<body> 臣財貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）09月26日訊，近日，中國建設(shè)銀行發(fā)布的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”公告顯示，從2015年以來，個人住房貸款不良資產(chǎn)率不斷攀升，而且最近一年內(nèi)違約率增長勢頭明顯。
作為個人住房貸款占有率最高的銀行，建行2015年和2016年發(fā)行的4期針對個人住房貸款不良資產(chǎn)支持證券中，深圳、上海、蘇州和廊坊等均位列前十之內(nèi)。有意思的是，這些違約率較高的城市也恰是當前房價上漲勢頭較為迅猛的區(qū)域。
蘇州違約率最高
建行也是國內(nèi)最大個人住房貸款提供方，其此次發(fā)布的報告，雖非全國個人住房貸款違約情況的完整反映，但在一定程度上折射出房貸違約的基本分布情況。
從違約地域分布情況來看，2015年9月份發(fā)行的建元2015年第一期中，違約率最嚴重城市為深圳，占比為45.95%，其次為福州、鄭州和上海，占 比 分 別 為 19.6%、16.89%和14.44%，四個城市違約金額總量為15.69億元，占比接近97%。
2015年12月發(fā)布的建元2015年第二期中，違約金額最大的城市為蘇州，占比為29.91%，其次為青島和成都，分別占比為6.89%和6.07%，另外廣州和福州占比分別為4.99%和4.21%。五個城市總體違約貸款金額為41.86億元，占比達到52%。
2016年5月份發(fā)行的建元2016年第一期證券中，違約金額城市分布相對較為分散，超過5億元的共有7個城市，其中廊坊和蘇州占比分別為9.44%和9.13%，分別位列第一和第二。其他5個城市分別為濰坊、北海、宜昌、南寧和廣州，7個城市違約金額達48.25億元，占比為49.5%。
2016年9月份發(fā)行的建鑫2016年第二期證券中，違約金占比最大城市為西安，占比11.87%，連同榆林、重慶、大連和鄂爾多斯5個城市累計占比為42.76%。
從2015年、2016年建行發(fā)行的4期證券來看，違約情況較為嚴重的有蘇州、廊坊、深圳、濰坊、北海、宜昌、南寧、廣州、青島和成都等10個城市，其中前9個城市本息違約金額均超過5億元，成都為4.88億元。
10大城市中，蘇州違約情況最為嚴重，總規(guī)模達到32.95億元，占總體違約規(guī)模的14.71%，其次為廊坊和深圳，本息違約金分別為9.2億元和7.45億元。這三個城市也是近期房價上漲較快的主要城市。
從省份上來看，違約金本息總額超過10億元的有8個省份，其中廣東最高為45.25億元，江蘇為34.84億元，山東為25.38億元，這三個省均為經(jīng)濟實力較強的省份。此外廣西、河北、福建、浙江和湖北五個省份違約本息金額均超過13億元。
經(jīng)濟觀察報獲悉，建鑫2016年不良資產(chǎn)支持證券并非建行第一次關(guān)于個人住房貸款證券化嘗試，早在2007年，建行曾發(fā)行建元2007年個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，另外，建行還在2015年和2016年5月份發(fā)行了3期相關(guān)個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。
其中建元2015年第一期覆蓋個人住房違約貸款規(guī)模為16.22億元，2015年第二期規(guī)模為80.42億元，2016年建元第一期規(guī)模為97.49億元，如果加上建鑫2016年第二期29.93億元，不到兩年時間里，建行累積處理個人住房貸款不良資產(chǎn)規(guī)模為224.04億元。
按照建行2016年6月底個人住房貸款3.18萬億中0.34%不良率計算，其個人住房貸款不良資產(chǎn)規(guī)模為108億元，而2016年兩期產(chǎn)品覆蓋規(guī)模為127億元，如果算上今年6月份以來新增的不良資產(chǎn)規(guī)模，基本覆蓋了建行全部個人住房貸款不良資產(chǎn)。
哪類群體違約率最高
從建行發(fā)布的4期個人住房貸款違約情況來看，違約者均為相對低收入者，年收入10萬元以下違約率占比超過一半，年收入30萬元以下違約率超過80%，年收入30萬元以上違約率占比均未超過20%。
建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券顯示，最近一年內(nèi)違約情況較為突出，截至2016年6月底，在7980筆違約按揭中，一年內(nèi)發(fā)生違約筆數(shù)為4735筆，在總的違約本息金29.93億元中，一年內(nèi)違約金額為16.49億元，占比為55%。
從貸款違約人年齡分布來看，30歲到40歲之間違約比例最高，普遍占到40%以上，平均占比超過違約金總數(shù)一半以上。這一年齡段也是房地產(chǎn)市場上購房的主力群體，其次為40歲到50歲之間群體，30歲以下違約占比相對較低。
