房價上漲為何不能持續(xù)

房價的瘋狂上漲不具有可持續(xù)性。

一、有效需求等于有效供給才能市場出清，并最終達到瓦爾拉斯均衡。這是現代經濟學的基本原理，也是新古典綜合派的理論要義所在。但目前，在中國房地產市場上，一方面，真正的有效需求亦即有支付能力的真實需求非常微弱，占據人口90%以上的城市工薪階層對高房價望而卻步，廣大的農民工更無能力成為高房價的接受者；另一方面，有效供給卻持續(xù)增加，至今仍未見歇息之跡象，這也是中央下定決心不懼困難堅決推動“去庫存”的根本原因。

有效需求遠遠小于有效供給，這是經濟學上一種極不穩(wěn)定的狀態(tài)，并意味著長期來說，房價必然下調，且最終目標必然是趨于有效需求基本等于有限供給的均衡點。當然，雖然調整方向是不可逆的，但調整過程或調整時間，難以給予精確預測。然不可置疑的是，調整過程和時間越長，代價就越高，市場主體就越痛苦。

二、當前的高房價，不是有效真實需求和有效真實供給相等而成的均衡值，而是購買者基于房價將無限制永續(xù)上漲預期產生的投資沖動的結果，這從北京地區(qū)絕大部分新購房者并非在北京地區(qū)工作生活的人而是來自全國各地的“有錢人”這一現實可以看出。

購買者并非使用者，也就是說，房屋的價格，早就脫離了使用價值更脫離了價值，違背了市場一般規(guī)律。進而言之，當前的中國房價，純粹是投資乃至投機的產物，與房屋的物質屬性早就不再相關，其價格漲跌早就完全取決于市場預期（expectation），已經成為一種和股票毫無二致的“虛擬資本”，亦和歷史上的密西西比泡沫、郁金香泡沫在邏輯上完全相通。既然是虛擬資本，它的運作規(guī)律將不同于實物的商品市場，而是一種變相的資本市場。

這種泡沫市場是極不穩(wěn)定的，一旦出現些微風吹草動，“羊群效應”和“動物精神”就會充分發(fā)酵，導致市場預期逆轉，并最終帶來房價的懸崖式下跌。

三、高房價不符合國家的長遠發(fā)展目標，更不符合經濟轉型升級的內在要求。

房價高企誘導社會資金大幅進入房地產業(yè)，資本追逐利潤的特性決定了社會資本將加速脫離實體經濟，一個沒有實體經濟的經濟體，必然缺乏長期可持續(xù)發(fā)展的動力。如果買房即可致富，并且是快速致富巨額致富的唯一途徑，那么，沉下心來搞實業(yè)的人將越來越少，更重要的是“坐冷板凳”搞科研潛心研究科技創(chuàng)新的人將越來越少，高風險高收益的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”遠不如低風險高收益的房地產投資具有吸引力。長此以往，經濟結構的戰(zhàn)略性調整無從談起，經濟發(fā)展的新動力無法誕生。

鑒此，“長痛不如短痛”，房價盡快調整到位，讓資本盡快進入實體經濟，讓新經濟的新動能得以啟動，而不是屢次坐失發(fā)展機遇，已經非常迫切，將成為政府政策的優(yōu)先目標取向（priority）。

四、地方政府本世紀初以來普遍奉行從高房價中獲取財務資源進而用于推動城市化和工業(yè)化的發(fā)展模式，已經走到盡頭。

一方面，在很多城市，包括廣大三四線城市，房價相對于城市居民的平均可支配收入水平，已經高不可攀，令很多對房屋具有剛性需求者即使“勒緊褲帶”也無法繼續(xù)支付；另一方面，下一步中國經濟的發(fā)展，亟需民間消費和民間資本的積極參與，進而催生凱恩斯主義的“乘數效應”，這種趨勢和需求已經顯得異常迫切，然而，如果地方政府繼續(xù)借助房價上漲而將民間資金變相轉嫁給城市財政之用，則民間資本的投資及消費空間將進一步被壓榨，進而從根本上削弱宏觀經濟增長的動能。因此，部分地方政府推高房價的內在沖動將逐步衰減，雖然很多是不得已而為之。

新模式將是地方政府將籌資的目標人群從經濟收入低下的未購房者轉向經濟收入較高的已購房者，從購房環(huán)節(jié)轉向房屋的持有環(huán)節(jié)，也就是降低一次性購買成本、增加長期持有成本，從而獲取透明可持續(xù)的房產稅收來源。同時，在新的預算體制下，地方政府城市基礎設施等公共產品（public goods）的建設資金亦可以且必須通過發(fā)債和政府與社會資本合作（PPP）機制予以解決。房產稅的推出和政府資金對賣地收入依賴度的降低，均降推動房價下調。

