昨日,央行宣布個人房貸利率調(diào)整新政!自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下:

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一、自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求,體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況,合同期限內(nèi)固定不變。

二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時,可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率,二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制,在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化,確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

五、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的加點下限,結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素,明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則,合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

七、2019年10月8日前,已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,仍按原合同約定執(zhí)行。

八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

新政一出,大家紛紛拋出各種問題:

新政將帶來哪些變化?

房貸利率到底高了還是低了?

以后房貸不能打折,是真的嗎?

新政對房貸有何影響?

別著急,你關(guān)心的問題,

普法君逐條為你解答。

Q

新政將帶來哪些變化?

根據(jù)新政,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。

對此,新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼表示,此次調(diào)整的最重要的變化,是個人住房貸款定價基準(zhǔn)的變化。在這次調(diào)整之前,個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率,即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少,來確定個人住房貸款利率。調(diào)整之后,個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是貨款市場報價利率(LPR),即在LPR的基礎(chǔ)上加點,根據(jù)LPR來確定個人住房貸款的利率,這是這次調(diào)整的根本。

財經(jīng)金融評論家余豐慧點評,過去是央行在上海銀行間拆借市場公布一個一年期貸款基準(zhǔn)利率參考值,然后商業(yè)銀行參考定價自己的貸款利率?,F(xiàn)在商業(yè)銀行可以根據(jù)自己不同檔次和種類的最優(yōu)質(zhì)客戶平均利率基礎(chǔ)上上下浮動確定房貸利率。更加市場化了,商業(yè)銀行定價權(quán)提高,借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。

Q

房貸利率到底高了還是低了?

這是大家最關(guān)心問題。根據(jù)新政,首套房貸款不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率,全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)

這也就是說,根據(jù)8月20日的LPR報價,首套房利率不得低于4.85%,二套房利率不得低于5.45%。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認(rèn)為,此前,按照顯性或者隱形規(guī)定,一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折,二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,由此計算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。簡單對比這兩組數(shù)值,可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%,二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn),那么理論上來講,最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

不過,根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看,在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少。據(jù)統(tǒng)計35個城市的平均首套利率則為5.44%,顯著高于4.85%。二套房方面,35個城市的平均首套利率則為5.76%,同樣顯著高于5.45%。

具體到我省,2019年7月,廣州首套房貸款平均利率為5.31%;二套房貸款平均利率為5.55%,深圳地區(qū)首套房貸款利率平均水平為5.19%,二套房貸款利率平均水平為5.48%。新政出臺前,廣深兩地市場房貸利率比新政中提到的最低利率要略高。

不過,房貸利率下降的可能性不大!

因為央行規(guī)定中提到的是利率是房貸利率最低下限。且根據(jù)新規(guī),人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制,在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。也就是說,各地會根據(jù)情況“加價”且各家銀行也會根據(jù)本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素,在4.85%(首套)、5.45%(二套房)上具體加價。

中國銀行主管研究員周景彤認(rèn)為,未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。

董希淼認(rèn)為,央行省級分支機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”原則,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化,確定各地首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限,預(yù)計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會有所上升。

從市場看,進(jìn)入8月房貸利率有上調(diào)的趨勢。據(jù)多家銀行的最新情況,因近期房貸額度普遍偏緊,預(yù)計房貸利率近期會有上調(diào)趨勢。

而在8月20日國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上,央行副行長劉國強(qiáng)明確表示,對于房地產(chǎn)市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則,不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段,保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定?!熬唧w怎么操作,過幾天央行將發(fā)布個人住房貸款利率政策的公告,但有一點是肯定的:房貸的利率不下降?!?/p>

Q

房貸利率打折,真的成為歷史嗎?

以往,很多小伙伴去銀行申請房貸,幸運的時候,利率可以打折。比如說,目前上海就有部分銀行可以申請9折的房貸利率優(yōu)惠。甚至有部分銀行曾打過7折或8折。

但根據(jù)央行最新公告,房貸利率強(qiáng)調(diào)最低價格。那這是不是意味著房貸不能打折了?

答案是肯定的。因為所謂房貸利率打折,是因為以“基準(zhǔn)利率”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打折,但如今房貸利率不再對標(biāo)基準(zhǔn)利率,自然不存在打折一說。

不過,按照央視新政內(nèi)容:首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR,按8月20日5年期以上LPR為4.85%,這與目前上海的房貸平均利率相當(dāng)。

Q

剛簽了合同,還沒放款,會受影響嗎?

對于已經(jīng)發(fā)放貸款的人來說,不受新政影響。

根據(jù)新政,2019年10月8日前,已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,仍按原合同約定執(zhí)行。

Q

二套房貸款利率將如何調(diào)整?

根據(jù)新政,二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點,按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%。

那么新政對二套房貸款利率有何影響?對此,東北證券研究總監(jiān)付立春表示,央行公告里面首先表達(dá)的目的就是要為堅決貫徹落實“房子是用來住的不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制?!岸追?0個基點的增加貌似不大,但結(jié)合因城施策的原則,預(yù)計執(zhí)行起來可能上浮水平會遠(yuǎn)大于60個基點?!备读⒋罕硎?,基于部分城市二手房貸款暫停的背景,未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn)。

Q

近期房貸利率如何?

張大偉對此表示,近期房貸利率有4個特點。具體包括:

1.目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn),有輕微波動,但主流是平穩(wěn)。

2.房貸利率在2019年上半年對比2018年下半年是明顯有所寬松,最近部分城市又有輕微上行,這種波動看屬于正常,房貸利率都沒有超過2018年第四季度。

3.最近央行多次要求各銀行限制違規(guī)資金流入房地產(chǎn),但對于正常的按揭貸款并沒有政策收緊,大部分城市房貸利率是平穩(wěn)的。

4.從全國看,因為基準(zhǔn)利率不高,房貸執(zhí)行利率基本都在首套房基準(zhǔn)10%-20%,二套房在20%-30%,整體看,平穩(wěn)將是主流。