合肥房產(chǎn)最新政策：限購(gòu)將抑制炒房需求

對(duì)購(gòu)房者：在這一輪調(diào)控中，合肥市明確在市區(qū)(不含四縣一市)范圍內(nèi)，暫停向擁有2套及以上住房的市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房；暫停向擁有1套及以上住房或無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。 此前，合肥市區(qū)居民家庭首次購(gòu)買住房申請(qǐng)商業(yè)性房貸首付比例是25%，新措施將其提高為30%；有1套房且無(wú)房貸記錄(含外地)或房貸已結(jié)清，以及無(wú)房但有1次房貸記錄的，最低首付比例為40%；有1套房且房貸未結(jié)清，改善購(gòu)房再申請(qǐng)貸款最低首付比例50%；暫停向擁有2套及以上住房的市區(qū)戶籍居民家庭、有1套及以上住房，或無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社保證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭發(fā)放商業(yè)房貸。公積金對(duì)名下已有2套住房的職工停貸，停止“商轉(zhuǎn)公”和異地貸款的業(yè)務(wù)辦理和發(fā)放。

對(duì)房企：此外，合肥市還公布加大居住用地供應(yīng)，年內(nèi)再供應(yīng)5000畝土地，力爭(zhēng)全年居住用地供應(yīng)超萬(wàn)畝。且要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，主城區(qū)內(nèi)90平米左右小戶型新房要占比不低于50%。

對(duì)房企，合肥市將成立已供居住用地專項(xiàng)清理領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行督查，對(duì)因企業(yè)自身原因閑置土地、不按照土地出讓合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)的，嚴(yán)肅追究違約責(zé)任；土拍中，限定1家房企在一次拍賣會(huì)只能參與1宗居住用地的競(jìng)買；2012年1月1日至新的土地出讓公告發(fā)布期間，已銷售面積低于規(guī)劃可銷售面積60%的房企、今年1月起取得居住用地超過(guò)已供地總量20%的房企，均不得參與市區(qū)和老三縣范圍內(nèi)居住用地競(jìng)買；房企不得拒絕公積金貸款購(gòu)房，并在土地出讓合同中約定。 此外，合肥市還規(guī)定，新建商品住房同一項(xiàng)目、同類房屋6個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格，再次申報(bào)上調(diào)幅度不得超過(guò)1%。房企拿到預(yù)售許可證后，須10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部可售房源，尤其強(qiáng)調(diào)不得“價(jià)外加價(jià)”等方式超出備案價(jià)格對(duì)外銷售，這也被認(rèn)為是針對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)存在的“號(hào)頭費(fèi)”下手。

對(duì)特殊人才：合肥市此次的新房地產(chǎn)措施還單獨(dú)列出一條明確，分類梳理該市人才住房“剛需”，加快人才公寓項(xiàng)目建設(shè)等。尤其是，年內(nèi)向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員提供不少于1萬(wàn)套公租房房源，解決居住困難。

探訪：合肥市區(qū)看房人數(shù)下降、縣域開(kāi)盤驟然升溫

合肥此次新調(diào)控措施公布時(shí)提及，從印發(fā)之日起實(shí)施，但由于在國(guó)慶假期，目前記者還未證實(shí)其是否已經(jīng)印發(fā)。不過(guò)，新政已對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)際影響。

記者探訪了合肥政務(wù)、經(jīng)開(kāi)、蜀山的多個(gè)樓盤，除已銷售完畢的外，其他樓盤均有購(gòu)房者看房。

高新區(qū)的藍(lán)光雍景半島售樓部里，有少量購(gòu)房者在看房，置業(yè)顧問(wèn)介紹，此前每天吸引30多組客戶來(lái)看房，目前來(lái)看，限購(gòu)措施公布還沒(méi)有太大影響，但購(gòu)房者的觀望心理會(huì)加重。 在幾家樓盤探訪時(shí)，記者都提及限購(gòu)問(wèn)題，置業(yè)顧問(wèn)稱“可以操作”，但具體如何搞要看后期情況。而記者加入的合肥本地房產(chǎn)微信圈內(nèi)，這幾天已經(jīng)有人在發(fā)布代辦補(bǔ)繳連續(xù)社保、個(gè)稅的小廣告。

此次限購(gòu)的范圍不含四縣一市，也讓很多已有2套房的家庭將目光瞄向了縣域。2日晚上合肥緊急公布限購(gòu)措施，3日上午，位于肥西境內(nèi)的禹洲天璽加推3棟高層共376套房，均價(jià)12000元/平米左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天有3000多人到場(chǎng)搶這376套房。

由于合肥限購(gòu)重啟，對(duì)本地戶籍并未限制購(gòu)買二手房，因此假期期間關(guān)于二手房購(gòu)買的信息隨處可見(jiàn)。 豪仕地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，目前二手房方面在新政執(zhí)行后如何走還要進(jìn)一步看市場(chǎng)反應(yīng)。不過(guò)，合肥部分二手中介公司已在新政風(fēng)向下開(kāi)始擴(kuò)軍。

