本文是“房地產(chǎn)帶鹽人”的第70篇文章，全文1790字，閱讀大約需要6分鐘。

繼上次說了個(gè)人房貸新政后貸款利率計(jì)算方式問題，本文說一下房貸辦理過程中所需要注意的因素，尤其是影響貸款審批的。

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個(gè)人住房按揭貸款對(duì)于許多人來說已經(jīng)不陌生了，過去20年房地產(chǎn)起飛伴隨的兩個(gè)因素：房貸體量的擴(kuò)張和預(yù)售制度。我們可以看一下人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2018年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬億元，同比增長(zhǎng)20%，增速比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)；全年增加6.45萬億元，占 同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%。

雖然2018年以及今年個(gè)人住房貸款余額增速持續(xù)下降，這體現(xiàn)了調(diào)控對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的調(diào)性，但絕對(duì)量級(jí)還是不小，住房個(gè)人貸款過去30年也覆蓋了大量的人群。不過如何辦理個(gè)人住房貸款，以及新政之下需要注意的事項(xiàng)仍然不少。

中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)明確，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。利率的變化不會(huì)很大，但由于市場(chǎng)化利率定價(jià)，而且每家銀行，對(duì)具體不同的貸款人都可以談判不同的貸款利率。

那么每個(gè)人的情況不同會(huì)造成那些差異呢？

貸款資質(zhì)：無論是買住宅、商鋪、公寓、寫字樓，很多購房者都被這個(gè)因素?cái)r下來卻未必能搞清楚具體原因。實(shí)際上貸款資質(zhì)既包括一些硬性指標(biāo)，也包括各家銀行的個(gè)性化要求，除了硬性的限貸政策，例如你是第三套住宅之類的，但買商業(yè)貸款不在此限制。

其實(shí)其他因素往往更加隱性，作為購房者并非銀行從業(yè)人員，很難完整的判斷。從字面上理解“貸款資質(zhì)”包含了所有可以符合貸款要求的限制，以及影響貸款年限、貸款數(shù)額的因素的總和。

例如工資收入流水，單身的需提供個(gè)人收入流水，夫妻購房需要提供雙方的，如果是父母和子女，則需要提供共同貸款人的。一般來說是半年的收入流水，可以直接在銀行柜臺(tái)或者自助設(shè)備上憑身份證和賬戶信息打印。收入流水需要注意兩點(diǎn)：

1、一般而言貸款人月收入應(yīng)為月還款額2倍以上；而且提供的收入構(gòu)成越穩(wěn)定越好。

2、收入流水證明需要真實(shí)，尤其是對(duì)于小商戶、個(gè)體戶等自營(yíng)業(yè)者等收入不是特別均勻的情況。有的人在購房時(shí)聽信一些說法去做一套假的收入流水來作為資料提供給銀行，這是非常不可取的。首先銀行完全有專業(yè)鑒別能力，無論是風(fēng)控和客戶經(jīng)理基本上一眼就能看出來，而且這種情況會(huì)對(duì)以后申請(qǐng)這家銀行的貸款或者其他業(yè)務(wù)有些不好的影響。

提供的貸款申請(qǐng)資料務(wù)必注意期限：有些資料是有有效期的，例如前面說的工資流水一般要求近期的，不能是太久遠(yuǎn)的時(shí)間跨度的，再就是征信報(bào)告。

三個(gè)需要注意時(shí)限的資料：

1、征信：一個(gè)月內(nèi)有效；可以在人民銀行征信中心查詢，或者部分銀行的大廳里專用設(shè)備上打印。

2、收入證明：一個(gè)月內(nèi)有效，需要加蓋發(fā)工資單位章。

3、個(gè)人流水：近期不超出3個(gè)月，總共6個(gè)月的流水。例如你本月10月提供，那么應(yīng)該是最早不早于7月份，從2月至7月的收入流水。

個(gè)人征信報(bào)告中哪些影響到貸款審批呢？

個(gè)人征信報(bào)告上包含個(gè)人基本信息、信息概要（包括名下貸款、賬戶、借貸記賬戶開始的時(shí)間）借貸交易信息明細(xì)（主要是銀行賬戶，例如信用卡記錄等等）、公共信息明細(xì)（例如公積金繳存情況）等等。

這其中特別需要注意到的是兩個(gè)部分：

二是不良信用記錄。例如信用卡還款違約、助學(xué)貸款還款違約、有連帶擔(dān)保責(zé)任而債務(wù)人未能按期履約造成的信用記錄不良是最常見的幾種。有時(shí)候僅僅是幾個(gè)月的信用卡未能按期還款，一時(shí)疏忽也好，故意為之也罷，都會(huì)上征信記錄，直接影響貸款人的申請(qǐng)審批。

很多購房人，就是因?yàn)橐稽c(diǎn)信用卡債務(wù)未按期還款，甚至是因?yàn)榘芽ń杞o他人消費(fèi)，而對(duì)方未按時(shí)還款導(dǎo)致自己的信用記錄毀了，缺乏信用意識(shí)以為沒什么事，結(jié)果導(dǎo)致上百萬的房貸批不下來，代價(jià)非常大。所以特別提醒一句：當(dāng)今是信用時(shí)代，信用數(shù)據(jù)和記錄就是財(cái)富，也是對(duì)人綜合評(píng)價(jià)的參照因素，務(wù)必重視保護(hù)好信用記錄。

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