房價最新消息：控制不住的人口將決定未來房價

10月26日訊，房價最新消息：控制不住的人口將決定未來房價。除貨幣超發(fā)、土地供給限制等因素外，我們預(yù)測的一個重要邏輯是基于城市化進程中人口遷移的規(guī)律趨勢，可分兩個階段：第一個階段是人從農(nóng)村到城市，房價普漲，只是漲幅大小跟人口聚集多少有關(guān)；第二個階段是人從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈遷移聚集，一二線大都市圈人口繼續(xù)增加，三四線城市會出現(xiàn)人口增長放緩甚至停滯，第二個階段房價分化日趨明顯。這是國際城市化進程中人口遷移的基本規(guī)律。繼《控不住的人口：從國際經(jīng)驗看北京上海等超大城市人口發(fā)展趨勢》后，本文繼續(xù)詳述相關(guān)的邏輯和證據(jù)。這對理解未來人口遷移趨勢和預(yù)測區(qū)域房價具有啟發(fā)意義。

1 人口遷移的主要邏輯

拉文斯坦遷移法則。英國學(xué)者拉文斯坦（E. G. Ravenstein）基于英國人口遷移特點在1880年代中后期提出人口遷移的主要法則：1）大多數(shù)遷移主要基于經(jīng)濟因素；2）鄉(xiāng)村居民較城鎮(zhèn)居民更具遷移傾向；3）遷移人口數(shù)量與遷移距離成反比；4）人口遷移具有階梯特征，即城市周邊居民先遷入城市，留下的空隙地區(qū)由遷移的偏遠地區(qū)居民占據(jù)；5）每一次移民潮發(fā)生后，總有一次反向的、補償性的移民潮出現(xiàn)；6）女性偏好短距離遷移；7）經(jīng)濟與交通發(fā)展刺激移民增加；8）長距離遷移以向大城市為主；9）向外遷移主要發(fā)生在20-35歲。

推拉理論。博格（DonaldJ. Bogue）、李（E.S.Lee）等人提出的推拉理論認為，在市場經(jīng)濟和人口自由流動的情況下, 人口遷移的原因是人們可以通過搬遷改善生活條件。人口遷移的發(fā)生是由遷入地的拉力因素和遷出地的推力因素共同作用的結(jié)果，包括自然、經(jīng)濟、社會等多方面原因。

發(fā)展經(jīng)濟學(xué)理論。劉易斯（W.A. Lewis）認為，由于工農(nóng)業(yè)部門之間的勞動生產(chǎn)率和收入水平存在較大差異，使得勞動力不斷從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)部門流向工業(yè)部門；當(dāng)工農(nóng)業(yè)部門的勞動生產(chǎn)率相等時，人口遷移將達平衡。費景漢（John C. H. Fei）和拉尼斯（Gustav Ranis）補充到，農(nóng)村勞動生產(chǎn)率提高，也將促使剩余勞動力向城市工業(yè)部門遷移。

經(jīng)濟-人口分布平衡法則。中國社科院人口所學(xué)者張車偉和蔡翼飛以經(jīng)濟-人口分布平衡討論區(qū)域發(fā)展差距。我們由此引申出城市人口集聚規(guī)律：在長期，決定一國范圍內(nèi)一個城市人口集聚規(guī)模的關(guān)鍵是城市經(jīng)濟規(guī)模及該城市與本國其他地區(qū)的人均收入差距，即經(jīng)濟-人口分布平衡。在完全市場競爭和同質(zhì)性假設(shè)下，一個城市較高的人均收入將不斷吸引區(qū)外人口凈遷入，直至該城市人均收入與其他地區(qū)持平。

2 國際人口遷移規(guī)律

根據(jù)對美國日本人口流動的趨勢研究，可以發(fā)現(xiàn)人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。值得注意的是，在第一階段到第二階段過程中，會出現(xiàn)短期的大都市圈向區(qū)域中心城市回流現(xiàn)象，但不改變大的趨勢。這也就是意味著，控制大城市人口、中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和大規(guī)模西部造城運動可能是不符合人口遷移規(guī)律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更節(jié)約用地、更節(jié)約資源。

2.1 美國人口遷移

美國城市化歷程漫長，期間城鄉(xiāng)劃分標(biāo)準(zhǔn)多次調(diào)整。當(dāng)前城市的基本定義為：50000人以上的城市化區(qū)域（Urbanization Areas，UAs），和2500-50000人的城市簇（Urban Clusters，UCs）。1790-1840年，美國城市化率從5.1%緩慢增至10.8%；之后城市化進程明顯加快，到1880年代初期達到30%，到1910年代末期達到50%，到1970年達73.6%；之后城市化速度放緩，到2010年為80.7%。

基于經(jīng)濟社會高度聯(lián)系的城市功能聯(lián)系思想，美國人口調(diào)查局于1910年開始逐漸形成都會區(qū)統(tǒng)計（Metropolitan StatisticalAreas，最小規(guī)模為5萬人以上）。1910-2010年，美國都市區(qū)人口比重從28.4%增至83.7%。在美國人口向都會區(qū)集聚的過程中，美國人口郊區(qū)化和大都會區(qū)化態(tài)勢明顯。

