房價一路向上剛需何處安放

瘋狂的不只是土地和樓市，還有房地產(chǎn)貸款。

根據(jù)央行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)粗略計算，今年上半年個人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬億元，超過去年全年個人住房貸款的規(guī)模。16家上市銀行，截至2016年6月末的個人房貸規(guī)模，已經(jīng)達到了13.67萬億元，新增房貸規(guī)模高達2萬億。

土地、樓市，都在變成資本狂歡的慶功宴，剛需者的聲音越來越微弱，直至被淹沒。

這一場房地產(chǎn)市場的盛宴是對中國經(jīng)濟的解救，還是另一場危機的導火索？

看：瘋狂的房價與地價

9月19日中國國家統(tǒng)計局公布了最新的“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，在全國70個大中城市(國家統(tǒng)計局房價統(tǒng)計樣本城市)中，新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上漲的城市達到62個；二手住宅同樣也出現(xiàn)了樣本城市全面普漲的情況。根據(jù)統(tǒng)計，與去年同期相比，70個大中城市中二手房價格上漲的城市有53個(價格下降或持平的各有16個和1個)。

其中一些城市的房價漲幅之大，已經(jīng)讓人“瞠目結舌”。如在新建商品住房中，房價漲幅最高的廈門同比已暴漲44.3%，合肥、南京也分別達到40.5%和38.8%。除此之外，“北上廣深”老牌領漲的一線城市，也繼續(xù)保持房價不斷上漲的勢能，在高價位的基礎上，房價的漲幅同樣分別達到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情況也大體如此，同比漲幅最高的合肥，暴漲的幅度竟高達46.9%。

與此同時，土地市場也在輪番上演“瘋狂”。

來自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，全國土地市場合計有105宗高總價地塊，成交總價為3288.2億元，其中上市公司比例明顯占絕對多數(shù)，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億元，占比為84%。

這些錢從何而來？對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，去年下半年以來，房企融資成本大幅降低，國企、央企和評級較高的上市房企發(fā)債規(guī)模很大，動輒數(shù)十億元、上百億元規(guī)模，使銀行信貸以及各路資金對其“輸血”，提供了資金支持。

根據(jù)媒體引用廣發(fā)證券報告的數(shù)據(jù)，2016年1~7月，其監(jiān)測的重點上市房企共發(fā)生銀行貸款227筆，合計貸款總規(guī)模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環(huán)比上升568.1%，為16年以來最高水平。

除了銀行的信貸融資，信托計劃、私募基金、銀行理財甚至P2P等渠道進入房地產(chǎn)。中債登發(fā)布的《中國銀行業(yè)理財市場半年報(2016)》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月末，投向實體經(jīng)濟的理財資金余額16.03萬億元，投向房地產(chǎn)業(yè)的占比為13.06%，意味著有2.18萬億的理財資金余額“輸血”房地產(chǎn)。

實際上，不僅僅是銀行貸款、公司債等渠道，房企的杠桿融資已經(jīng)延伸至前端的拿地環(huán)節(jié)和土地出讓金首付環(huán)節(jié)。

“房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開發(fā)的過程中存在著多個杠桿融資的窗口，我們觀察到越來越多的房企在拿地環(huán)節(jié)就已經(jīng)開始引入杠桿資金，尤其是在主流城市地王中并不鮮見，我們認為這種模式在一定程度上進一步減少了房企自有資金的投入，未來市場調整周期中會存在放大風險的可能?！敝行沤ㄍ蹲C券研究發(fā)展部房地產(chǎn)行業(yè)研究團隊近日注意到，部分企業(yè)在土地競拍環(huán)節(jié)引入夾層融資，一般模式為：基金和房地產(chǎn)企業(yè)共同成立競拍主體SPV，其中基金占據(jù)絕對控制權，基金以委托貸款的方式提供資金，資金來源中優(yōu)先級包括資管計劃、信托計劃、有限合伙等綜合形式。

此外，購房尾款、物業(yè)費等ABS融資創(chuàng)新、非標債權融資和民間借貸等也在本輪房價上漲周期成為一些房企融資的手段——部分杠桿配資蘊含著巨大的風險。

拿下上海顧村地塊的信達地產(chǎn)，今年年中就曾引發(fā)媒體集中關注。2015年7月至2016年6月的一年中，信達先后在全國各地高調奪得9幅地塊，合計涉及資金超過350億元，其中超過一半刷新了價格紀錄，其中，顧村地塊總價58.1億元，樓面價3.7萬元/平方米，溢價率罕見地超過了300%。與之形成對比的是，該公司2015年全年的合同銷售才105.2 億元。財報顯示，從2011年至2015年，信達地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額一直為負，分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。其2015年資產(chǎn)負債率高達83.24%，突破了國企80%的紅線。

