深圳最嚴樓市新政5問5答：房價會不會暴跌

10月4日，這兩年全國樓市的領漲龍頭——深圳，發(fā)布樓市調控新政，堪稱史上最嚴，很多人表示以為放假回來少個衛(wèi)生間，沒想到連資格都沒有了。這次新政來得比較突然，但也在意料之中，目前擺在大家面前的買與不買，已經是個選擇難題了。

城市群聊中……

北京：穩(wěn)定樓市，我先砍只手。

天津：老哥我跟，也砍。

鄭州：+1.

成都：+1.

無錫：+1.

濟南：+1.

合肥：+1 .

深圳：我跟，截掉四肢。

廣州：+1，我剪塊指甲。

北京：…。

天津：深圳你狠。

鄭州：廣州你丫是不是爺們？

成都：深圳，你廢了嗎？

無錫：深圳，還在嗎？

濟南：深圳挺?。?/p>

合肥：深圳挺??！

上海：喂110嗎？有人自殘！

……

1、深圳版限購政策要點有哪些？

答：深圳版限購要點包括以下5個方面：

1、社保：非深戶社保從3年提高到5年；

2、貸款：認房又認貸，首套且無貸(記錄)首付3成、無房有貸(記錄)首付5成、二套房首付7成；

3、限價：售價不得超過備案價格；

4、戶型：恢復90/70政策。

5、將單身和家庭戶區(qū)別對待，其中單身人士還包含離異。

相比今年325調控政策，此次是市政廳發(fā)文，7部委聯合出擊，尤其是公安局和網信辦這兩個部門格外顯眼。

2、深圳房價會不會暴跌？

答：任何對于價格的預測都是主觀的，漲跌最終還是由市場決定。深圳的房價并不是只漲不跌的，不妨一起回顧一下深圳房價經歷過的比較大調整。

2007年中，深圳商品房均價曾經攀升至18000元/平方米，達到全國最高水平； 2008年，深圳市一手住宅成交均價12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少樓盤價格跌幅甚至達到50%；2009年初，房價卻跌至接近10000元/平方米。不到500天的時間里，深圳房價幾近腰斬。

2008年，深圳樓市上演了一場降價小區(qū)業(yè)主針對開發(fā)商的集體維權潮：萬科第五園、金地梅隴鎮(zhèn)、碧水龍庭、諾德國際、錦峰森鄰、宏發(fā)領域、甚至包括目前的“豪宅”半島城邦……此外還爆發(fā)了小規(guī)模的斷供現象。

當房價下跌，影響比較大的還有中介代理。

2007年11月13日，“全國房地產經紀百強企業(yè)”深圳中天置業(yè)評估有限公司爆發(fā)財務危機，公司法人代表、總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑，這家擁有140家門店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤。

2008年1月，在全國各地擁有1850家地鋪的創(chuàng)輝租售陷入“關鋪門”。這個在高峰期在深圳有500多家地鋪的中介，關鋪門之后僅剩余90多家。當年創(chuàng)輝的關鋪絕非個例，2008年，基本上所有地產中介都在關鋪裁員節(jié)省開支。

此次出臺的文件名為：《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，顯然，暴漲、暴跌都是不健康的。

業(yè)內人士對券商中國記者表示，對于后市“斷崖式下跌”的情形，這并不會出現。未來半年的時間里，深圳樓市的價格不會出現大幅度的調整，整體處于一個區(qū)間震蕩的過程，上下波動不會太大。

有資深投資客表示，未來的樓市走勢也會相對平穩(wěn)兼有回調壓力，而且會持續(xù)一段較長的時間，對于杠桿太高只想短炒的人群，是及時止損還是繼續(xù)堅持，將會是一個痛苦的選擇。

任澤平認為，中長周期視角下，房地產尚有基本面支撐。目前，國內城鎮(zhèn)化率56.1%，還有一定空間；城鎮(zhèn)化進入第二階段，人口從農村和三、四線向一、二線大都市圈遷移，未來房市將呈“總量放緩、區(qū)域分化”的新特征；如果轉型成功，未來中國經濟有望實現中速增長。未來房市區(qū)域分化將越來越明顯，一、二線人口遷入但土地供給慢，房市將日趨貨幣金融化，未來一、二線房市三種前景：貨幣(貨幣供應增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環(huán)境)中性，房價橫盤；貨幣超發(fā)，房價大漲；貨幣收緊，房價調整。

