開發(fā)商在一線城市的供應(yīng)也自然更為謹(jǐn)慎，惜售意愿更強(qiáng)。
“在二線城市中，除廈門和蘇州2014年預(yù)期供應(yīng)不能覆蓋當(dāng)前年度成交量之外，其余城市供應(yīng)均充足”，楊晨青還表示，部分如寧波這樣供應(yīng)量大增的城市已出現(xiàn)階段性供過于求的征兆，這部分城市未來房價(jià)上漲動(dòng)力將被削弱，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈。
在“2014中國房地產(chǎn)新年峰會(huì)”上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生表示，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)分化的走勢(shì)，二三四線城市將面臨消化庫存的壓力，一線城市因受到供求關(guān)系的影響，其房價(jià)仍將慣性上漲，只是同比漲幅較去年有所回落。聶梅生最后指出，從長遠(yuǎn)看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一線城市房價(jià)未來將逐步向國際大都市靠攏。
貸款難或?qū)⒊掷m(xù)全年
今年年初為何住房貸款申請(qǐng)一反常態(tài)的困難，原因何在？一位農(nóng)商行負(fù)責(zé)人指出，今年初房貸政策并沒有出現(xiàn)預(yù)期的松動(dòng)，部分原因是今年監(jiān)管部門對(duì)銀行提出的新要求。據(jù)了解，今年監(jiān)管部門對(duì)銀行提出均衡放款的要求，不能在一段時(shí)間集中放款。對(duì)此各家銀行提出均勻放貸的目標(biāo)，總行要求各分支行上半年和下半年貸款規(guī)模相近，各月之間貸款規(guī)模相近，從而導(dǎo)致今年年初貸款沒有出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。
“監(jiān)管部門對(duì)銀行提出均衡放款要求”的說法從一位國有銀行工作人員口中得到了證實(shí)。這位工作人員表示，“現(xiàn)在分支行每天都上報(bào)貸款數(shù)據(jù)，所以現(xiàn)在雖然是年初，但房貸并沒有明顯放松。”目前房貸規(guī)模和貸款利率優(yōu)惠由各銀行自行制定，但多家銀行均表示首套房貸暫時(shí)沒有優(yōu)惠。
農(nóng)商行負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，利率市場(chǎng)化將促使銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，降低對(duì)房貸的傾斜力度，“相對(duì)于小微貸、企業(yè)貸等流動(dòng)資金貸的短周期和高利率，房貸長則二三十年，短的也要五年，降低了銀行資金的流動(dòng)性和靈活性，而且由于是低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，利率水平不可能太高，對(duì)銀行來說不具備吸引力。”他表示，過去由于利率不能自由浮動(dòng)，銀行更傾向于低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，但未來隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，銀行會(huì)把更多的資源投入到高利率的業(yè)務(wù)，“這是市場(chǎng)導(dǎo)向的必然結(jié)果。”
那么2014年房貸趨勢(shì)會(huì)怎樣呢？中國銀行湖南省分行金融理財(cái)師陳經(jīng)理分析認(rèn)為，目前銀行資金處于緊平衡狀態(tài)，預(yù)計(jì)2014年，房貸將很難有寬松的節(jié)奏，貸款難將持續(xù)全年。綜合樓市多年的發(fā)展來看，信貸處于寬松的情況下，房價(jià)不可能下調(diào)；而信貸如果收緊，房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。