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在房地產(chǎn)銷(xiāo)售界很多人都說(shuō)有一個(gè)金三銀四，什么意思？以往每年的三月份、四月份剛好開(kāi)春，房地產(chǎn)業(yè)也能迎來(lái)一個(gè)銷(xiāo)售旺季。然而今年情況有些變化，三月份已經(jīng)過(guò)去了，很顯然剛剛過(guò)去的三月份算不得金三，雖然說(shuō)各地稍微迎來(lái)了一點(diǎn)小陽(yáng)春，但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)希望的那種熱賣(mài)的景象顯然沒(méi)有出現(xiàn)。
實(shí)際上這樣的冰凍期從去年下半年就已經(jīng)開(kāi)始，以往的節(jié)目我們跟大家聊過(guò)，去年上半年的時(shí)候因?yàn)閾?dān)心未來(lái)全世界都會(huì)遭遇到大通脹，所以很多人把投資的目光投向了房地產(chǎn)。大家覺(jué)得是不是持有房產(chǎn)能夠度過(guò)通脹？然而很多城市經(jīng)歷了多輪的政策調(diào)控之后，從去年下半年開(kāi)始房地產(chǎn)慢慢進(jìn)入到了冰凍期。
我記得當(dāng)時(shí)最嚴(yán)格的一個(gè)政策是某個(gè)地方推出來(lái)的二手房指導(dǎo)價(jià)，什么意思？咱們清楚以往二手房是隨行就市的，你房東想賣(mài)多少錢(qián)你就可以?huà)炫贫嗌馘X(qián)，只要有人愿意買(mǎi)就可以。但是為了抑制房地產(chǎn)無(wú)序上漲這股虛火，有的城市人家就推出了二手房的指導(dǎo)價(jià)。道理很簡(jiǎn)單，一手房你要賣(mài)之前你要到政府的去備案，所以相對(duì)而言這個(gè)一手房的價(jià)格是比較容易把控的。二手房的都是個(gè)人報(bào)，你愿意報(bào)多少就報(bào)多少，所以二手房的價(jià)格經(jīng)常是無(wú)序的。甚至有的小區(qū)人家業(yè)主心還很齊，哪一個(gè)業(yè)主把自己二手房的價(jià)格報(bào)的比較低的時(shí)候，這個(gè)鄰居群還有討論，大家說(shuō)你不要把你的房子價(jià)格報(bào)這么低，你報(bào)的這么低會(huì)影響到我們其他業(yè)主的權(quán)利的，會(huì)拉低我們整個(gè)小區(qū)的平均房?jī)r(jià)的。
針對(duì)這個(gè)情況，去年下半年的時(shí)候某個(gè)城市人家推出這個(gè)政策，這個(gè)城市的幾乎所有二手房，政府給一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，而且這個(gè)指導(dǎo)價(jià)實(shí)際上是比很多房主的掛牌價(jià)要低很多的，打了六折、打了七折的。當(dāng)?shù)卣f(shuō)我們給這個(gè)指導(dǎo)價(jià)并不是說(shuō)你非得以這個(gè)價(jià)格成交，而是告訴所有人，你這個(gè)備案價(jià)就是這樣，如果你非要以備案價(jià)高的價(jià)格去買(mǎi)，那么你風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。而且當(dāng)?shù)劂y行在評(píng)估二手房?jī)r(jià)格的時(shí)候要以這個(gè)備案價(jià)為基準(zhǔn)。換句話(huà)講，如果這套房屋的政府備案價(jià)是700萬(wàn)，那你頂多給他放七成490萬(wàn)的貸款，哪怕他實(shí)際成交價(jià)是1000萬(wàn)，你也不能給他放700萬(wàn)的貸款。
