如今，隨著房價(jià)的上漲，很多二手房買賣都采取銀行貸款的形式。那么，貸款能否批下來、何時(shí)批下來，就成為關(guān)系到買賣雙方各自利益的重要方面。

如果在《房屋買賣合同》的訂立與簽署中，沒有對(duì)按揭貸款方面做出必要的明確，那么，房主可能面臨“無限期等待”的尷尬局面。

說一個(gè)發(fā)生在我身邊的實(shí)際案例。

由于生意周轉(zhuǎn)，朋友小王準(zhǔn)備賣一套位于天津塘沽的房子，買主提出以銀行按揭貸款形式付房款，朋友同意，于是雙方就簽署了《房屋買賣合同》。

不過，雖然買主去銀行申請(qǐng)了按揭貸款，但由于買主自身征信有瑕疵，再加上朋友的房子房齡較長（近30年），因此貸款特別難辦。

因?yàn)橛械你y行針對(duì)高房齡住宅，貸款比例很低；也有的銀行可以做高比例貸款，但最多只能貸20年，沒辦法貸到30年。

于是，買主為了爭(zhēng)取自己的利益，頻繁更換銀行，三個(gè)月之后還沒確定貸款方案。

小王可就沉不住氣了：你三番五次換銀行，啥時(shí)候是一站?。抠I家可不著急，他說我得找一個(gè)自己滿意的、利息又低期限又長的銀行做貸款才行。

第八條、買受人因自身原因未能獲得貸款機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的（包括未按貸款金額足額批準(zhǔn)的），雙方同意買受人繼續(xù)向其他機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，直至貸款批準(zhǔn)。

小王這才傻了眼。他說這是中介給我的標(biāo)準(zhǔn)范本合同，沒細(xì)看就簽了，沒想到這么太坑人了！

啥叫“直至貸款批準(zhǔn)”？那不就是無限期等下去嗎！雖然懊悔不已，但總得想辦法解決，不能真就傻等下去啊。

迫于壓力，買家最終選擇了其中一家銀行做按揭貸款，朋友的房子也算賣出去了。

相信在實(shí)際的二手房買賣中，很多朋友也遭遇過類似的情形。

那問題來了，為什么標(biāo)準(zhǔn)的買賣合同中，會(huì)存在“雙方同意買受人繼續(xù)向其他機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，直至貸款批準(zhǔn)”這一條？

首先，各大銀行針對(duì)二手房貸款的資信要求、抵押物（房子）的要求不盡相同，有的銀行相對(duì)嚴(yán)格，有的則寬松。大體來說，房齡越老的房子，批貸越不容易，貸款成本也越高；越新的房子，越容易批貸，貸款成本也越低。

而且，目前選擇貸款的買家，有相當(dāng)一部分人是因?yàn)槭诸^的錢只夠首付，如果不批貸款就真的買不起房，所以他也只能多試幾家銀行去找合適的貸款方案，減少首付與月供壓力。

從這個(gè)角度來說，允許買家多試幾家銀行是合乎情理的，但問題在于，要有一個(gè)起碼的期限。

如果找了若干家銀行但都沒有批貸，說明個(gè)人資質(zhì)存在很大問題，你再找?guī)准毅y行也沒用；或者這幾家銀行批準(zhǔn)的金額都是100萬，那說明你最多也就能貸100萬。

這種情況下，如果還想買房，就應(yīng)該自己補(bǔ)足貸款差額，而不是一味的找其他銀行，耽誤時(shí)間。

實(shí)際上，對(duì)于貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)或已批金額不足的情況，房主并非只有“直至貸款批準(zhǔn)”這一個(gè)選項(xiàng)。

大家有空留意一下，中介提供的所謂“范本合同”里，其實(shí)是有三個(gè)不同的方案可供勾選。

1、 買受人自行籌集剩余房款并支付給出賣人；

說白了，就是差多少錢自己補(bǔ)多少錢。假如除去首付，還需貸款100萬，銀行就批了80萬，剩下那20萬您買家自己掏腰包。

個(gè)人認(rèn)為，這條方案對(duì)房主是最有利的。如果買家不掏錢，100%違約。

2、買受人繼續(xù)向其他機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款直至批準(zhǔn)；

這條就是上面案例中的選項(xiàng)，也是中介經(jīng)常默認(rèn)選擇的方案，同時(shí)也是最不利于房主的方案。

我們上面分析了，這條方案雖然有合理性，但缺乏期限約束，因此我們需要加上補(bǔ)充條款，如：

在貸款申請(qǐng)被銀行拒絕之日起的15日內(nèi)，最多可再向1家（或2家）銀行繼續(xù)申請(qǐng)貸款，并選擇在其中之一辦理貸款手續(xù)。

這樣一來，可以有效約束買房人在力所能及的情況下，及時(shí)履行房屋買賣合同。

如果買房人在此約束之外還想繼續(xù)申請(qǐng)貸款，那么就屬于違約行為，房主可追究違約責(zé)任，要求雙倍賠償定金并解除合同。

3、本合同自動(dòng)終止，買賣雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，已收定金和房款如數(shù)退還。

這條對(duì)于業(yè)主而言，也存在不合理性。

辦理貸款是買房人單方面的義務(wù)，因?yàn)榉孔邮悄阕约哼x的，貸款能否批下來、能貸多少錢就完全取決于買房人本身的資質(zhì)。如果貸款失敗，無責(zé)解約對(duì)房主顯然不太公平。

所以，如果大家選擇這條方案，建議加上補(bǔ)充條款，如：

本合同自動(dòng)終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但買受人應(yīng)向出賣人支付X萬元的補(bǔ)償金，用于彌補(bǔ)合同履行期間房屋無法出售的時(shí)間損失。

上述三條，買賣雙方應(yīng)本著溝通協(xié)商的原則進(jìn)行選擇，而不是憑借中介默認(rèn)的勾選就完事。

建議二手房的房主，尤其是房齡超過20年的老房，針對(duì)《房屋買賣合同》中的貸款方案一定要謹(jǐn)慎選擇，必要時(shí)可以加上上面說的補(bǔ)充條款，進(jìn)一步維護(hù)自身利益，避免陷入“無限期等待”的尷尬局面。