10月02日訊，本文分為三個(gè)部分，第一部分闡述了經(jīng)濟(jì)體和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“大周期”和“小周期”，第二部分具體研究在大周期內(nèi)究竟有哪些因素影響房地產(chǎn)價(jià)格，用到了兩個(gè)指標(biāo)——一個(gè)是“居民部門利息保障倍數(shù)”(居民總儲(chǔ)蓄/利息支出)，一個(gè)是“新房名義市值對(duì)居民購(gòu)買力占用比例”(私人部門房屋新開工套數(shù)×當(dāng)年新房均價(jià))/(居民部門總儲(chǔ)蓄+信用凈增長(zhǎng)-本年利息支出)，第三部分具體闡述對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)的預(yù)判，及警示一個(gè)信號(hào)。 1、理解房地產(chǎn)價(jià)格的“大周期”和“小周期”
目前圍繞中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有諸多無(wú)法達(dá)成共識(shí)的無(wú)效爭(zhēng)論。一個(gè)很大的原因，是試圖用“小周期”時(shí)代的邏輯去理解“大周期”階段的問(wèn)題。
在開始討論之前，我們先要厘清一個(gè)問(wèn)題——房地產(chǎn)是否真的存在周期？這取決于我們?nèi)绾卫斫狻爸芷凇边@個(gè)詞語(yǔ)。如果按照“周期性函數(shù)”的數(shù)學(xué)定義(要求其震蕩具有穩(wěn)定或有序的規(guī)律性)，可以肯定地說(shuō)，迄今為止提出的所有房地產(chǎn)周期理論都無(wú)法通過(guò)實(shí)證檢驗(yàn)。但如果我們根據(jù)“收斂定理”的定義，認(rèn)為任何“可積且可導(dǎo)”的曲線，均可分解為諧波組合，那么一切連續(xù)波動(dòng)的圖形均具有周期性。因此，我們可以將房地產(chǎn)周期視作一種“景氣循環(huán)”，有一定的規(guī)律可循，但進(jìn)行基數(shù)性量化較為困難。
下面我們從國(guó)際比較的角度來(lái)看看，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)過(guò)去近百年來(lái)漲幅到底是多少？中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅與發(fā)達(dá)國(guó)家過(guò)去相比，到底算不算太大？
1。美國(guó)經(jīng)驗(yàn)
在我們的視野范圍內(nèi)，目前尚未見任何經(jīng)濟(jì)體，有長(zhǎng)達(dá)百年的可信、整體性、連續(xù)、電子化房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，美國(guó)數(shù)據(jù)質(zhì)量較高，但符合上述條件的數(shù)據(jù)，也只能追溯到1950 年。與中國(guó)不同，美國(guó)有每套總價(jià)數(shù)據(jù)和成交套數(shù)，但沒(méi)有平米數(shù)據(jù)，而中國(guó)則是有平米數(shù)據(jù)，而沒(méi)有套的數(shù)據(jù)。
下面兩張圖表分別描述從1950 年到2015年，美國(guó)住宅每套的均價(jià)和每年的價(jià)格漲幅：
從這兩張圖中可以讀出一些信息：從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲、易漲難跌。在過(guò)去66 年，美國(guó)房產(chǎn)只在1970、1991-1992 和2008-2011 期間三次下跌，其他年份全部上漲。同時(shí)，也并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律。每次(房產(chǎn)地)景氣循環(huán)的時(shí)長(zhǎng)和幅度，并無(wú)統(tǒng)一的規(guī)律。
如果我們將房地產(chǎn)均價(jià)、消費(fèi)物價(jià)、和名義GDP增速放在一起比較，可以得到以下這張圖：
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從這張圖可以看出，從1950年到2015年，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲24.8 倍，同期消費(fèi)物價(jià)指數(shù)上漲9.95 倍，名義GDP 上升28.33 倍。也就是說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)看，美國(guó)房?jī)r(jià)跑贏CPI，但略輸給名義GDP。另外一個(gè)有趣的觀察就是，這三條曲線從未交叉，并保持基本類似的走勢(shì)，也就是說(shuō)，美國(guó)的房?jī)r(jià)、物價(jià)水平，和經(jīng)濟(jì)體的名義增長(zhǎng)水平是同向變動(dòng)，高度相關(guān)的。其中有一個(gè)非常重要的分界點(diǎn)，就是1980-1982 年左右。之前三條曲線都呈現(xiàn)總體上行態(tài)勢(shì)，而之后則轉(zhuǎn)向下行。這個(gè)點(diǎn)，就可以看作區(qū)分美國(guó)經(jīng)濟(jì)“大周期”和“小周期”階段的分界點(diǎn)。
事實(shí)上，從歷史數(shù)據(jù)看，幾乎每個(gè)經(jīng)濟(jì)體都有一個(gè)類似的分界點(diǎn)。也就是說(shuō)，每個(gè)經(jīng)濟(jì)體在其發(fā)展史上，幾乎都有(且僅有)一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的“大周期”。在這個(gè)大周期結(jié)束后，則進(jìn)入總體平緩、短期波動(dòng)的“小周期”時(shí)代。