于是在各種各樣政策調(diào)控之下，去年下半年開(kāi)始各地房?jī)r(jià)都是量?jī)r(jià)齊跌，有人說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入到了寒冬。一直到今年開(kāi)年以來(lái)，由于房子實(shí)在是太難賣(mài)了，所以最近兩個(gè)月我們看到各地陸陸續(xù)續(xù)推出了各種各樣的解凍措施。有的城市人家已經(jīng)把限購(gòu)取消了，在過(guò)去幾年幾乎所有中國(guó)城市都推出了各種各樣的限購(gòu)措施，你得在當(dāng)?shù)亟贿^(guò)社保，還不能只交個(gè)一兩年，你才能有購(gòu)房資格?，F(xiàn)在有的城市把這個(gè)限購(gòu)取消了，還有的城市說(shuō)，以往我們經(jīng)常搞貨幣化棚改，貨幣化棚改可以短時(shí)間內(nèi)把大量的錢(qián)給那些拆遷的房主，給那些拆遷的戶(hù)，大家拿到錢(qián)之后房子被拆遷了，自然馬上要去買(mǎi)房。于是短時(shí)間內(nèi)造就了大量的剛需，所以當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)迅速的漲上來(lái)。
過(guò)去幾年貨幣化棚改這個(gè)詞我們簡(jiǎn)直都聽(tīng)不到，然而現(xiàn)在有的城市說(shuō)沒(méi)辦法，那我們得重拾貨幣化棚改了，這樣才有可能挽救當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。還有的城市把這個(gè)首付降下來(lái)，原來(lái)咱們知道付得三成，現(xiàn)在是說(shuō)兩成首付也可以，購(gòu)房者并不需要攢太多首付就可以入場(chǎng)，也推波助瀾。現(xiàn)在您去問(wèn)問(wèn)很多城市的首套房貸二套房貸這個(gè)利率通通下降了，甚至有的銀行說(shuō)這樣吧，二套房我們首付比例也不要那么高了，我們利息也不收那么高了，還有的城市干脆原來(lái)在二手房政策上是認(rèn)房又認(rèn)貸，現(xiàn)在不需要，人家是可以不用認(rèn)房又認(rèn)貸。
總之各地最近是推出了一系列的給房地產(chǎn)解凍的政策，然而很顯然效果不是很明顯。二月份全國(guó)房地產(chǎn)貸款的數(shù)額破天荒的下降了，這是過(guò)往十幾年所未有的現(xiàn)象。這說(shuō)明什么？這說(shuō)明買(mǎi)房子的人數(shù)量是在減少，所以跟銀行申請(qǐng)貸款人的數(shù)量也在減少。為什么會(huì)這樣？?jī)蓚€(gè)方面原因。
一方面疫情已經(jīng)兩年多了，尤其是過(guò)去兩個(gè)月新一輪的疫情已經(jīng)波及了28個(gè)省市，很多地方的經(jīng)濟(jì)被按下了暫停鍵。餐飲業(yè)、航空業(yè)、旅游業(yè)、教培業(yè)，很多行業(yè)因?yàn)橐咔樯钍艽驌?，所以老百姓手里沒(méi)有足夠的錢(qián)。而另一方面呢，由于房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)半年的冰凍期，因此很多消費(fèi)者是在持幣觀(guān)望的。
不知道大家有沒(méi)有關(guān)注到這個(gè)現(xiàn)象，那就是我國(guó)老百姓在買(mǎi)房的時(shí)候，經(jīng)常是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的。什么意思？一個(gè)時(shí)期房?jī)r(jià)越是上漲越漲越旺，反而很多人要沖到房市中去買(mǎi)。為什么？因?yàn)閷?duì)于大部分剛需而言，大家最擔(dān)心的就是我趕不上車(chē)，昨天的房?jī)r(jià)比今天低，今天的房?jī)r(jià)比明天低，后天房?jī)r(jià)可能更高，所以我得趕快上車(chē)趕快買(mǎi)，我再不買(mǎi)以后我就得花更多的錢(qián)，甚至我買(mǎi)不起這樣的地段這樣大小的房子了。
所以以往房地產(chǎn)一旦進(jìn)入到上升通道之后，你都不需要?jiǎng)訂T，大量的消費(fèi)者哪怕借很多錢(qián)也要涌進(jìn)來(lái)。可是反過(guò)來(lái)講，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入到下行通道之后，那很多消費(fèi)者就會(huì)持幣觀(guān)望。去年下半年以來(lái)，很多房地產(chǎn)商為了迅速回籠資金，人家打折，甚至號(hào)稱(chēng)不光是打七折打八折，甚至有的地方號(hào)稱(chēng)打骨折。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，咱們也清楚人家建房是有成本的，幾乎現(xiàn)在每一個(gè)樓盤(pán)我們?nèi)ゲ椴橘Y料你都可以查到，他這片樓盤(pán)的地當(dāng)年是多少錢(qián)招拍掛來(lái)的，折合樓面價(jià)是多少，我們?cè)偌右幌滤慕ò渤杀?、銷(xiāo)售成本、銀行利息，我們就能大概知道他的成本有多少，利潤(rùn)有多高。
