樓市“高燒不退”除了限貸限購還能怎么辦

8月房價漲幅擴大

8月份，中國房地產(chǎn)市場一改前幾個月房價漲勢放緩的局面，一、二、三線城市房價漲幅全面擴大。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，8月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個，最高漲幅為5.6%。二手住宅價格環(huán)比上漲的57個城市中，比上月漲幅擴大的城市有30個，漲幅在1%以上的城市有18個，最高漲幅為4.5%。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛指出，從最新的數(shù)據(jù)看來，房價上漲面大幅擴大，已經(jīng)由一線城市和部分二線城市擴大到了絕大部分二線城市甚至是大部分三線城市。

“受經(jīng)濟下行壓力的影響，社會資本愿意投資的領域有所減少，不少企業(yè)及居民選擇將大量資臣財入相對安全的房地產(chǎn)市場，這顯著推動了房價上漲。同時，居民對房價上漲預期的提升進一步促使更多資金進入樓市。此外，投機性‘炒房’、地價的大幅上漲及人口大規(guī)模向熱點城市集聚都不同程度地推升了房價?！敝袊嗣翊髮W財政金融學院副院長趙錫軍在接受本報記者采訪時說。

對于當前的房價，不少居民表示超出了其可承受范圍。央行近日發(fā)布的三季度調(diào)查報告顯示，53.7%的居民認為目前房價高，難以接受，較上季提高0.3個百分點，3.4%的居民認為令人滿意；對下季房價，23.1%的居民預期上漲，52.2%的居民預期基本不變。

“限購”“限貸”政策頻出

應該看到，房價過快上漲對經(jīng)濟社會有著顯著的負面影響。中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認為，房地產(chǎn)價格過高不僅加大資產(chǎn)價格泡沫破滅風險，也促使資金過度流入房地產(chǎn)業(yè)，進一步惡化實體經(jīng)濟投資不振的狀況。

為了遏制房價的非理性上漲，不少城市選擇了重啟“限購”“限貸”政策。有關統(tǒng)計顯示，近兩個月的時間里，有6個城市出臺了相關的“限購”“限貸”政策，這6個城市均為近期房價上漲較快的二線城市，包括合肥、蘇州、南京、武漢、廈門及杭州。

在具體的調(diào)控措施方面，各個城市的思路有所差異。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹指出，目前，蘇州、廈門和杭州3個熱點二線城市選擇了重啟“限購”措施，合肥、南京、武漢等多個城市則以提高按揭貸款首付比例為主要手段升級了“限貸”政策。

“作為政府一項基本的調(diào)控性政策措施，‘限購’能夠在一定程度上緩解房價過快上漲的局面，政策的收緊能減少房地產(chǎn)市場資金的流入。未來，如果房價繼續(xù)大幅上漲并對地方經(jīng)濟發(fā)展帶來顯著壓力，不排除更多城市選擇收緊調(diào)控政策的可能?！壁w錫軍說。

兩大難題亟待解決

僅靠“限購”“限貸”是否真的就可以完全解決樓市“高燒不退”的難題？趙錫軍指出，“限購”應被看作是一個臨時性的應對措施，為樓市“退燒”不能長期依賴這一點，否則只能起到“治標不治本”的效果。當前，由于投資渠道狹窄，社會資源大量進入房地產(chǎn)市場以及人地關系緊張的問題應該引起更多的重視。

8月份，人民幣貸款增加9487億元，其中，中長期貸款就增加了5286億元，占比達到55.72%，這也意味著大量的新增貸款進入了房地產(chǎn)市場。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，信貸不能只投入到房地產(chǎn)市場，要有政策約束；房地產(chǎn)去庫存不能只去一、二線城市，銀行對三、四線城市應考慮增加利率優(yōu)惠。

關于人地關系緊張這一難題，專家指出，一方面是一、二線城市人口大量涌入帶來的土地供不應求，另一方面是三、四線城市土地富裕卻吸引不來居民購房。對此，國家已經(jīng)在加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革，并采取了允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房等措施，后期還要強化政策落實。同時，三、四線城市自身也要配合這些政策，進一步推動配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高城市對居民的吸引力。

此外，中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦表示，多年以來，很多城市政府采取的是“擠牙膏式”的供地方式，使土地供應價格最大化。針對這一問題，要推動供地制度與城市需求平衡，如針對特大型城市房價上漲，就可以適當增加供地。