10月14日訊，國(guó)慶假期的一周，房地產(chǎn)的黃金周變成了樓市調(diào)控周，至少有22個(gè)城市先后出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，以此來(lái)遏制上半年瘋狂上漲的房?jī)r(jià)。這些城市主要有長(zhǎng)三角(上海、杭州、蘇州、無(wú)錫和南京)、珠三角(深圳、珠海、東莞、廣州和佛山)、京津冀(北京、天津、石家莊和廊坊)三大都市圈，以及東部福建、中西部幾個(gè)人口大省會(huì)，其包括一線、二線、三線城市。其結(jié)果顯示，過(guò)去一個(gè)星期，覆蓋的45個(gè)城市成交711.29萬(wàn)平方米，比上個(gè)月下降35.76%。其中，一線城市下降56.87%；二線城市下降33.75%；三線城市下降26.16%。 也就是說(shuō)，國(guó)慶期間這些城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)后，市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的效果，從而使得住房銷(xiāo)售面積全面下降。特別是北京、深圳、江蘇一些城市，其住房銷(xiāo)售面積下降更是驚人。因?yàn)椋@些的限購(gòu)限貸政策，立即讓住房的投資炒作退出市場(chǎng)。因?yàn)?，二套首付款提高，如南京和蘇州提高到80%，深圳提高到70%，北京提高到50%，從而擋住了一大批炒房者；深圳、南京、蘇州對(duì)成年單身人士(含離異)的限購(gòu)，堵住了以前“假離婚”漏洞；添加社保、個(gè)稅的繳納和只能購(gòu)買(mǎi)一套的要求，限制不少外地投資者進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)各種首付貸及眾籌投資嚴(yán)格整頓，也讓許多住房投機(jī)炒作者高融資杠桿立即去除。
但是，估計(jì)這只能是住房投機(jī)者面對(duì)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的一種短期反應(yīng)，他們還在觀察這些政策的更為重要的后果，即住房市場(chǎng)的預(yù)期是不是完全逆轉(zhuǎn)，如果住房市場(chǎng)的預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)，那么沒(méi)有進(jìn)入投機(jī)者會(huì)遠(yuǎn)離這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而已經(jīng)進(jìn)入的住房投機(jī)者只能套在高高的山崗上！不過(guò)，市場(chǎng)的預(yù)期逆轉(zhuǎn)前提是調(diào)控后隨著住房銷(xiāo)售暴跌，住房的價(jià)格也隨之下跌。但是，目前這種情況還沒(méi)有發(fā)生。因?yàn)?，不少人認(rèn)為由于這些密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有規(guī)定時(shí)限，如果調(diào)控政策出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打擊太大，甚至于直接沖擊金融市場(chǎng)及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，那么不少人認(rèn)為這些調(diào)控政策又開(kāi)始取消。所以，在一兩年內(nèi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望的氣氛會(huì)十分濃烈。如果這種情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)投機(jī)炒作者又會(huì)找到化解當(dāng)前房地產(chǎn)的限購(gòu)限貸政策的辦法。
所以目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為擔(dān)心的事情會(huì)有兩個(gè)方面。一個(gè)方面就是現(xiàn)有的20%房地產(chǎn)交易所得稅各城市是否會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行，新的遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的稅收政策再出臺(tái)。不過(guò)，對(duì)于前者比較容易做。各個(gè)城市的地方政府重新強(qiáng)調(diào)就可以執(zhí)行，但多次城市沒(méi)有對(duì)此動(dòng)手。對(duì)于后者還會(huì)需要一定的時(shí)間，遠(yuǎn)水解不了近渴。所以，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)這個(gè)方面擔(dān)心不是很?chē)?yán)重。
另一個(gè)方面對(duì)住房市場(chǎng)的融資及信貸全面收緊。早幾天周小川行長(zhǎng)在20國(guó)行長(zhǎng)會(huì)議上就表示，央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱也十分關(guān)注，也有政策對(duì)此進(jìn)行控制。周小川行長(zhǎng)話(huà)剛講，就有消息稱(chēng)，國(guó)內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在計(jì)劃進(jìn)一步收緊對(duì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金進(jìn)行監(jiān)管。包括中國(guó)央行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)和中國(guó)證監(jiān)會(huì)在內(nèi)，三個(gè)部門(mén)正在擬聯(lián)手打擊樓市投機(jī)性資金以及涉及土地交易的違規(guī)資金。比如，房地產(chǎn)企業(yè)債發(fā)行的收緊(一年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場(chǎng)融資低成本資金一萬(wàn)多億)，對(duì)首付貸、抵押貸等市場(chǎng)清理、要求對(duì)個(gè)人按揭貸款實(shí)質(zhì)審查等?？梢哉f(shuō)，這是這一輪地方樓市政策自今年3月收緊以來(lái)，首次有中央職能部門(mén)計(jì)劃出招的消息。如果這個(gè)消息是真實(shí)的，這可能會(huì)比地方政府的限購(gòu)限貸政策對(duì)市場(chǎng)的沖擊與影響會(huì)更大。
因?yàn)?，如果中央監(jiān)管部門(mén)統(tǒng)一出臺(tái)而讓那些違規(guī)的資金再流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么上半年那種房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂會(huì)進(jìn)一步受到遏制，多數(shù)住房投機(jī)炒作者更是無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，如果中央監(jiān)管部門(mén)對(duì)住房市場(chǎng)的融資收緊，這可能會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況，一是會(huì)讓一些房地產(chǎn)企業(yè)根本就沒(méi)有錢(qián)涌入土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)交易很快就會(huì)萎縮；二是對(duì)于那些擴(kuò)張十分迅速的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)；三是中央監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性收緊，可能會(huì)影響銀行的可貸資金，從而導(dǎo)致商業(yè)銀行的按揭貸款利率上升，或?qū)Π唇屹J款打折優(yōu)惠條件取消，讓按揭貸款利率上升(調(diào)控政策出臺(tái)后，有的銀行已經(jīng)開(kāi)始宋做)。在這種情況下，這將嚴(yán)重增加住房投機(jī)炒作者融資成本。而這次不少城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，很大程度上就是與按揭貸款利率水平過(guò)低有關(guān)。如果按揭貸款利率上升或優(yōu)惠按揭貸款利率取消，它將可能讓樓市的預(yù)期逆轉(zhuǎn)。
可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)各城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)之后，估計(jì)市場(chǎng)最為關(guān)注的是央行及政府其他監(jiān)管部門(mén)是否會(huì)收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，而有消息表明這種行動(dòng)很可能馬上開(kāi)始。如果中央監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性收緊，它將對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)造成更大的沖擊。