只漲不跌深入人心瘋狂樓市有哪些風(fēng)險(xiǎn)

前段時(shí)間，河南有一對(duì)做小買賣的大爺大媽，由于擔(dān)心房?jī)r(jià)再度瘋長(zhǎng)超過自己的支付能力，就扛著自己做買賣攢下來的一麻袋的錢來售樓處買房，當(dāng)然這一麻袋的錢并不是百元大鈔，而是一元和五元的零錢。最后，售樓處抽調(diào)了數(shù)位員工才數(shù)清了這一麻袋的鈔票，總共是三萬塊。

中國的樓市自商品化以來還沒有經(jīng)歷過大的調(diào)整，在沒有下跌“參考史”的情況下，大家更愿意相信房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。從這件小事可以看出，房?jī)r(jià)只漲不跌的理念已經(jīng)深入到了社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力最弱的群里。

如今，越來越多的人開始相信房地產(chǎn)是被政府護(hù)著的一頭倒不下的“?！保绕涫且痪€城市的房?jī)r(jià)還將更加堅(jiān)挺。然而，一個(gè)瘋狂的市場(chǎng)最終會(huì)回歸到原有的價(jià)值，不管這個(gè)回歸的周期有多長(zhǎng)，以及回歸的方式是怎樣，去年A股的股災(zāi)就是一個(gè)真實(shí)的例子，只不過它回歸的方式有些不好看，是個(gè)硬著陸。

泡沫肯定會(huì)被擠出，讓資產(chǎn)回歸到合理的價(jià)格，這個(gè)過程或許三年，或許五年，但方式不太可能是日本式的硬著陸，倒有可能是人民幣計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)沒有跌，但美元計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)則是大幅縮水。

市場(chǎng)上不乏一些看空樓市后市的觀點(diǎn)，從中我們也可以窺探出中國樓市存在的一些風(fēng)險(xiǎn)。

一、中國購房者的還款負(fù)擔(dān)已超過次貸危機(jī)時(shí)的美國人

2011年~2012年，中國居民家庭每年負(fù)擔(dān)的房貸還款金額占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年則上升至28%，2016年或?qū)⒔咏?0%。美國在次貸危機(jī)時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)32%。而日本在資產(chǎn)泡沫時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)到45%，資產(chǎn)泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

對(duì)比可見，中國目前高達(dá)40%還款負(fù)擔(dān)率，已超越次貸危機(jī)時(shí)期的美國，已接近資產(chǎn)泡沫時(shí)期的日本，可見，中國人的負(fù)債程度之深，還款壓力之大。

二、上市房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度大幅下滑

一線城市、部分二線城市地王頻出，將土地成本抬升到新高度，甚至對(duì)沖了內(nèi)地低利率環(huán)境所帶來的融資成本下降。這使得房企利潤(rùn)率持續(xù)下滑成為趨勢(shì)。A股上市房企上半年凈利潤(rùn)同比下滑的房企達(dá)到驚人的51家，且有6家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅僅是因?yàn)樘潛p減小而已。頻出的高價(jià)地塊如果不能順利“解套”，債務(wù)杠桿最終可能成為房企脖子上的致命套索。

三、一線城市高房?jī)r(jià)在人才市場(chǎng)造成劣幣驅(qū)逐良幣

高房?jī)r(jià)已經(jīng)將外來人口流入的門檻越抬越高，精英人才因?yàn)閻毫拥木幼∩顥l件而選擇逃離，而簡(jiǎn)單體力勞動(dòng)者本來就無意定居大城市，所以反而不會(huì)被高房?jī)r(jià)所嚇退。人才的流失將降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量，而人口的規(guī)模和素質(zhì)對(duì)于城市或經(jīng)濟(jì)體發(fā)展而言意義重大。

四、貨幣“大放水”不會(huì)一直持續(xù)

一方面，本輪實(shí)行的寬松貨幣政策初衷并非單獨(dú)指向樓市，但在實(shí)操中卻讓重點(diǎn)城市樓市成了最大的得益者，還虹吸了其他實(shí)業(yè)的資金。另一方面，如果貨幣大規(guī)模放水，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)依舊下滑，從而導(dǎo)致匯率大幅下跌，這是管理層最不愿看到的現(xiàn)實(shí)。未來通過溫和的方式來讓貨幣政策適度緊縮，這對(duì)樓市是一個(gè)重大的利空。

總之，一句話：“錢多還是換點(diǎn)美元吧?！?/p>