2。日本經(jīng)驗(yàn)
與美國(guó)不同，日本沒(méi)有全國(guó)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但有地價(jià)數(shù)據(jù)。從下圖可以看出，相對(duì)于美國(guó)，日本的這個(gè)分界點(diǎn)要鋒利得多，在1990-1992年期間，日本開始從經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的“大周期”轉(zhuǎn)入入總體平緩、短期波動(dòng)的“小周期”時(shí)期。
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從美日以及其他很多經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從從大周期轉(zhuǎn)向小周期的原因主要是“城市化”。在城市化基本完成后，一般經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)會(huì)結(jié)束，住房需求基本得到滿足，新增住房需求減少，存量交易、二手交易成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的主流。如果從定量分析來(lái)看，日本分界點(diǎn)(1992年)的城鎮(zhèn)化率是77.6%，而美國(guó)分界點(diǎn)(1982 年)的城市化率是74%，非常接近(考慮到日本的最新城鎮(zhèn)化率高于美國(guó)，二者之間的差異就更小)，也就是說(shuō)，75%左右的城鎮(zhèn)化率是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展一次性大周期的臨界點(diǎn)。因此，許多在小周期內(nèi)有效的邏輯，對(duì)這么一個(gè)一次性的大周期階段并不適用。
以日本1955-1974 年地價(jià)增速為例，這20年間日本地價(jià)基本年漲幅都超過(guò)10%，平均在20%左右，部分年份超過(guò)35%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期日本人均GDP、人均收入的增速。
為什么不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格增速可能在一定時(shí)間內(nèi)遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)、收入增速呢？原因有二。首先，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)之前，房?jī)r(jià)往往有一個(gè)“喚醒期”，一開始國(guó)內(nèi)居民不會(huì)意識(shí)到未來(lái)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅低于經(jīng)濟(jì)增速，這些累積的落差，在之后都會(huì)被補(bǔ)齊。其次，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)剛剛結(jié)束的時(shí)候，房?jī)r(jià)仍會(huì)保持慣性上行。(關(guān)于后一個(gè)因素，在下一段我們可以分析得更深入一點(diǎn)。)
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第二個(gè)論述則是“房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)有一定的穩(wěn)定、合理區(qū)間”。
對(duì)于小周期階段，這個(gè)邏輯基本是成立的。我們先來(lái)看房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)。比如說(shuō)，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定階段后，理論上，房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)不會(huì)太高也不會(huì)太低。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)租金比過(guò)高或者租金收益率過(guò)低，那么會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)：(1)出租房屋的供應(yīng)方無(wú)法達(dá)到必要收益率，會(huì)售出房屋(增加房?jī)r(jià)市場(chǎng)的供應(yīng))、結(jié)束出租(減少租金市場(chǎng)的供應(yīng))；(2)出租房屋的需求端，本來(lái)打算買房的家庭會(huì)覺(jué)得租房比買房劃算，從而選擇停止購(gòu)房(減少房?jī)r(jià)市場(chǎng)的需求)，轉(zhuǎn)向租房(增加租金市場(chǎng)的需求)。反之亦然。這個(gè)矯正機(jī)制，會(huì)讓房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)保持在相對(duì)平穩(wěn)的水平上。
從下圖可以看出，從1998到2008年，日本東京地價(jià)繼續(xù)下跌了30%多，但房?jī)r(jià)租金比則始終保持穩(wěn)定。同樣的，從1982年到2015年，美國(guó)新房?jī)r(jià)格漲幅有頻繁變動(dòng)，但租金收益率卻相當(dāng)穩(wěn)定。
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但是，這一規(guī)律在大周期階段并不適用。以日本為例：在1970-1997年期間，日本房?jī)r(jià)租金比指數(shù)在100到200之間，有接近一倍的變動(dòng)幅度。其變動(dòng)方向，與地價(jià)指數(shù)基本保持一致。