1）人口向郊區(qū)（suburbs）集聚明顯。1910-1930年，美國市區(qū)（central cities）人口比重提高約10個百分點，明顯超過郊區(qū)人口比重增幅（7個百分點）。但之后，市區(qū)人口比重基本保持不變，而郊區(qū)人口比重從14%增至51%。這意味著：1930年之前，人口主要遷入美國都會區(qū)的市區(qū)；但在之后，人口主要遷入郊區(qū)，包括市區(qū)人口外遷郊區(qū)。美國人口郊區(qū)化以小汽車的大規(guī)模使用為通勤的技術(shù)條件，其主要原因是中產(chǎn)階級為尋求更好的中小學(xué)教育、更安全的鄰里環(huán)境和更穩(wěn)定的財產(chǎn)價值；而市區(qū)人口多為低收入者，包括黑人。不過2008年金融危機后，美國市區(qū)人口比重明顯上升，主要原因可能在于就業(yè)考慮和市區(qū)房產(chǎn)不便出售等。

2）人口向大都市區(qū)集聚明顯。1950-2010年，5-25萬人的都會區(qū)人口比重減少0.3個百分點，25-100萬人的都會區(qū)人口比重增加2.9個百分點，而100-500萬人、500萬人以上的都會區(qū)人口比重分別增加12.2、12.4個百分點。特別是在1970-2010年，500萬人以上都會區(qū)人口比重增加9.4個百分點，遠高于100-500萬人都市區(qū)的4.0個百分點、25-100萬人都市區(qū)的1.0個百分點和5-25萬人都市區(qū)的0.3個百分點，人口向大都市區(qū)集聚明顯。

2.2 日本人口遷移

日本存在兩個版本的城市化率統(tǒng)計：

1）市部人口比重。該比重為國內(nèi)學(xué)界廣泛引用及世界銀行數(shù)據(jù)庫收錄，但受行政區(qū)劃調(diào)整影響太大。1898年日本市部人口比重僅為10.7%，1940年為37.7%，受戰(zhàn)爭影響1947年降至33.1%，1950年回升至37.3%。受1950年代行政區(qū)劃調(diào)整影響、市個數(shù)大幅增加，導(dǎo)致1960年日本市部人口比重激增至63.3%，之后增至2000年的78.7%。再次受行政區(qū)劃調(diào)整影響，2010年日本市部人口比重達90.7%。

2）DID人口比重。為克服行政區(qū)劃影響、更好地了解城鎮(zhèn)情況，日本統(tǒng)計部門在1960年定義人口集中地區(qū)（Densely Inhabited Districts, DID），即人口密度高于4000人/平方公里的調(diào)查區(qū)，和市區(qū)町村內(nèi)互相鄰接、人口合計超過5000人的調(diào)查區(qū)。日本DID人口比重從1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%，再增至2010年的67.3%。

在日本城市化進程中，人口持續(xù)向都市區(qū)集聚，人口遷移從向“三極”集中轉(zhuǎn)為向“一極”集中。

1）在1970年代日本經(jīng)濟增速換擋以前，除1944-1945年受戰(zhàn)爭影響外，日本東京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大規(guī)模凈遷入狀態(tài)，人口持續(xù)快速增長。東京圈人口從1844年的406萬人增至1973年的2607萬人，占比從10.8%增至23.9%；大阪圈人口從308萬人增至1399萬人，占比從8.2%增至12.8%；名古屋圈人口從224萬人增至735萬人，占比從6.0%增至6.7%。

2）1973年后，東京圈人口繼續(xù)保持凈遷入狀態(tài)，大阪圈人口基本處于凈遷出狀態(tài)，名古屋圈人口基本呈現(xiàn)遷入遷出平衡狀態(tài)。到2014年，東京圈人口增至3592萬人，占比為28.3%；大阪圈人口為1575萬人，占比為12.4%；名古屋圈人口為928萬人，占比為7.3%。顯然，該時期大阪圈和名古屋圈人口增長主要源于自然增長。

期間，日本主要核心城市整體呈凈遷入狀態(tài)，但分化明顯。在1965年之前，各核心城市基本保持人口凈遷入；之后，差異明顯。作為日本第一大城市、東京圈核心，東京都區(qū)人口在1965-1995年間持續(xù)外遷出至東京都其他區(qū)域、周邊區(qū)域等，人口從889萬降至797萬；1995年后重新呈凈遷入，2015年增至910萬。作為日本第二大城市、東京圈第二大城市，橫濱市人口持續(xù)增長，從1950年的95萬增至2015年的372萬。作為日本第三大城市、大阪圈第一大城市，大阪市人口在1965-1980年持續(xù)凈遷出，人口從316萬降至265萬，2000年又降至260萬，之后回升至267萬。作為日本第四大城市、名古屋圈第一大城市，名古屋市人口從1950的103萬增至1975年的208萬，之后緩慢增至2015年的226萬。

