我們買房銀行只提供等額本金跟等額本息的還款方式，而恰恰想要的先息后本方式銀行不會(huì)給，這樣導(dǎo)致后期只能將房產(chǎn)按揭貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)抵押貸，但還是有很多人顧慮到期歸本問(wèn)題，白白被銀行賺去利息。
等額本息跟先息后本哪個(gè)劃算？
01
我們以貸500萬(wàn)、4.9%、等額本息，30年為例：
ps：等額本息30年總共支付利息456萬(wàn)
而先息后本500萬(wàn)，年化3.7%，30年期限，利息卻到了555萬(wàn)，比等額整整多了100萬(wàn)？
大家一看到這數(shù)據(jù)就嚇到了，心想還是30年等額本息劃算。
從還款金額來(lái)看，確實(shí)確實(shí)是等額劃算，但我們忽視一項(xiàng)很重要得數(shù)據(jù)。
通貨膨脹問(wèn)題！我們必須清楚的認(rèn)識(shí)到，通脹每年依然持續(xù)存在，印鈔機(jī)每天仍在工作，物價(jià)在上漲。等額本息總利息少，但前期壓力非常大，相當(dāng)于前期用值錢(qián)的錢(qián)去還未來(lái)不值錢(qián)的錢(qián)。
我國(guó)2001-2020年20年期間的總通貨膨脹率1524.54%，復(fù)合年化通貨膨脹率為14.96%。
簡(jiǎn)單說(shuō)就是：2020年12月31日，1624.54元人民幣的購(gòu)買力大致相當(dāng)于2001年1月1日100元人民幣的購(gòu)買力。
按照這個(gè)計(jì)算來(lái)說(shuō)，500萬(wàn) 30年內(nèi)，我續(xù)貸10次，加上成本跟利息，其實(shí)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本。
先息后本雖然總利息還的要更多，但后期錢(qián)會(huì)變得越來(lái)越不值錢(qián)，在房產(chǎn)的增值和通脹的稀釋下，哪怕這筆利息算下來(lái)更多，其實(shí)也微不足道了，
在未來(lái)十年，對(duì)于核心資產(chǎn)，我們的通貨膨脹率會(huì)在每年9%左右。如果你的錢(qián)主要是在社會(huì)發(fā)展，社會(huì)財(cái)富積累的過(guò)程中不落伍，那么你的投資理財(cái)就需要實(shí)現(xiàn)9%以上的復(fù)合年化收益才能實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值。
先息后本有什么劣勢(shì)？
02
先息后本年本有兩個(gè)明顯的劣勢(shì)：
1、 還3年-5年，需結(jié)清一次本金，就是所謂的“續(xù)貸”
一般客戶都會(huì)產(chǎn)生墊資費(fèi)、公證費(fèi)及其他手續(xù)費(fèi)，總成本高于貸款金額的1.5%，因此綜合成本會(huì)比其他兩種高。
2、 政策風(fēng)險(xiǎn)，是否可以順利續(xù)貸要看貸款政策以及個(gè)人征信保持問(wèn)題。
綜上所述，先息后本綜合成本高、續(xù)貸有不確定性、續(xù)貸需要投入一定的精力，并不一定適合所有人。
老 蔣 總 結(jié)
我是建議大家優(yōu)先選擇先息后本。
1、三種還款方式，不同的是歸還本金的速度
2、如何選擇還款方式，取決于借款人的現(xiàn)金流狀況，像一線城市資金流動(dòng)率大，都會(huì)優(yōu)先選擇資金利用率高的方式
3、在高通脹的時(shí)代，多（低利率）負(fù)債是明智的選擇。
在深圳購(gòu)買500萬(wàn)以上的房子本身壓力是巨大的，有這么好的方式減輕還款壓力，而且能讓自己舒適的生活著。