“如果面臨市場調整，房企面臨違約風險，相關杠桿基金有權競得土地，并有處置權。今年我們跟蹤的部分土地成交背后首付款放杠桿的情況并不是個例，由于在參與拍地環(huán)節(jié)企業(yè)實際投入的資金比例較少，在此輪地王潮背景下面臨的風險更大?！敝行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎如是認為。

但張大偉表示，未來三年，如果這些地王周圍房價上漲不超過100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。

染：無處安身的剛需

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年上半年50個代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平，其中3月創(chuàng)單月歷史新高；從各級城市來看，上半年同比均增長，二線城市成交同比增幅最高；十大城市二手住宅累計成交77.59萬套，同比增長42.5%。庫存與去化方面，受益于成交快速增長，20個代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對量處近兩年最低水平，庫存消化時間縮短至7.7個月。

以上海為例，2016年8月，上海市商品房成交均價為34899元/平方米，環(huán)比上漲12.67%，同比上漲了31.22%。商品住宅成交均價為42384元/平方米，環(huán)比上漲13.04%，同比上漲了40.18%。

作為夾心層的剛需們，需要直面房價暴漲的打擊，而這正是讓人為難的地方。

標準排名、BOSS直聘聯(lián)合發(fā)布2016年上半年大陸房價收入比最高城市排行榜，核心指標是2016年7月各城市每平方米平均房價與2016年各城市平均月薪的比值，也就是當月的房價收入比。

深圳7月以平均房價50842元、平均月薪7467元，房價收入比6.81，排名第一，此舉意味著半年的工資才能買一平方米；北京平均房價47619元，房價收入比6.17，位居第二；上海均價43052元，房價收入比5.67，位居第三。60個城市中，排名最后的城市是長春，平均房價6471元，薪酬5268元，房價收入比1.23。

此情此景之下，逃離一線城市，到鄰近城市置業(yè)已逐漸成為剛需們的流行選擇。

樓市購買力外溢、去庫存政策支持、信貸寬松等因素共同成就了臨深城市東莞、惠州上半年樓市成交量價創(chuàng)紀錄的結果。

綜合惠州房管局和家家順研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年上半年，惠州全市共成交住宅84722套，同比上漲106.5%，平均每小時有19套新房成交。成交均價為8899元/平方米，相較2015年全年成交均價上漲了31%。這是惠州樓市有史以來成交量最高、去化最快的上半年。

家家順研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳客比例最高的是惠州，通過該中介機構購買惠州新房的買家中，超八成來自深圳。

一名外地開發(fā)商在年初收購了惠州本地開發(fā)商的數(shù)個項目，其區(qū)域總經(jīng)理表示，集團重視環(huán)深城市的布局，選擇重倉惠州因其鄰近深圳的區(qū)域位置。他認為，惠州樓市的發(fā)展很大程度上取決于深圳購房者購買力的轉移。

不僅如此，面對高房價的地產(chǎn)市場，租房已然演變成一項剛需們不得不參與的“城市運動”。

還以深圳為例，鏈家針對小區(qū)房調研的一份租房報告顯示，7月深圳住房平均租金為每月68.7元/平方米，套均租金為4938元/月。其中套房總價3000元/月內的比例只有20.4%，2000元/月內的僅占比4.2%，4000~8000元/月占比接近72%，高于8000元/月的超過7%，中高租金物業(yè)持續(xù)明顯增加。

然后在平均月薪只有7647元的深圳，該如何在當下的租金行情中獲取安穩(wěn)且具備初步品質的生活？

染：進入金融寡頭時代

不久前，商業(yè)文明聯(lián)盟創(chuàng)始人、《第一財經(jīng)日報》前總編輯秦朔撰文指出，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入房地產(chǎn)資本主義時代，房子被賦予了更多金融屬性，已被當作金融工具和資本來運作。

秦朔在文中直指：“如果說囤地、捂盤、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài)；現(xiàn)在則是中盤，就是大規(guī)模使用金融工具(貸款和金融機構的場外配資)，盡可能加杠桿，充分利用地價上升來擴張資產(chǎn)負債表；負債越多越好，用‘負債’競逐‘資產(chǎn)’(包括房地產(chǎn)公司股權)，然后拉升資產(chǎn)價格，或者快速周轉產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進一步融資擴張?！?/p>