對(duì)于有的開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)在人家考慮的根本不是我這個(gè)樓、這個(gè)小區(qū)賺不賺錢(qián)，我要考慮的是我整個(gè)資金鏈會(huì)不會(huì)斷掉的問(wèn)題。所以它以低于成本價(jià)銷(xiāo)售是有可能的，但是對(duì)于消費(fèi)者而言，這個(gè)時(shí)候反而大家變得更加理性了。因?yàn)槲覀兛紤]昨天房?jī)r(jià)比今天高，今天房?jī)r(jià)比明天高，那么明天有沒(méi)有可能降的更厲害呢？當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)入到下行通道之后，大家就要考慮了，說(shuō)我別現(xiàn)在買(mǎi)房買(mǎi)在頂點(diǎn)、買(mǎi)在山峰，明天我就損失了十幾、20萬(wàn)塊錢(qián)呀。
所以越是整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境不好，越是開(kāi)發(fā)商狂打折，反而大家的購(gòu)房意愿是大大降低的。這樣一個(gè)惡性循環(huán)導(dǎo)致金三銀四這個(gè)成色不再，而且說(shuō)實(shí)話(huà)我們也真得提醒廣大購(gòu)房者，當(dāng)房地產(chǎn)處于上升通道之時(shí)，往往我們并不太擔(dān)心人家資金鏈斷了，因?yàn)樗匿N(xiāo)售形式很火爆，大家唯恐買(mǎi)不到房，開(kāi)發(fā)商能迅速的回籠資金，他賺到了足夠的錢(qián)，所以不會(huì)出現(xiàn)爛尾。而且工程品質(zhì)相對(duì)也能得到保證，有的開(kāi)發(fā)商為了賺更多的錢(qián)，他會(huì)用更好的材料建樓把小區(qū)建得更漂亮，這樣才能賣(mài)大價(jià)錢(qián)。
可是一但房地產(chǎn)進(jìn)入到下行通道之后問(wèn)題可就來(lái)了，最小的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商賠本賣(mài)，他為了迅速的回籠資金，哪怕打折、哪怕賠本也得賣(mài)。但是你想他賺不到足夠的錢(qián)，有的開(kāi)發(fā)商有可能就在建筑的過(guò)程中偷工減料，本來(lái)應(yīng)當(dāng)是干掛石材的外界面，給你搞成這個(gè)涂料的，本來(lái)小區(qū)應(yīng)該栽很多樹(shù)搞綠化，干脆給你搞應(yīng)付干就得了。說(shuō)實(shí)話(huà)這還只是小事，消費(fèi)者更擔(dān)心的是開(kāi)發(fā)商千萬(wàn)不要因?yàn)橘Y金鏈斷裂停工了，最終形成爛尾樓了。
說(shuō)實(shí)話(huà)，現(xiàn)在已經(jīng)有好幾個(gè)頭部房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題了，有的欠人家的理財(cái)款還不上，有的業(yè)績(jī)太差，這個(gè)公報(bào)都不敢出，以至于被人家停牌。所以現(xiàn)在這樣一個(gè)狀態(tài)之下，去買(mǎi)這個(gè)期房或多或少都有點(diǎn)賭的成分。尤其在這個(gè)狀態(tài)下我們真得提醒大家，你千萬(wàn)不要只看到人家的打折，而看不到其中的風(fēng)險(xiǎn)。所以您覺(jué)得現(xiàn)在這樣一個(gè)狀態(tài)之下是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)嗎？