國(guó)慶期間16城市調(diào)控樓市：重啟限購(gòu)限貸

珠海今日凌晨發(fā)文“接棒”調(diào)控樓市，即日起限購(gòu)限貸。而昨日晚間，距深圳公布“全球最嚴(yán)”限購(gòu)令只有24小時(shí)，南京樓市調(diào)控再次升級(jí)：

（一）對(duì)非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買首套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在南京累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。

（二）本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購(gòu)1套住房。

（三）進(jìn)一步加大執(zhí)行差別化住房信貸政策的力度。

按照市政府最新調(diào)控要求，經(jīng)江蘇省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商定，對(duì)相關(guān)差別化住房信貸政策作出如下進(jìn)一步要求：

1.居民家庭首次購(gòu)買普通住房（指從未購(gòu)置過住房），按照國(guó)家政策，最低首付款比例不低于30%。

2.對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭；有1套住房、但沒有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

3.居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于80%。對(duì)于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

不僅如此，南京還將加大土地供應(yīng)，年底前上市100公頃住宅用地，并決定在2016-218年期間合計(jì)退出1590公頃宅用地。

就在南京新政出臺(tái)一小時(shí)后，廈門市也發(fā)布樓市調(diào)控政策，將限購(gòu)面積從144平米提高到180平米，外地戶籍購(gòu)房門檻提高。

至此，短短6天時(shí)間，已經(jīng)有16座城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政：

深圳：重啟“90/70”政策；市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房

南京：市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房；2套房首付提至8成

廈門：限購(gòu)面積從144提高到180平，外地戶籍購(gòu)房門檻提高

廣州：2套房首付不低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款

北京：重啟“90/70”政策；2套房為非普通自住房首付至少七成

天津：擁有1套及以上的外地人暫停在部分區(qū)域購(gòu)房，其商業(yè)貸款首付比例也提高至40%

蘇州：戶籍居民有三套房者，不得再買房；房企價(jià)格過高將被約談

成都：分區(qū)域限購(gòu)，二套房首付比例不低于40%；部分區(qū)域單人只能新購(gòu)一套房

鄭州：擁有兩套房者限購(gòu)180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%

珠海：本地限購(gòu)3套外地限購(gòu)1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%

濟(jì)南：購(gòu)買首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暫不得再購(gòu)房

無錫：二套房首付比例提至40%，非本市戶籍限購(gòu)二套房，對(duì)土地出讓設(shè)置最高限價(jià)

合肥：在市區(qū)范圍內(nèi)，第三套禁購(gòu)，首套房首付比例調(diào)整為30%

武漢：漢陽等區(qū)實(shí)行住房限購(gòu)限貸，本地戶口居民購(gòu)房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁貸

佛山：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證

南寧：商品房實(shí)售價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)

*90/70政策：即新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

綜合業(yè)內(nèi)人士分析顯示，未來，福州、東莞、石家莊、青島等房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，限購(gòu)可能性仍非常大。

對(duì)于此輪密集出臺(tái)的樓市限購(gòu)政策，有專家認(rèn)為：雖然市場(chǎng)反應(yīng)有待觀察，但預(yù)示著新一輪調(diào)控收緊開始。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始，可以說覆蓋面非常廣泛。這一輪限購(gòu)政策，針對(duì)外地戶籍的購(gòu)房資格和信貸資格開始收緊，意味著房?jī)r(jià)管控從過去的一線開始全面蔓延到二線城市。他預(yù)計(jì)樓市持續(xù)高溫的態(tài)勢(shì)很可能從北京開始降溫。

分析師集體預(yù)警

海通宏觀的姜超老師終于抽刀了。

9月15日，姜超老師是這么說的：滿眼都是房貸。

9月23日，姜超老師又說：中國(guó)居民房貸杠桿真的不低了！

后來，姜超老師干脆說：“2016年或是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂”！

中信建投“周期天王”周金濤也認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)周期在2014年和2016年可能形成了雙頭頂部，或于2017-2019年步入下行期：