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理解了房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)變動(dòng)規(guī)律的，我們就能理解房?jī)r(jià)收入比，也是同樣的邏輯。很多人將“房?jī)r(jià)收入比”作為衡量一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)是否合理的最好指標(biāo)，這個(gè)理解是有問(wèn)題的。
首先，房?jī)r(jià)收入比并不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)指標(biāo)，或者不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)，而是一個(gè)社會(huì)學(xué)指標(biāo)，可理解為“購(gòu)房痛苦指數(shù)”。房?jī)r(jià)收入比越高，意味著城市居民要獲得一套自有住房就越困難，需要在其他方面做出的犧牲就越大。
其次，房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比是類似指標(biāo)。租房是一種消費(fèi)，家庭收入中可用于租房的比例是有合理上限的。預(yù)算約束會(huì)使得收入對(duì)租金構(gòu)成有效限制。因此，房?jī)r(jià)租金比越高，一般房?jī)r(jià)收入比也就越高。這兩個(gè)指標(biāo)是重復(fù)的。
再次，從數(shù)據(jù)質(zhì)量來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)不如房?jī)r(jià)租金比。房?jī)r(jià)的測(cè)量對(duì)象是房屋，而收入的測(cè)量對(duì)象是家庭。由于房屋的面積、質(zhì)素有很大的差別，使得統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)收入比較為困難。而房?jī)r(jià)租金比的測(cè)量對(duì)象，分子分母都是房屋，基本可以過(guò)濾掉房型的差異。因此，如果能夠觀察房?jī)r(jià)租金比，就沒(méi)有必要去觀察房?jī)r(jià)收入比。
2、如何在大周期和小周期框架下理解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
在大周期內(nèi)，“居民部門利息保障倍數(shù)”和“新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力占用比例” 可以用作判斷房?jī)r(jià)泡沫是否會(huì)破滅的量化指標(biāo)組合。在代入中國(guó)目前數(shù)據(jù)后，我們認(rèn)為，除非未來(lái)幾年房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)于猛烈的上漲，導(dǎo)致大周期終點(diǎn)提前出現(xiàn)，否則中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體性崩盤大跌的可能性較低。
在前面我們講過(guò)兩個(gè)觀點(diǎn)：(1)城市化基本結(jié)束是周期切換的最大背后因素； (2)大周期階段，房?jī)r(jià)的形成機(jī)制(估值邏輯)不同于小周期階段。
根據(jù)第一點(diǎn)，從城市化的規(guī)律來(lái)看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率是56%，距離這個(gè)水平，還有很遠(yuǎn)的距離。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，還在大周期內(nèi)，即高速增長(zhǎng)期之內(nèi)。
但需要強(qiáng)調(diào)的是，不能說(shuō)城鎮(zhèn)化率不到75%，房?jī)r(jià)一定只漲不跌。因?yàn)楦鶕?jù)第二點(diǎn)，在大周期階段，房?jī)r(jià)估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，這可能使得大周期提前到達(dá)終點(diǎn)。大周期的提前結(jié)束是很可怕的，這意味著大周期可能將以日本模式結(jié)束，而不是美國(guó)模式結(jié)束。
根據(jù)第二點(diǎn)，購(gòu)買房屋的收益分為兩部分，一部分是租金，即使自住購(gòu)房也是如此，因?yàn)檫@相當(dāng)于把房子租給自己住，省掉的租金就是收入。一部分是房屋增值的收益，問(wèn)題主要出在這部分。
在小周期時(shí)代，房屋增值的收益比較容易估計(jì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)能跑贏消費(fèi)物價(jià)，但不會(huì)明顯超出經(jīng)濟(jì)和收入增速。但在大周期時(shí)代，人們只能根據(jù)歷史增速來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)增速。這樣就很容易在大周期尾段犯錯(cuò)誤，而最終出現(xiàn)某種因素，使得高估值無(wú)法維持，而導(dǎo)致了泡沫破滅和大周期的結(jié)束。
那么，目前大家最關(guān)心的是，如何提前判斷中國(guó)大周期在什么時(shí)候結(jié)束？其結(jié)束方式是美國(guó)式的平緩收尾，還是日本式的泡沫破滅？