3、為了購房名額，離婚和閃婚哪個更劃算？假離婚到底有沒有用？

答：新政對于無房無貸(記錄)的剛需人群影響不大，抑制了不少改善性的需求，房價太高再提高首付成數，換房或投資的通通都會受到影響。

對單身土豪或離婚想再買的影響很大，夫妻有一方不是深戶的離了也沒有購房資格(除非社保5年).

有些剛來深圳的有購房能力的或者單身土豪為了買第二套，他們可能會選擇“閃婚”。上海規(guī)定單身非滬籍人士不可以在上海買房，一些買房心切的外地人只能“假結婚”或者閃婚。單身土豪閃婚購買第二套的首付比例也還是會比較高，達7成。

同樣，有些家庭在深圳已經擁有2套或超過2套房產，但還想買房的土豪，取得房票的做法還是只有離婚，

離婚后，如果“凈身出戶”一方沒有貸款記錄，且為深圳戶籍(或非戶籍社保滿5年)依然可以購買一套，首付3成；如果有貸款記錄，首付需要5成。

可見，假離婚依然還是可以獲得1套額外購房資格，新政還是會限制部分假離婚投資性買家。

有網友預測：離婚的人會減少，結婚的人估計要增加了。

不少中介紛紛強推臨深片區(qū)和不限購不限貸的公寓項目。

4、近年深圳針對房地產市場有哪些政策？給市場帶來了哪些影響？

答：這10幾年的樓市，一直都是：一松就亂，一緊就死。死了還松，松了還亂?；蠲撁撘恢簧宪f下跳的猴子。去年的330新政無疑是本輪房價大漲的導火索之一，瘋搶、暴漲、違約的戲碼足足上演了一年，一年后，房價同比漲了88%。

2015年330新政：

1、二套房最低首付款不低于40%。住房公積金貸款購買首套最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

2、營業(yè)稅5改2。購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

事實上，深圳樓市在今年325政策實施以后，市場調整的情況實際已比較明顯。經過半年的盤整，交易量也從低位徘徊的態(tài)勢逐步回升，價格也基本穩(wěn)定。

2016年4月~9月的半年里，月均交易量不足3000套，之前的月均交易量是5000套以上，甚至春節(jié)期間的2月，深圳樓市交易量也在5000套以上。

2016年325新政：

非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年。首套房還清房貸，購買第二套房時，首付由3成提高至4成。

▲325后，深圳樓市房價變化一覽▲

5、深圳目前戶籍政策是什么樣的？

答：此次新政很多人比較關注的還有非深戶的購房資格，由于目前社保3改5年，深圳作為一個常住人口遠遠大于戶籍人口的移民城市，連續(xù)繳5年社保的門檻不算低，意味著5年不換工作，或者換工作沒有空檔期。但比較寬松的戶籍政策，使得這一新政的影響相對較小。

深圳市政府于9月1日起調整積分落戶政策，人才落戶由積分制改為核準制，并不設上限，滿足條件的人才可直接申請落戶。

根據《戶籍規(guī)定》，自2016年9月1日起，戶籍遷入將劃分為人才引進遷戶、納稅遷戶、政策性遷戶和居住社保遷戶四個類別。其中，人才引進遷戶和納稅遷戶由原有的積分制轉為核準制執(zhí)行，也就是明確達到落戶條件，便可直接申請落戶。

根據新政，深圳6類人員經核準可辦理人才引進遷戶。其中包括：經深圳市認定的高層次人才，且符合該類人才認定標準對應年齡條件的人員；具有普通高等教育本科以上學歷，且年齡在45歲以下的人員；具有普通高等教育?？埔陨蠈W歷，且年齡在35歲以下的人員等。

這是近年來特大城市中首次對人才落戶政策松動，被稱為“史上最寬松落戶政策”。