10月08日訊,當(dāng)下,各大金融機構(gòu)都在積極利用自身優(yōu)勢,創(chuàng)新服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融手段,并試圖在當(dāng)前火爆的房地產(chǎn)市場中分得一杯羹。其中,銀行系地產(chǎn)金融布局尤為矚目。

繁榮

近年來,房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮有目共睹。記者查閱國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從1999年的4010億元迅猛擴大至2015年的9.59萬億元,16年間增長了23.9倍。

今年,行業(yè)兼并重組整合的步伐在明顯提速。央企方面,3月,中海地產(chǎn)宣布收購中信旗下的中信地產(chǎn)和中信泰富的住宅物業(yè)組合;7月初,保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱,將與中航地產(chǎn)籌劃重組整合方案。民企方面,5月,融創(chuàng)中國及萊蒙國際聯(lián)合發(fā)布公告稱,融創(chuàng)中國以43.9億元收購萊蒙國際位于河北燕郊、上海等地的7個項目公司的所有股權(quán);7月底,恒大地產(chǎn)完成了對上市公司嘉凱城的要約收購,將成為控股股東。

克而瑞研究中心研究員楊科偉向《中國經(jīng)營報》記者表示,目前房地產(chǎn)市場的突出特點及未來趨勢即是城市的前景、發(fā)展速度、市場規(guī)模都進入分化階段。“從企業(yè)來說,集中度的上升以及企業(yè)利潤的降低,也是較為突出的特點之一。從這個角度看,接下來,房地產(chǎn)企業(yè)的兼并購將會成為一種趨勢?!?/p>

在此背景下,各類金融機構(gòu)也加快了地產(chǎn)金融布局,融資工具逐漸增多,例如人民幣地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)資管計劃、房地產(chǎn)公司債等針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的金融工具已基本齊備。

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,行業(yè)內(nèi)并購是大勢所趨,現(xiàn)在不少地產(chǎn)企業(yè)都減少了對銀行的依賴度?!坝绕浣酉聛硪欢螘r間內(nèi),大的經(jīng)濟環(huán)境不好,房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨秀的情況下,其獲取資金的渠道應(yīng)該說比以前更多,而且成本更低。對于小的開發(fā)商而言,還是要依賴、仰仗銀行。不過,對于銷售回款非常好,自有資金充裕的企業(yè)而言,銀行渠道更多是用來兜底的。”

劉湣棠指出,房地產(chǎn)行業(yè)大整合充滿變數(shù),但同時孕育著大機遇,優(yōu)秀房企可能強者恒強,可以通過戰(zhàn)略調(diào)整、資源獲取、并購整合和能力再造,完成新的超越。

而房地產(chǎn)市場的這一變化將對傳統(tǒng)商業(yè)銀行的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提出了更多挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)或許意味著契機,促使商業(yè)銀行不斷思考并更新業(yè)務(wù)及盈利模式。

布局

近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的融合不斷深入,房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新步伐不斷加快。例如早在2013年,民生銀行、平安銀行就分別與恒大地產(chǎn)合作發(fā)行永續(xù)債產(chǎn)品。此后,銀行系投行繼續(xù)創(chuàng)新各種金融業(yè)務(wù),提供多種融資模式。

此前銀行多向房企提供傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)貸和經(jīng)營性物業(yè)貸款,但目前銀行普遍嚴(yán)控開發(fā)貸,例如實行“白名單”制度,上收審批權(quán)限等。但隨著房地產(chǎn)市場整合并購不斷加劇,銀行也在不斷調(diào)整。銀行已經(jīng)不滿足于向房企提供間接融資服務(wù),而更多將目光轉(zhuǎn)向并購融資、銀團貸款、結(jié)構(gòu)化融資等方向。

作為行業(yè)內(nèi)較早布局房地產(chǎn)金融的銀行之一,平安銀行從2013年開始推行事業(yè)部制改革,三年來,平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部參與房地產(chǎn)行業(yè)整合,累計投放資產(chǎn)已超過3800億元。

業(yè)務(wù)方面已形成了包括結(jié)構(gòu)化融資、地產(chǎn)基金、并購融資、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈金融等在內(nèi)的投商行一體化業(yè)務(wù)體系。

據(jù)了解,平安地產(chǎn)金融在全國重要城市設(shè)有27家分部機構(gòu)深耕當(dāng)?shù)厥袌?、專門的產(chǎn)品研發(fā)和業(yè)務(wù)管理團隊、獨立的項目審批流程、與集團其他專業(yè)子公司的內(nèi)部協(xié)同、資金渠道的快速組織等等,目前已形成了包括開發(fā)貸、結(jié)構(gòu)化融資、地產(chǎn)基金、并購融資、債券承銷、定向增發(fā)、資產(chǎn)證券化、跨境金融、供應(yīng)鏈金融等在內(nèi)的投商行一體化業(yè)務(wù)體系。

值得注意的是,地產(chǎn)基金是平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部的發(fā)展重點。平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部地產(chǎn)基金中心郭亦堅稱,過去一年多,平安銀行的地產(chǎn)基金累計投放金額已超過1500億元。平安已與包括保利、金地、碧桂園等在內(nèi)的9家房企成立合資基金管理公司,存量資產(chǎn)超過1500億元,有限合伙突破300億元,股權(quán)投資出賬規(guī)模達(dá)到89億元。

郭亦堅表示,“新八條底線”(《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運作管理暫行規(guī)定》)規(guī)定了更嚴(yán)苛的杠桿比例:1倍杠桿適用于大股東定增,二級市場投資,參與一年定增等;3倍杠桿適用于投資銀行存款,標(biāo)準(zhǔn)化證券的股質(zhì)基金,債券基金等。但對地產(chǎn)基金而言,和PE、VC類似,基本不受新八條底線的約束。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示,目前房地產(chǎn)投資杠桿加大的趨勢以及高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式風(fēng)險仍不可忽視。金融創(chuàng)新的同時,做好風(fēng)險控制也是金融機構(gòu)所面臨的一大挑戰(zhàn)。