此外，人口在100萬人以上的神戶市、福岡市、川崎市、琦玉市、廣島市、仙臺市均長期保持人口凈流入；京都市在1975年之前為人口凈流入，之后基本穩(wěn)定，但2010年以來凈遷出明顯。

3 中國人口遷移趨勢

改革開放前，中國城市化進展緩慢，特別是在“文革”期間，基本處于停滯狀態(tài)。改革開放后，中國城市化進程逐漸啟動，從1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以來，城市化速度明顯加快，2015年末城市化率達56.1%。

在快速城市化進程中，中西部地區(qū)人口長期主要向東部地區(qū)的長三角、珠三角及京津地區(qū)集聚；但2011以來，在東部地區(qū)的外來務(wù)工人員部分回流中西部地區(qū)，人口主要遷入一線城市和部分二線區(qū)域中心城市。對照國際經(jīng)驗，中國正處于人口遷移的第二個階段。

需要注意的是，由于城鄉(xiāng)區(qū)劃劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，中國城市化率與美國、日本等其他國家的可比性較差。

3.1 1985-1995年：主要遷入珠三角、滬蘇、北京

據(jù)1990年人口普查資料，1985-1990年省際凈遷入規(guī)模最大的是廣東，高達100.7萬人。其他凈遷入人口超過10萬人的?。ㄊ?、區(qū)）有5個?。罕本?4萬人）、上海（53萬人）、遼寧（25萬人）、天津（17萬人）、江蘇（17萬人）。其中，廣東、北京、上海的省際凈遷入人口合計占比高達67.4%。而凈遷出規(guī)模最大的則是四川（含尚未直轄的重慶），為85萬人。其他凈遷出人口超過13萬人的省（市、區(qū)）有5個：廣西（45萬人）、浙江（30萬人）、湖南（26萬人）、黑龍江（24萬人）、安徽（20萬人）。其中，浙江常住人口主要遷往上海、江蘇、福建、江西等地。

據(jù)1995年1%抽樣調(diào)查資料，1990-1995年省際人口凈遷入規(guī)模最大的依然是廣東，增至168萬人；其他凈遷入人口超過20萬人的有4個：上海（59萬人）、北京（56萬人）、江蘇（51萬人）、新疆（41萬人）、遼寧（23萬人）。省際人口凈遷出規(guī)模最大的仍然是四川（含尚未直轄的重慶），為103萬人；其他凈遷出人口超過15萬的有：安徽（57萬人）、湖南（48萬人）、河南（46萬人）、廣西（42萬人）、黑龍江（38萬人）、江西（38萬人）、貴州（24萬人）。該時期浙江人口依然凈遷出，但凈遷出規(guī)模已減少至不到5萬人。

3.2 1995-2010年：主要遷入珠三角、長三角、京津

1995-2000年，人口主要遷往珠三角、長三角、京津、新疆、福建等地區(qū)，浙江從之前的凈遷出變?yōu)閮暨w入。伴隨著改革開放深入推進，1990年代中期以來省際遷移人口規(guī)模大幅增長。據(jù)2000年人口普查資料，1995-2000年省際凈遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區(qū)（465萬人）、京津地區(qū)（221萬人），三者合計占87.1%。此外，新疆、福建、遼寧和云南也有大量的凈遷入人口，分別為97、76、39、35萬人。凈遷出人口主要來自四川（401萬人）、湖南（305萬人）、安徽（272萬人）、江西（257萬人）、河南（194萬人）、湖北（169萬人）、廣西（163萬人）、貴州（102萬人）、重慶（69萬人）、黑龍江（67萬人）等地。

5）除了人口遷入、貨幣超發(fā)、城市經(jīng)濟活力等因素外，一二線大城市房價還跟住宅用地供給有關(guān)，目前供給不足，房地產(chǎn)越來越貨幣金融化。在土地財政制度下，地方政府壟斷土地市場和用途管制，土地出讓收入最大化符合地方政府利益。土地財政為城鎮(zhèn)化融資作出了巨大貢獻，但也推高房價，如不改革，將使城鎮(zhèn)化和高房價走向畸形，拉大收入差距，綁架政策。

6）大城市不是控制人口的問題，而是應(yīng)改善城市規(guī)劃和公共交通?？山梃bOECD的城市功能區(qū)視角，超越行政邊界解決存在難題。優(yōu)化人口年齡結(jié)構(gòu)，放棄人口總量調(diào)控目標(biāo)，保持相對開放的人口遷徙政策，吸引區(qū)外年輕人口、特別是高素質(zhì)年輕人口。優(yōu)化人口的空間分布，并促進職住平衡，嚴格控制中心城人口增長，推進新增人口向新城集聚，并積極在新城布局相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，包括向新城特別是重點新城疏解中心城部分功能及部分優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源。進一步發(fā)展城市軌道交通，大力提高城市軌道交通路網(wǎng)密度，推進軌道交通系統(tǒng)制式多元化發(fā)展，改變當(dāng)前以中心城為核心的放射型軌道交通體系為環(huán)狀“井”字形。

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