樓市再現(xiàn)風(fēng)云調(diào)控政策是否能使房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌

首先，來(lái)看下中國(guó)房地產(chǎn)三大信號(hào)彈：

中國(guó)居民房貸收入比，超日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期

據(jù)數(shù)據(jù)，目前中國(guó)居民房貸收入比是0.46，已經(jīng)超過(guò)了日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平，如果按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，5年內(nèi)將達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)重磅數(shù)據(jù)，接近美國(guó)金融危機(jī)峰值

如果從新增房貸/新增地產(chǎn)銷(xiāo)售看，美國(guó)2007年時(shí)的峰值為52.6%。而中國(guó)2015年已經(jīng)上升到了35%，2016年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國(guó)金融危機(jī)期間峰值水平。

杠桿加碼！中國(guó)個(gè)人房貸余額是16.55萬(wàn)億

去年，一場(chǎng)杠桿推動(dòng)的股市大漲大落讓大家記憶深刻，我們也來(lái)對(duì)比一下，6月18日，券商融資余額達(dá)到了歷史高峰2.26萬(wàn)億元，再加上估算的場(chǎng)外配資1.5—2萬(wàn)億元，場(chǎng)內(nèi)外融資合計(jì)約4萬(wàn)億元。

截至今年6月底，中國(guó)個(gè)人房貸余額是16.55萬(wàn)億元，如果按照二季度的房貸增加額推算，到了三季度末，房貸余額將達(dá)到17.9萬(wàn)億元左右，單純從杠桿資金的絕對(duì)量而言，比去年的股市泡沫，有過(guò)之而無(wú)不及。

由此看來(lái)，調(diào)整房?jī)r(jià)似乎必不可擋。那么調(diào)控政策是否真是房?jī)r(jià)下跌前的試水？

今年以來(lái)樓市表現(xiàn)令人困惑，城市之間和城市內(nèi)部分化態(tài)勢(shì)加劇成為市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。這就屬于一種樓市局部過(guò)熱的狀況，如同貧富差距般出現(xiàn)極端化。但仍處于可控的范圍內(nèi)，所幸也是此次出臺(tái)調(diào)控政策的初衷吧。

近期熱點(diǎn)城市政策收緊力度升級(jí)，或限購(gòu)限貸，或限房?jī)r(jià)地價(jià)，或加強(qiáng)監(jiān)管，政策主要以抑制投資投機(jī)需求為重點(diǎn)，特別是購(gòu)買(mǎi)人群受限及信貸收緊，短期將為當(dāng)前過(guò)熱樓市適當(dāng)降溫，也將成為更多城市控制房?jī)r(jià)的重要選擇。

對(duì)于熱點(diǎn)城市則應(yīng)主動(dòng)公布土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，抑制短期市場(chǎng)波動(dòng)。對(duì)去庫(kù)存壓力較大的部分三四線城市，應(yīng)執(zhí)行區(qū)別于熱點(diǎn)城市的支持政策，通過(guò)合理信貸政策引導(dǎo)，讓小地方樓市活躍起來(lái)，大城市冷靜下來(lái)。

當(dāng)然，需要注意的是，此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性下跌！

此外，一方面要警惕樓市有泡沫，對(duì)居民生活成本影響較大，并影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)；另一方面要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力尚需時(shí)日，還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點(diǎn)，既要防控風(fēng)險(xiǎn)，又要穩(wěn)定樓市，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。筆者也相信目前所遇到的問(wèn)題國(guó)家都會(huì)是迎刃而解，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依舊名列世界前茅，相信也會(huì)越發(fā)繁榮昌盛！