<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)9月9日訊，以前，都是為了結(jié)婚而買房，現(xiàn)在卻是為了買房而離婚，辦理離婚手續(xù)之后便牽著手去搶購(gòu)房子。這樣的故事雖是荒誕，卻在北上廣深這樣的大城市一幕幕上演，這些幸福的房奴，在背負(fù)著數(shù)百萬(wàn)房貸的同時(shí)，更憧憬著更高的房?jī)r(jià)帶來的富足。
這也恰恰驗(yàn)證了中國(guó)新增房貸異常兇猛的事實(shí)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至6月末，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)新增個(gè)人購(gòu)房貸款為2.36萬(wàn)億。房貸成了新增貸款的主力軍！今天，小編就來和大家分析分析房奴和房貸。
北上深房奴：房貸200萬(wàn)起
數(shù)據(jù)顯示，深圳、北京和上海的平均房?jī)r(jià)分別為50842元、47619元和43052元，想要在北京購(gòu)置一套60平方米的房子，按照平均價(jià)計(jì)算，至少要花費(fèi)286萬(wàn)元，扣除20%的首付款57萬(wàn)元，那么仍然需要背負(fù)229萬(wàn)元的房貸，即使按照公積金貸款3.25%的貸款利率，按揭20年，仍需承擔(dān)12964.46元的月供。
而2016年7月，根據(jù)招聘網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京平均薪酬僅為7720元。
然而，在北京四環(huán)之內(nèi)單價(jià)5萬(wàn)／平方米的房子都很難尋覓了。若想位置好一點(diǎn)，房間大一點(diǎn)，豈是200萬(wàn)的貸款能滿足的？
房貸飆升后，購(gòu)房杠桿也隨之攀升，中國(guó)人的還款負(fù)擔(dān)率與日俱增，一聽到還貸，房奴就心痛到無法呼吸了。
中國(guó)還貸壓力已超經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的美、日
備受關(guān)注的中國(guó)購(gòu)房杠桿率有多高？還款負(fù)擔(dān)到底有多重？回答這兩個(gè)問題，需要用到交易杠桿率和還款負(fù)擔(dān)率兩個(gè)指標(biāo)。（聽上去有些暈菜，下面小編就說人話）
1.交易杠桿率
交易杠桿率可用來衡量中國(guó)購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)空間。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局、央行及廣發(fā)證券研報(bào)數(shù)據(jù)，中國(guó)新房交易杠桿率為27%，中國(guó)上半年住房（新房＋二手房）交易杠桿率為36%，從歷史上來看，中國(guó)新房交易杠桿率在2009年達(dá)到高點(diǎn)，連續(xù)兩年回落后重新緩步上升,到今年出現(xiàn)明顯的跳升。
中國(guó)歷年住房交易杠桿率
與美國(guó)和日本相對(duì)比來看，美國(guó)是一個(gè)購(gòu)房首付比例相當(dāng)?shù)偷膰?guó)家，交易杠桿率要比中國(guó)高出很多，次貸危機(jī)前，基本維持在80%－90%，到2007年升至100％，即所謂的“零首付”購(gòu)房，次貸危機(jī)后迅速回落，2010年至今維持在65%左右。
而日本住房交易杠桿率在1974年約37%，在1987年最高峰也達(dá)到100%，資產(chǎn)泡沫破裂后的五年之間回落到45%左右的水平。
對(duì)比可見，中國(guó)的交易杠桿率雖然低于泡沫時(shí)期的美日，但連年攀升的態(tài)勢(shì)仍值得警惕。
2.還款負(fù)擔(dān)率
還款負(fù)擔(dān)率可用來衡量中國(guó)居民償還房貸的壓力。根據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)數(shù)據(jù)，2011年－2012年，中國(guó)居民家庭每年負(fù)擔(dān)的房貸還款金額占家庭可支配收入的20％以下，到2015年則上升至28%，2016年或?qū)⒔咏?0%。也就是說，假設(shè)房奴每月的收入是10000元，那么將有4000元用來還房貸。
中國(guó)歷年居民還款負(fù)擔(dān)率
同樣與美、日兩國(guó)比較。美國(guó)在次貸危機(jī)時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)32%，2015年，還款負(fù)擔(dān)率為27%左右。而日本在資產(chǎn)泡沫時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)到45%，資產(chǎn)泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。
對(duì)比可見，中國(guó)目前高達(dá)40%還款負(fù)擔(dān)率，已超越次貸危機(jī)時(shí)期的美國(guó)，已接近資產(chǎn)泡沫時(shí)期的日本，可見，中國(guó)人的負(fù)債程度之深，還款壓力之大。