8月30日披露中期業(yè)績報告的中國恒大集團以9999.15億的總資產(chǎn)規(guī)模，以及1.86億平方米土地儲備稱冠行業(yè)，但伴隨著其擴張的同時，其杠桿的極致運用也成為資本市場擔憂的焦點。數(shù)據(jù)顯示，恒大今年中期資產(chǎn)負債率為81.79%，意味著該公司近萬億的資產(chǎn)中，有八成來源于負債，即便不考慮其中的預收賬款等非負債因素，其負債狀況也不甚樂觀。美銀美林發(fā)表研究報告顯示，如果加上永續(xù)債等資本工具，恒大實際負債比率高達430%，公司負債比率維持在非常高的水平。

無獨有偶，萬科、碧桂園這兩家年銷售規(guī)模位于國內前三的公司在今年上半年的資產(chǎn)負債表也呈現(xiàn)杠桿放大趨勢。其中，萬科資產(chǎn)負債率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂園資產(chǎn)負債率則由2015年底的75.32%上升至2016年中期的78.20%。

一線巨頭尚且如此，二三線房企的負債率也難逃一“高”。Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年以來國內房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率逐年攀升，到2015年達到74.61%的新高點。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會今年年中的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》也顯示，上市房企2015年負債水平保持高位運行，凈負債率均值為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。

行業(yè)負債水平上升的結果是房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的大幅度膨脹。上述房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的報告顯示，2015年上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%；凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產(chǎn)業(yè)務收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。

隨著房地產(chǎn)快速增長期的結束，房地產(chǎn)企業(yè)的分化越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的格局面臨重構，地產(chǎn)金融寡頭壟斷的趨勢正在形成，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出。

在去年年底的中央經(jīng)濟工作會議上也首次公開提出“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，意圖創(chuàng)造良性的行業(yè)整合環(huán)境，促使部分中小房企逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，完成行業(yè)重組。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”逐漸成為新常態(tài)，未來行業(yè)將進一步洗牌。

克而瑞對33家官方公布銷售業(yè)績的房企統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其合計銷售業(yè)績高達11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達74.6%，而銷售面積也達到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。這33家房企平均完成年度任務指標65%，歷史首次出現(xiàn)上半年平均完成指標過半的現(xiàn)象，遠超往年平均完成率。

隨之而來的是中小房企的無力退出。去年8月，浙江廣廈公告稱擬用三年時間退出房地產(chǎn)業(yè)，轉向影視文化行業(yè)。隨后，蘇寧環(huán)球也宣布了同樣的情況。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，最終推動市場集中度越來越高。

在國內資本市場上，這種聚集與重組甚至蔓延到了各個產(chǎn)業(yè)——以恒大為代表的地產(chǎn)資本以投資資金的形式外溢，似乎已經(jīng)成為普遍趨勢。

從7月底攪局萬科A股，到在廊坊發(fā)展上的兩度舉牌，這家依托地產(chǎn)的投資集團開始攪動中國資本市場，可謂兇猛凌厲、出手快準狠。

與此同時，“恒大系”股票集體飆升，連番漲停，市值高達2000多億的萬科也一度錄得4個漲停板，廊坊發(fā)展則在短短半個月時間股價翻倍。其余如嘉凱城、寶鷹股份、金螳螂、騰達建設等恒大控股或有恒大資金入主的概念股股價也是一飛沖天氣勢逼人。

有不完全統(tǒng)計顯示，恒大系的資本版圖中，至少已經(jīng)囊括了16家上市公司和2家新三板掛牌公司，其中，上市公司包括12只A股、4只H股。

此外如保利地產(chǎn)、碧桂園、泰禾集團、金茂等地產(chǎn)公司旗下都設立了投資公司或創(chuàng)投基金，專門在市場上進行股權并購。種種跡象顯示，在地產(chǎn)公司多元化擴張的訴求之下，地產(chǎn)資本對其他產(chǎn)業(yè)的入侵方興未艾，呈現(xiàn)進一步加速的跡象。

探：貨幣，貨幣，貨幣

是什么推升了這一波房價的上漲？

北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，當前樓市是貨幣推升的，與土地供給無關，土地供給過剩而不是不足，基于這個判斷，需求是避險性的比重大于居住。

方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平也認為，2015年~2016年房價的暴漲根本原因是低利率和貨幣超發(fā)。

央行數(shù)據(jù)顯示，2015年人民幣新增貸款11.72萬億元，同比多增1.8萬億元，創(chuàng)下歷史最高水平。相比4萬億刺激出臺的2009年，還要多投放了2萬多億元。此外，到2015年12月末廣義貨幣M2余額139.23萬億元，同比增長13.3%。