曾在2015年預(yù)測(cè)“一線房?jī)r(jià)翻一倍”的方正證券(601901,股吧)任澤平老師，今年也明確轉(zhuǎn)變態(tài)度，他預(yù)期未來房?jī)r(jià)走勢(shì)有3種可能，不羅列了，反正沒有漲的。

在十一期間樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)后，任澤平又點(diǎn)評(píng)稱，雖然中長(zhǎng)周期視角下，中國(guó)房地產(chǎn)尚有基本面支撐，但本次房地產(chǎn)調(diào)控可能是各地落實(shí)最新中央精神，房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲。

官媒釋放重大信號(hào)

9月底，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表評(píng)論文章：《失去奮斗房產(chǎn)再多我們也將“無家可歸”》，引發(fā)了強(qiáng)烈反響。十一期間，為了配合樓市調(diào)控組合拳，人民日?qǐng)?bào)再度發(fā)布文章：《3天9連擊，中國(guó)樓市發(fā)出怒吼》。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著2014年開始松綁的中國(guó)樓市政策再次步入拐點(diǎn)。

4日晚間，新華社也邀請(qǐng)權(quán)威專家就樓市政策進(jìn)行罕見解讀。權(quán)威專家表示，多地樓市調(diào)控政策的共同特點(diǎn)都是為了抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

專家集體認(rèn)為，到了今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資和投機(jī)需求占了很大比重，相當(dāng)數(shù)量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場(chǎng)高燒不退。因此，出臺(tái)調(diào)控措施的城市都劍指投資投機(jī)性需求。

海外媒體有話說

BBC近日?qǐng)?bào)道稱，目睹中國(guó)房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)而想到1637年荷蘭的“郁金香熱”。中國(guó)房市火爆表象背后的一個(gè)關(guān)鍵詞，就是借貸。作為刺激經(jīng)濟(jì)的一部分，銀行被鼓勵(lì)多放貸，在部分城市申請(qǐng)按揭貸款易如反掌。

報(bào)道稱，理論上講應(yīng)該是這樣一個(gè)過程：銀行借貸、人們用借來的錢買房，房產(chǎn)升值，業(yè)主感覺財(cái)富增加，消費(fèi)更大膽，經(jīng)濟(jì)由此繁榮，皆大歡喜。但是，靠債務(wù)推動(dòng)的增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，尤其是在業(yè)主無法還貸，銀行壞債增多，金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。

問題在于更令人擔(dān)憂的不是住房按揭，而是企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

瑞信分析師陶冬認(rèn)為，房屋庫存、土地供應(yīng)、人口結(jié)構(gòu)等等因素都不重要。此時(shí)此刻的中國(guó)房市，分析的切入點(diǎn)應(yīng)該是金融屬性，而非居住屬性。

陶冬指出，暫時(shí)看不到房地產(chǎn)政策全面收縮的理由。首先，中國(guó)經(jīng)濟(jì)自生增長(zhǎng)動(dòng)力不足，政策刺激效果日衰，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定至關(guān)重要。其次，地方財(cái)政面臨空前的挑戰(zhàn)，土地財(cái)政的大門沒有人敢關(guān)上。再者，房地產(chǎn)去庫存，是中央政府的既定方針，也是拆解金融隱患的必需，大家都等著炒作資金沖向三線城市解放住宅庫存。因此，政策指定者會(huì)通過地方政府限制房?jī)r(jià)過熱，但是應(yīng)該會(huì)引導(dǎo)資金流向三四線城市去庫存，而不是終結(jié)這輪牛市。

匯豐控股大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌和經(jīng)濟(jì)學(xué)家王菊、AakankshaBhat也認(rèn)為，房地產(chǎn)過熱并非全國(guó)普遍的現(xiàn)象，對(duì)于一二線城市，更嚴(yán)格的宏觀審慎政策是必要的，而三四線城市可能仍需要吸引買家。

匯豐指出，雖然按揭貸款在2016年增長(zhǎng)加快，但與其他亞洲新興國(guó)家相比，中國(guó)家庭負(fù)債水平仍然較低，因此選擇適合當(dāng)?shù)氐暮暧^審慎政策，比廣泛的貨幣緊縮政策更好。

附：國(guó)慶期間各地樓市新政匯總