這不但是每個(gè)居民關(guān)心的問(wèn)題，也是房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題。2013 年的時(shí)候，我們尋找了大量的文獻(xiàn)，但遺憾的是，沒(méi)有任何能讓我們覺(jué)得信服的判斷邏輯。因此，我們不得不自己進(jìn)行量化研究。這項(xiàng)研究涵蓋了過(guò)去40 年所有能找到數(shù)據(jù)的經(jīng)濟(jì)體，其房?jī)r(jià)和可能對(duì)房?jī)r(jià)有重大影響的所有宏觀指標(biāo)。
首先我們對(duì)全球房?jī)r(jià)的漲跌數(shù)據(jù)做分析。
第一張圖是發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)漲跌各指數(shù)的對(duì)比情況?？梢园l(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)易漲難跌是全球普遍現(xiàn)象，過(guò)去半個(gè)世紀(jì)，各國(guó)房?jī)r(jià)上升的年數(shù)均明顯超過(guò)下跌的年數(shù)。
第二張圖是27個(gè)可以追溯20 年以上房?jī)r(jià)增速數(shù)據(jù)的國(guó)家和地區(qū)的數(shù)據(jù)。從圖中可以看出，絕大多數(shù)國(guó)家/地區(qū)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)過(guò)長(zhǎng)期大漲的情況。除德國(guó)外，其他26個(gè)都出現(xiàn)過(guò)不同程度的房?jī)r(jià)繁榮，其中不乏超過(guò)我國(guó)的例子。(比如，日本在1953~1973年17年間連續(xù)上漲了30倍；韓國(guó)在1971~1985年15年間累計(jì)上漲了12倍；香港在1985~1997年13年間上漲了9倍；臺(tái)灣在1987~1989年3年內(nèi)累計(jì)上漲了3倍；西班牙在1971~1991年21年間累計(jì)上漲了25倍；意大利在1971~1983年13年間累計(jì)上漲了8倍。)
第三張圖是更細(xì)致一些的面板數(shù)據(jù)，在27個(gè)國(guó)家和地區(qū)共1046個(gè)樣本年份數(shù)據(jù)中，1970年以來(lái)顯示出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的時(shí)間段共有61段，出現(xiàn)嚴(yán)重衰退的14段。
從上面多個(gè)經(jīng)濟(jì)體的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，日本市場(chǎng)的持續(xù)下跌是孤例。迄今為止，日本創(chuàng)造了發(fā)達(dá)國(guó)家地價(jià)下跌22 年的最長(zhǎng)記錄，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂后長(zhǎng)達(dá)十年依然未能恢復(fù)的唯一個(gè)案。在快速城市化階段，尚無(wú)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的先例。在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%之前，名義房?jī)r(jià)很少出現(xiàn)超過(guò)2年的連續(xù)調(diào)整，且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅一般不超過(guò)10%。
接下來(lái)，我們考察在類似中國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平階段，其他國(guó)家房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。
一個(gè)顯著特征是，幾乎所有在這個(gè)城鎮(zhèn)化水平階段的國(guó)家，房?jī)r(jià)都經(jīng)歷著較大的上漲。
在量化研究的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)，判斷大周期結(jié)束時(shí)是否會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫破滅，小周期階段常用的房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指標(biāo)。而居民部門償本付息能力、供需平衡情況，才是決定房?jī)r(jià)大漲后走勢(shì)的關(guān)鍵因素。
在大量量化分析中，我們發(fā)現(xiàn)是以下兩個(gè)指標(biāo)組合，是迄今為止最有解釋力的：
(1)居民部門利息保障倍數(shù)=居民總儲(chǔ)蓄/利息支出，臨界點(diǎn)為1.5倍。
(2)新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力占用比例=(私人部門房屋新開工套數(shù)×當(dāng)年新房均價(jià))/(居民部門總儲(chǔ)蓄+信用凈增長(zhǎng)-本年利息支出)，房?jī)r(jià)下跌臨界點(diǎn)為60%，大跌臨界點(diǎn)為80%。
根據(jù)國(guó)際歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時(shí)，基本沒(méi)有國(guó)家/地區(qū)發(fā)生過(guò)房?jī)r(jià)大跌情況。美國(guó)在第一次大漲頂峰期，家庭總儲(chǔ)蓄對(duì)利息償還的覆蓋倍數(shù)為2.14,2007年時(shí)只有1.46；日本第一次時(shí)為3.75,1989年時(shí)只有1.49；臺(tái)灣在1997年時(shí)有3.4倍，而香港僅為1.23；芬蘭在1989 年時(shí)只有0.73,2007年時(shí)有1.55，同期西班牙僅為0.99.