合肥限購(gòu)的同時(shí)，周邊重點(diǎn)城市的樓盤銷售在國(guó)慶期間卻非常忙碌。

10月1日，蕪湖共6家樓盤開(kāi)盤，官山翰林18號(hào)樓163套房源3個(gè)小時(shí)銷售80%，三潭音悅344套房源當(dāng)天銷售70%，中央城學(xué)府壹號(hào)半天時(shí)間488套房賣光……9月，蕪湖住宅成交6403套，創(chuàng)今年以來(lái)銷量最高峰值，環(huán)比增加30%；均價(jià)6340元/平米，環(huán)比上漲4%。 此外，國(guó)慶當(dāng)天，阜陽(yáng)恒業(yè)華府開(kāi)盤，現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百人買房；蚌埠十一前及假期，有7家樓盤開(kāi)盤或認(rèn)購(gòu)，均價(jià)最低4000元/平米，最高7000元/平米，購(gòu)房者也不少。

合肥限購(gòu)將抑制炒房需求

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，合肥10月2日連夜出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，相對(duì)于其他城市而言，做法比較嚴(yán)厲?！皶和Ｏ驌碛?套及以上住房或無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房?！边@對(duì)于部分外來(lái)炒房者而言，顯然是利空消息。這一做法對(duì)于抑制炒房需求有積極的作用。對(duì)于本地人購(gòu)房，這一條款的效果也較明顯，合肥本地人的購(gòu)房行為會(huì)出現(xiàn)明顯分化，一部分已經(jīng)入市的購(gòu)房者會(huì)加快購(gòu)買的行為，而另一部分還沒(méi)有入市的購(gòu)房者則希望在房?jī)r(jià)明顯下跌后再入市。

除此之外，合肥差別化的信貸政策，提高購(gòu)房者入市的資金門檻，如停止發(fā)放住房公積金異地貸款等政策，也將打亂部分準(zhǔn)備購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃。這一政策的直接效果，短時(shí)間來(lái)看，會(huì)加快恐慌性購(gòu)房需求的釋放，促使部分未限購(gòu)的區(qū)域樓市量?jī)r(jià)齊升。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，限購(gòu)等樓市調(diào)整政策還是會(huì)讓樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)將在明年第二季度，部分已經(jīng)限購(gòu)的城市就會(huì)有量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。

合肥限購(gòu)，濱湖新區(qū)受影響較大

易居安徽區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理李長(zhǎng)俊則認(rèn)為，合肥每年有四成房子是被外地人買走，對(duì)于投資客比較集中的濱湖新區(qū)，這一輪限購(gòu)的樓市調(diào)控政策影響較大。合肥出臺(tái)限購(gòu)政策，其實(shí)是意料之內(nèi)的，實(shí)際上是被其他城市限購(gòu)政策“逼”出來(lái)的。在國(guó)慶節(jié)結(jié)束之前，合肥市公布了限購(gòu)的政策，和其他城市相比其實(shí)是一致的，但對(duì)于首付比例等信貸政策有了“升級(jí)”。

合肥的本輪樓市調(diào)控政策在土地方面的措施是相當(dāng)聰明的，“競(jìng)買人報(bào)名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣范圍內(nèi)的居住用地競(jìng)買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競(jìng)買”，避免土地市場(chǎng)出現(xiàn)一家獨(dú)大的局面，對(duì)于地價(jià)高企的現(xiàn)象將有所緩解。但是對(duì)于公積金方面的執(zhí)行，還需要重新解讀，需要具體的實(shí)施細(xì)節(jié)。

值得注意的是，合肥這次限購(gòu)區(qū)域相比于之前是擴(kuò)大的，對(duì)于熱點(diǎn)區(qū)域是全覆蓋的，其中影響最大的將是投資人群較集中的濱湖新區(qū)，對(duì)于銷售量會(huì)是一個(gè)打擊。短期來(lái)講，本輪限購(gòu)等調(diào)控政策，合肥房?jī)r(jià)漲幅將得到控制，但是不代表房?jī)r(jià)會(huì)跌。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，合肥房?jī)r(jià)還是穩(wěn)步上漲的。

密集限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)有何影響？

張大偉表示，各個(gè)城市間的政策會(huì)產(chǎn)生疊加的效果。從國(guó)慶長(zhǎng)假期間的成交量來(lái)看，市場(chǎng)成交量比去年同期已經(jīng)有了一個(gè)明顯的下滑，特別是在一二線城市大部分市場(chǎng)的成交量跌幅已經(jīng)超過(guò)了30%。

展望未來(lái)，中國(guó)指數(shù)研究院指出，在地方政府一系列收緊政策影響下，有望抑制部分投資投機(jī)需求，房?jī)r(jià)漲幅將逐步趨穩(wěn)。

“年底前，個(gè)別大城市房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，只不過(guò)漲幅沒(méi)有近期的大；部分城市或在明年價(jià)格有所下降。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，年底前市場(chǎng)需求依然屬于高位，部分房企會(huì)加快推盤。到了明年，市場(chǎng)整體成交量或會(huì)下滑，但長(zhǎng)期看，政策的效力依然會(huì)減弱，要警惕各類規(guī)避政策的新做法。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌認(rèn)為，合肥重啟的限購(gòu)相對(duì)其他城市更嚴(yán)厲和全面。合肥房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，合肥的限購(gòu)政策短期內(nèi)對(duì)投資的影響不會(huì)較大，具體影響需要過(guò)一兩個(gè)月看，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，但參照2011年限購(gòu)后的數(shù)據(jù)，未來(lái)此輪限購(gòu)政策執(zhí)行期內(nèi)，房?jī)r(jià)漲幅相比以往將出現(xiàn)較大的收縮。