五、匯率貶值不能維持房價長期高企。

匯率貶值的必然結果是輸入性通貨膨脹。貶值的程度有多深，輸入性通貨膨脹的幅度就有多大。這是國際金融學的一條最基本的原理。歷史上，長期以來，高通貨膨脹（hyperinflation）一直是所有政府的夢魘，更是導致阿根廷、俄羅斯等很多新興市場經濟國家陷入衰退泥潭的罪魁禍首。其危害遠甚于資產泡沫的一次性破滅。

上世紀90年代中期，中國的中央銀行一直在為抑制通貨膨脹而努力，歷時數年艱辛才在1996年將通脹率從21%的峰值壓降到可接受區(qū)間。這個教訓并未走遠，顯然仍然非常清晰。況且，在當前中國經濟發(fā)展呈L型的形勢下，一旦通脹高企，提高利率不可避免，這必然會使早就降速增長的實體經濟雪上加霜；若如是，房價亦終將不報，高利率和低增長，必將成為壓潰房價的最后一根稻草。

六、房價理性回歸并不意味真實社會財富的縮水。

房價下調會造成一些高位購房者承受較大經濟損失，這是毋庸諱言的事實，但這并不意味著某些人所講的“社會財富灰飛煙滅”。因為房子仍在，以前的高房值只是一種虛幻的存在，是一種因炒作而導致的虛高，一種貨幣超發(fā)下的“貨幣幻覺”，真實的社會財富并沒有隨著房價泡沫的破滅而減少。連現代貨幣學派都同意，貨幣是中性的，從長期來說并不能帶來實質產出的增長。一個國家的國民必須牢記，任何資產的交易以及由之產生的價格都不能脫離市場主體的實質需求而存在，否則，任何泡沫狀態(tài)下的社會財富之名義價值都是虛幻的。如同天空中的流星，輝煌卻難免短暫。

七、由購房者自主承擔購房損失不僅符合市場規(guī)則，而且有利于進一步培育市場。房價下調后，高位接盤者承受損失，“買者自負”，是公平的，符合市場化原則，否則就是一種預算軟約束（Soft Budget Constraint）行為。中國正在走向更加成熟的市場經濟，國民投資者的風險意識教育是此進程中不可或缺的一環(huán)。期待房價永遠不跌，在性質上就和理財產品的“剛性兌付”一樣，是中國部分投資者“無知者無畏”風險意識缺乏的重要表現，無聲中推高了中國金融市場中的無風險利率，扭曲了中國金融市場中的價格機制和競爭機制，不利于整個中國金融業(yè)市場化的進程。

八、從空間上來看，當前中國任何一個城市的重要性都無法為其高昂房價提供背書。北京固然是全國最大的政治經濟文化中心，但誰都無法貶低紐約作為當前全球最大經濟金融中心的地位。實際上，目前北京的房價已經遠遠高于紐約的房價，而就人均可支配收入而言，北京遠不及紐約。

九、從時間上來看，歷史上就從來沒有只漲不跌的市場。

對于經濟周期的存在，從“看不見的手”創(chuàng)立者亞當·斯密，到宏觀經濟學大師凱恩斯，再到奧地利學派旗手哈耶克、貨幣學派領袖弗里德曼，一直到今天仍對華府決策發(fā)揮重要影響力的耶倫等新凱恩斯主義者，都持堅信不移的態(tài)度，不同的只是他們對經濟周期原因的揭示。從密西西比、郁金香的泡沫，再到20世紀90年代日本經濟神話的破滅，歷次因過度繁榮導致的國際或區(qū)域金融危機的全球經濟均深刻表明，處于泡沫崩潰前夜的市場縱有諸多不同，但有一點是必然共同的——也就是堅信資產價格永遠都會上漲，徹底的狂歡導致徹底的塌陷，或者說，無狂歡、不崩潰，這是市場演進無可逃避的“歷史周期律”。從今年以來國內房價急劇上漲的程度來看，已經出現一些“狂歡”的跡象。

十、開放經濟的現實加劇房地產市場風險的不可控性。

雖然資本項目完全開放仍有待時日，但中國房地產市場處于日益市場化、國際化的開放經濟體系中的事實早已不可辯駁，房價波動決定因素的復雜性、多元性、隱蔽性和不確定性已經今非昔比。

國際金融市場變動（如美聯儲加息）會給中國房價產生重大影響，而中國房價的巨幅波動也同樣會深刻影響到亞太區(qū)域和全球經濟，這和以前的封閉經濟狀態(tài)不可同日而語，并因而使得房市風險更多地受到“無形之手”的影響，而“有形之手”的影響力正在衰減。2015年股災的風險屬于前車之鑒。

既然市場的力量越來越強大，房價瘋漲的時候無人控制得住，那么，當下跌真正帶來的時候，又有誰的手能夠真的托??？是否也存在自由落體的可能？值得我們深思。