而出現(xiàn)泡沫破裂的，大部分在頂峰期第二個(gè)指標(biāo)都超過(guò)了80%，也就是說(shuō)，即使居民部門將絕大多數(shù)可用于投資的資金全部用于購(gòu)房，也不一定能夠消化供應(yīng)。
以下是一些典型的對(duì)比案例：
在這些案例中，除美國(guó)2007年以外，其他案例中第二個(gè)指標(biāo)都具備解釋力。而美國(guó)2007年之所以例外，是因?yàn)橹凹彝ゲ块T信用凈增長(zhǎng)很大，降低了分母。
沿用這個(gè)數(shù)量分析模型，我們將中國(guó)當(dāng)前數(shù)據(jù)代入，從數(shù)字上可以基本確認(rèn)，短期內(nèi)中國(guó)并不存在整體性房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。
第一個(gè)指標(biāo)，居民部門利息保障倍數(shù)，在2015年為10.4，按照未來(lái)十年房貸CAGR 達(dá)到20%預(yù)測(cè)，到2025年也不會(huì)突破安全邊際1.5.
再看第二個(gè)指標(biāo)，新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力占用比例，按“城鎮(zhèn)住房新開工面積×銷售均價(jià)”未來(lái)五年CAGR不超過(guò)11.8%、未來(lái)十年CAGR不超5%預(yù)測(cè)，2020 年、2025年也不會(huì)觸及60%的警戒線，更不會(huì)達(dá)到80%的臨界線。
所以，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前過(guò)早得出“中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重泡沫化”或者“泡沫即將破滅”的結(jié)論，是值得商榷的。
但是，目前土地市場(chǎng)上，“面粉貴過(guò)面包”的情況值得高度警惕。尤其在部分城市，樓面地價(jià)已經(jīng)明顯超過(guò)當(dāng)前房?jī)r(jià)，這意味著房?jī)r(jià)如果不漲到現(xiàn)在的三倍，買地的開發(fā)商將無(wú)法獲得正常利潤(rùn)。但如果未來(lái)房?jī)r(jià)以如此猛烈的速度上漲的話，我們上面的預(yù)測(cè)將難以成立，也就是說(shuō)，目前房?jī)r(jià)的漲幅是值得憂慮的，如果這個(gè)漲幅維持下去，可能會(huì)導(dǎo)致大周期提前到來(lái)，以日本模式結(jié)束。
3、中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的分析框架
特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市房?jī)r(jià)，并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。這些城市的房?jī)r(jià)，與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關(guān)性弱，而與經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平、該城市的房屋供應(yīng)能力相關(guān)性強(qiáng)。相比紐約，北京、上海的財(cái)富總量更大、財(cái)富集中度更高，意味著這兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛，但北京、上海的房屋供應(yīng)能力卻比不上紐約——簡(jiǎn)單的供需分析可以預(yù)測(cè)，北京、上海的房?jī)r(jià)，超過(guò)紐約是大概率事件。但是，因?yàn)榧~約是全球房?jī)r(jià)的錨，房?jī)r(jià)超過(guò)紐約同時(shí)也意味著風(fēng)險(xiǎn)的開始，大幅超過(guò)紐約則是泡沫加劇、逐步趕頂?shù)男盘?hào)。
在第二部分中，關(guān)于大周期的分析邏輯，是基于經(jīng)濟(jì)體的。但對(duì)于大型經(jīng)濟(jì)體的核心都市，并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。量化研究表明，這些城市(如紐約、北京、上海)的房?jī)r(jià)，與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關(guān)性弱，而與以下三個(gè)指標(biāo)緊密相關(guān)：經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平、該城市的房屋供應(yīng)能力。
所以，在大周期的框架下，對(duì)于大經(jīng)濟(jì)體而言，不同城市房?jī)r(jià)的決定因素是很不一樣的。