房貸緣何激增？
1.貨幣超發(fā)
中國(guó)貨幣缺口（M2增速與GDP名義增速之差）在12年由負(fù)轉(zhuǎn)正，并不斷擴(kuò)大，這意味著貨幣供給遠(yuǎn)高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)貨幣的需求。過剩的貨幣涌入金融資產(chǎn)中，債市、股市相繼迎來牛市。2015年股市大跌后，買房成了投資者心中最簡(jiǎn)單直接的資產(chǎn)配置方式。房地產(chǎn)也被中國(guó)人當(dāng)作保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)標(biāo)的，過去20年的經(jīng)驗(yàn)似乎也印證了這一觀點(diǎn)。
2.房奴為國(guó)接盤
數(shù)據(jù)顯示，2015年年底地方政府債務(wù)余額16萬(wàn)億元，2016年前8個(gè)月，地方政府債券發(fā)行4.8萬(wàn)億，發(fā)行規(guī)模超去年全年。
經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的下滑必然會(huì)傳導(dǎo)至金融系統(tǒng)，而金融系統(tǒng)最大的危機(jī)之一就是地方債務(wù)。如何能避免危機(jī)爆發(fā)？其實(shí)，大部分省會(huì)直轄市都是是靠賣地償債。
于是，貨幣放水、降首付、降交易稅費(fèi)、低利率等多種利好條件涌現(xiàn)，購(gòu)房杠桿提升、門檻降低，各地掀起又一輪買房潮，房?jī)r(jià)大漲、地王頻現(xiàn)，土地價(jià)格自然水漲船高。
在這個(gè)循環(huán)里，房奴肩挑大任。
3.銀行更愛貸款給房奴
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行，去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要任務(wù)，矛頭都集中在了采礦業(yè)、煤炭鋼鐵業(yè)及建筑業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)，占產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)比重43%的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭向下，對(duì)未來經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期悲觀，不肯再加大杠桿申請(qǐng)貸款。
銀行等金融部門不敢也不想對(duì)某些企業(yè)繼續(xù)放杠桿。但是對(duì)于個(gè)人房貸則不同，由于在中國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)制度而無個(gè)人破產(chǎn)制度，再加上有三成首付的安全墊，所以對(duì)于銀行而言，個(gè)人貸款自然是比企業(yè)貸款要來的優(yōu)質(zhì)，也更傾向于向個(gè)人發(fā)放房貸。
北上深賣掉可以買半個(gè)美國(guó)？
根據(jù)測(cè)算，把北上深賣掉以后足以買下半個(gè)美國(guó)，把整個(gè)日本買下來也不是問題。如果貨幣一直超發(fā)，一國(guó)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)暴漲，理論上最終可以買下全世界！這樣想想，好像很快就可以擁有全世界，幾百萬(wàn)的房貸又算得了什么？
但，這顯然是荒謬的。
貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲會(huì)有兩種結(jié)果：
一種是80年代末的日本，貨幣超發(fā)，經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩，由于日本央行的干預(yù)，日元還是升值的，結(jié)果是日本房地產(chǎn)資產(chǎn)被嚴(yán)重高估。迫于通脹和貶值壓力，日本央行大幅提高利率、緊縮貨幣供給，穩(wěn)定了匯率，卻最終導(dǎo)致股市和樓市崩盤。
另一種是2008年前的俄羅斯，同樣是貨幣超發(fā)，資產(chǎn)價(jià)值被高估，俄羅斯為穩(wěn)定樓市，選擇讓匯率貶值，貨幣購(gòu)買力大幅受損。
結(jié)語(yǔ)：從居民家庭的貸款負(fù)擔(dān)來看，按照目前的收入、利率、房?jī)r(jià)的水平測(cè)算，中國(guó)居民家庭的還款負(fù)擔(dān)壓力已經(jīng)較重，房貸高增不可持續(xù)，要警惕地產(chǎn)泡沫！當(dāng)牛市的時(shí)候大家都是忽視風(fēng)險(xiǎn)的，一旦趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)敞口就暴露無疑了。
投資者在狂背債的同時(shí)，還是要謹(jǐn)慎評(píng)估自己的償還能力。
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