海通證券首席宏觀分析師姜超在近期的一份研究報告中指出貨幣信貸回升的兩個重要因素：一個是金融監(jiān)管的放松，另一個是持續(xù)的降息。

2015年，央行開始對同業(yè)存款、貸款比監(jiān)管持續(xù)大幅放松?！斑@一放松推動了2015年信貸增速的反彈?！?/p>

另外，央行自2014年11月開始，連續(xù)6次降息，1年期貸款利率從6%降至4.35%?！柏泿判刨J的回升在2015年推動了全國房價的回升?！苯硎?。

加之，2015年6月股市暴跌，8月新匯改以來人民幣對美元出現(xiàn)大幅貶值，全球資產(chǎn)價格下跌，資產(chǎn)荒之下，2015年下半年開始，全國一二線城市房價漲聲一片，尤其是一線城市房價持續(xù)暴漲。

“貨幣寬松的背景下，市場出現(xiàn)資產(chǎn)荒，使房地產(chǎn)再次成為居民保值增值的最好選擇?！敝袊y行國際金融研究所宏觀經(jīng)濟與政策研究主管周景彤告訴《第一財經(jīng)日報》。

眼下這一輪房地產(chǎn)價格的上漲，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“和2009年背景如出一轍。”都是較為寬松的政策推升了房地產(chǎn)市場的價格。

回到2008年，其貨幣政策從下半年開始便“適度寬松”：9月15日開始，先后降息5次；1年期貸款利率從高峰的7.47%下調至5.31%；5年期以上個人住房公積金貸款利率由5.22%下調至3.87%；與此同時，還擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調整最低首付款比例。

著名經(jīng)濟學家任澤平9月20日發(fā)布的房地產(chǎn)分析報告認為，從房地產(chǎn)占GDP比重的指標來看，中國房地產(chǎn)存在明顯泡沫。報告中的數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠高于全球260%的平均水平。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委則認為：中國的房地產(chǎn)市場絕大多數(shù)是加杠桿的形式獲得融資，這將蘊含巨大風險。

在不少業(yè)內人看來，接下來決定房地產(chǎn)走勢的命脈，或許捏在貨幣政策制定者手中。任澤平認為，未來房地產(chǎn)市場關鍵在貨幣松緊。

他表示，平均而言，一輪房價上漲和需求釋放周期18個月左右，2014年底啟動的這一輪房價上漲周期在接近尾聲。貨幣政策逐漸回歸中性，未來貨幣政策可能從主動放水轉向衰退式寬松。

2016年6月末，M2余額同比增長11.8%。人民幣貸款比年初增加7.53萬億元，同比多增9671億元。

根據(jù)人民銀行發(fā)布的《二季度貨幣政策執(zhí)行報告》，下一階段貨幣政策思路，將“繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策”，并強調“從量價兩個方面保持貨幣金融環(huán)境的穩(wěn)健和中性適度”，“疏通貨幣政策向實體經(jīng)濟的傳導渠道”。

近日，央行相繼開啟公開市場14天和28天逆回購操作，并用3個月MLF到期置換6個月和1年的MLF。市場人士認為，這一系列舉動“去杠桿”的政策意圖明顯。

周景彤稱，貨幣政策是宏觀政策，不僅僅針對一個市場。目前從各方面綜合來看，貨幣政策保持穩(wěn)定就可以，不要進一步放松或收緊?！耙环矫媸且驗榻?jīng)濟下行的壓力仍然不小，仍需要貨幣政策保持一定的寬松，為財政政策穩(wěn)增長創(chuàng)造一定的條件。另一方面，如果貨幣政策進一步放松，或許會催生資產(chǎn)泡沫進一步膨脹，以及匯率貶值、資本外流加劇等問題。”

魯政委表示，“我從來不認為中國房地產(chǎn)將來的導火索在國內?！彼麑Ρ緢笥浾叻Q，美聯(lián)儲貨幣政策的轉向推進到半程，或許將成為中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的一個引擎?！澳壳埃袊慕?jīng)濟下行壓力仍存，主觀上并不會收緊貨幣政策。但客觀上而言，隨著美聯(lián)儲貨幣政策的收緊，其貨幣政策巨大的溢出效應恐怕使中國也不能獨善其身。當美聯(lián)儲的貨幣政策收緊到半程之后，中國自己的貨幣政策出現(xiàn)實際的轉向，那時候或許會是真正嚴峻的挑戰(zhàn)降臨之時?！彼f。