萬(wàn)科在2012年做了一個(gè)研究，下圖為2013年的全球重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)表，那個(gè)時(shí)候，北京已經(jīng)攀到了第八，上海第十，深圳第十三。
截止2015年12月，上海北京豪宅的價(jià)格繼續(xù)攀升，位居第八、十左右。
與紐約類似，北京、上海都是特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市。這類城市的最終房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厝丝诿芏取?dāng)?shù)刭?gòu)買力水平的相關(guān)性相對(duì)很弱。為什么呢？紐約是美國(guó)的紐約，就像上海、北京是中國(guó)的北京一樣。這樣發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)，尤其是豪宅的價(jià)格，將是由全國(guó)的富人們而不是本地的富人們決定的。
不管是邏輯上還是數(shù)據(jù)上，我們都能發(fā)現(xiàn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的財(cái)富總量(不是人均財(cái)富)和財(cái)富向富有家庭集中的程度(通常用基尼系數(shù)衡量)和城市的房屋供應(yīng)能力(具體包括開發(fā)率、居住用地占比和容積率三個(gè)指標(biāo))，才是分析這種城市房?jī)r(jià)的框架。
從第一點(diǎn)看，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)是全球第二大經(jīng)濟(jì)體了。不發(fā)生大的變動(dòng)，人口基數(shù)大，財(cái)富總量超過(guò)美國(guó)是遲早的事兒。第二點(diǎn)，中國(guó)基尼系數(shù)大約在0.56(2014年水平)，高于歐日美。也就是說(shuō)，中國(guó)財(cái)富集中程度一直超過(guò)美國(guó)。
這兩個(gè)需求端的因素告訴我們，對(duì)于北上深這種一線城市的房產(chǎn)的需求，中國(guó)比美國(guó)高。
那么從供給端來(lái)看呢？從下面一些數(shù)據(jù)分析可以得知，北京、上海的住房供應(yīng)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于紐約(e.g。， 開發(fā)率低，居住用地比例低，容積率也不占優(yōu)勢(shì)。)
從下面這兩張圖可以看出：中國(guó)一線城市的土地利用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國(guó)際化大都市。2010年，北京、上海、廣州、深圳的城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模僅占城市土地面積的15%-39%，遠(yuǎn)低于新加坡(90%， 2000)等一些國(guó)際都市。甚至未達(dá)到東京(51%， 1972)、巴黎(50%，1970)、首爾(52%，1972)等城市1970年代的水平。(從2010年之后這個(gè)情形一直在加重，并未改善。)
相比紐約，北京、上海的財(cái)富總量更大、財(cái)富集中度更高，意味著這兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛，但北京、上海的房屋供應(yīng)能力卻比不上紐約——簡(jiǎn)單的供需分析可以預(yù)測(cè)，北京、上海的房?jī)r(jià)，超過(guò)紐約是大概率事件。到了2015年，這個(gè)已經(jīng)快成為現(xiàn)實(shí)了。
由于這份研究是2012年做的，當(dāng)時(shí)深圳、廣州對(duì)全國(guó)購(gòu)買力的吸附能力還明顯弱于北京、上海。但最近兩年，深圳的創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，空氣質(zhì)量好(弱化了醫(yī)療配套的劣勢(shì))，有成為國(guó)內(nèi)第三個(gè)核心都市的跡象，這也是從另外一個(gè)角度解釋了為何深圳去年房?jī)r(jià)大漲了4-5成。
從全球范圍來(lái)看，東京和香港都是大都市房?jī)r(jià)破滅的典型案例，而紐約的房?jī)r(jià)一直都是大都市中最健康的。所以當(dāng)時(shí)的研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，紐約是全球房?jī)r(jià)的錨，房?jī)r(jià)超過(guò)紐約是風(fēng)險(xiǎn)的開始，房?jī)r(jià)大幅超過(guò)紐約則是泡沫加劇的開始，是逐步趕頂?shù)男盘?hào)。