當(dāng)背有房貸的人們手里有了閑錢，精打細(xì)算的人士可能會思考這筆錢是否用來提前償還房貸更為劃算，畢竟欠銀行的錢，還要支付利息。
在進(jìn)行是否提前還貸的決策時，通常會考慮多個因素，比如未來是否對資金流有要求，畢竟房貸基本上是普通人可以用最低成本從銀行貸款的一種方式之一了，閑錢用來還款之后，未來再需要借款，一方面可能資金成本會更高，另一方面可能根本借不來錢。
排除了這種資金流安全的需求之外，大家經(jīng)常會做的是比較房貸成本和理財(cái)收益哪一個更高。如果閑錢用來理財(cái)?shù)氖找媛时荣J款成本更高，顯然提前還貸并不劃算。在進(jìn)行成本收益對比時，容易被忽視的一個考慮因素就是房貸利息的抵稅收益。根據(jù)《個人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法》第十四條 納稅人本人或者配偶單獨(dú)或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。
因此，如果目前你的房貸是首套住房貸款，扣除期限還沒有超過240個月，那么保留貸款每年可以節(jié)省的個稅為 1000*12*邊際個稅稅率，在考慮是否提前還貸時，應(yīng)將這部分節(jié)稅效應(yīng)一起考慮進(jìn)去。
這里注意兩個問題：
1）邊際個稅稅率：是指在不考慮貸款利息扣除之前，你計(jì)算所得稅適用的最高檔稅率。假設(shè)你的綜合所得構(gòu)成僅有工資薪金，不考慮無其他專項(xiàng)附加扣除。如果你扣除三險(xiǎn)一金后的年工資收入總額不超過6萬，則應(yīng)納稅所得額為0，無需繳納個稅，則此處的邊際個稅稅率為0%，也就是說房貸利息扣除并無法給你帶來實(shí)質(zhì)性收益；如果你扣除三險(xiǎn)一金后的年工資收入總額達(dá)到106萬，應(yīng)納稅額所得額100萬（106萬-6萬），則你的年度應(yīng)納稅額所得額中超過96萬的部分，即4萬，需要適用45%的個稅稅率，則你的邊際個稅稅率為45%，保留貸款每年可節(jié)省的個稅為1000*12*45%。由此看來，邊際個稅稅率越高，可以享受的節(jié)稅收益更高。
2）貸款節(jié)稅效應(yīng)與實(shí)際支付的貸款利息金額無直接關(guān)系。貸款利息是按照標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，實(shí)際每月支付了100元的利息還是10000元的利息，均不影響扣除金額。因此如果貸款利率高于理財(cái)收益率，你決定進(jìn)行前還款，則不妨考慮減少貸款本金余額，但在利息扣除期限（240個月）內(nèi)仍然保留貸款的存續(xù)，即使每月實(shí)際支付利息低于1000元，仍然可以享受1000元的個稅利息扣除。