從違約人所從事的職業(yè)來看，呈現(xiàn)領(lǐng)域和專業(yè)較為集中，處于第一位的為專業(yè)技術(shù)人才，占比為29.11%，接近個人住房貸款違約總量的三成，其次為普通職員，占比為25.06%，第三位為商業(yè)和服務(wù)業(yè)人員，占比16.52%，三類職業(yè)占比超過七成。
從違約貸款情況分析，不難看出違約人并非主動惡意違約，而是出于某種不確定因素而被動違約，在貸款期限上，10年到20年占到八成左右，從還款時間來看，六成以上違約人已經(jīng)償還了5到10年按揭。
從違約貸款抵押物面積來看，100平方米到200平方米占比普遍超過50%，這一區(qū)間購房者主要為改善型中等收入者，顯示違約人重點集中在改善型領(lǐng)域。其次為剛需型100平方米以下面積，占比也普遍超過30%。
雖然個人住房貸款不良資產(chǎn)率上升勢頭較猛，從整個銀行信貸系統(tǒng)來看，這一類別貸款不良資產(chǎn)率相對較低，由于絕大多數(shù)房貸均有抵押物，所以形成壞賬后對銀行損失相對較小。
在其他領(lǐng)域信貸違約相對偏高且疲軟的背景下，未來包括建行在內(nèi)的多數(shù)銀行均把個人住房貸款作為一個重點深耕的領(lǐng)域，但在風險管理上加強管控。多個城市的地產(chǎn)人士均表示，在從事個人住房貸款銀行中，建行審核最為嚴格。
在陜西省，2016年初去庫存背景下，房貸按揭首付一度降低至20%，目前西安多數(shù)銀行執(zhí)行25%的首付，建行原則上執(zhí)行30%首付。在重慶，首付則并不按照銷售價格，而是按照銀行自己對抵押物評估價格7成放貸。
此外，個人住房貸款違約率最高的并非房地產(chǎn)市場較差的三四線城市，相反市場較為活躍的一二線城市成為房貸違約的重災區(qū)。這一定程度與一二線城市房價普遍較高相關(guān)，從房價和收入比來看，北上深分別為18.1、20.8和27.7，遠高于紐約、倫敦和東京的8、12和10。
首經(jīng)貿(mào)大學發(fā)布的《京津冀金融惠普報告》顯示，京津冀三地，房貸占家庭負債比例較高，北京和天津超過80%，河北也達到60%以上。
個人住房信貸違約率抬頭
2013年以來，銀行業(yè)凈利潤增速已經(jīng)出現(xiàn)較大放緩，尤其2015年凈利潤率下滑較為嚴重，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和建設(shè)銀行四大國有銀行普通股從2014年10%以上降至2015年3%以下。
2016年上半年，四大國有銀行凈利潤率有所回升，但仍全部未突破3%，其中很大程度又依賴于個人住房貸款增長貢獻。2016年上半年，個人住房貸款在各家銀行新增貸款占比，建行為63.46%，農(nóng)行為64%，工行為44.25%，中行為74.27%。
在全國個人住房貸款中，截至2016年6月底，國內(nèi)個人住房信貸總量為16.55萬億元，其中工商銀行為2.86萬億元，中國銀行為2.08萬億元，建設(shè)銀行為3.18萬億元，農(nóng)業(yè)銀行為2.24萬億元，建設(shè)銀行規(guī)模最大，四大國有銀行個人住房信貸占比達62.6%。
從四大銀行發(fā)布的2016年半年報不難看出，相比于2015年末，2016年上半年銀行不良貸款率均有不同程度的上升，但上升幅度有所減緩，其中建行和工行上升了0.05個百分點，中行上升了0.04個百分點，農(nóng)行上升幅度最小為0.01%。
不過，同期與銀行整體信貸不良率上升幅度相比，個人住房信貸不良率增幅較小，其中規(guī)模最大的建行這一比率分別為1.63%和0.34%，2015年末建行個人住房信貸不良率為0.31%，截至2016年6月底，工行個人住房信貸違約率為0.43%，略高于建行。
聯(lián)合資信對建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券評級報告顯示，2013年以前，個人住房貸款每年違約筆數(shù)均在5000筆以下，2014年這一數(shù)字達到9000筆左右，2015年則上升至17000筆左右，2016年上半年已經(jīng)達到10000筆左右。
從這份報告中不難看出，從2014年開始，個人住房貸款違約量開始大幅度增加，而且在2015年、2016年上半年仍在大幅增加中。雖然相比于建行整體龐大信貸量而言，個人住房貸款違約率增加較小，但基數(shù)增加量和增長幅度均呈現(xiàn)擴大化趨勢。
從這一變化不難看出，銀監(jiān)會主席尚福林提出加強對個人住房信貸壓力和風險進行測試的用意。建行陜西某支行一位信貸部相關(guān)人士表示，目前該行并沒有啟動關(guān)于個人住房貸款壓力和風險測試，既然監(jiān)管層提出，各家銀行應(yīng)該很快啟動測試。
在其看來，相比于其他銀行，建設(shè)銀行對個人住房貸款審核較為嚴格。“一個是首付比例比其他銀行要高5-10%，二是對購房者還款能力進行核實，原來你可能提供工資流水和收入證明就可以了，現(xiàn)在還要對這些材料的真實性進行審核。”