從剛需角度來看，幾個有趣的邏輯：
1）按照近十幾年的情況，如果剛需儲蓄滿足購房的首付款，按照房價增長預(yù)期，應(yīng)該會早早上車，更常見的是需要親朋借貸來湊齊缺的一部分，所以這部分錢不夠大部分是沒得選，俗稱六個口袋，湊夠錢更多的是按照當(dāng)?shù)刈畹褪赘稑?biāo)準(zhǔn)來購房，剩下的不得不選擇杠桿。
2）在上一種情況下，假設(shè)剛需儲蓄的足夠且對房地產(chǎn)增長預(yù)期有信心，會選擇更好位置、面積更大、更貴一些的房子，其參考值往往是自己最低首付，最后的博弈結(jié)果又是最低的首付標(biāo)準(zhǔn)和最高的杠桿。
3）假設(shè)剛需購買了心儀的房子還有剩余的儲蓄，那么要不要降低杠桿呢？衣食住行醫(yī)教育這些基本生活開支總的有些保障資金，利息雖然影響很大，但平攤到二三十年每月的數(shù)額很多人是可以接受的，所以更多的愿意承擔(dān)這部分多的月供和預(yù)留一定的流動資金以備不時之需。
這部分總結(jié)起來就是，近十幾年房價的增幅來看，剛需要能湊齊首付早就上車了，剩下的首付都需多數(shù)需要家里幫助、朋友借貸，甚至擼網(wǎng)貸和消費貸來湊，這部剛需往往沒得選，想上車只能最大限度的加杠桿，現(xiàn)實生活中來看，這類年輕人占比不低。即便有額外的儲蓄，博弈的結(jié)果要么選擇更貴的房子吃掉儲蓄，要么留一部分用來做基本生活需求的風(fēng)險保障，愿意承擔(dān)多一部分利息。
從投資角度就是另外一邏輯了。
投資更加注重收益，而非對房地產(chǎn)居住屬性和其捆綁公共資源的獲取，剛需如果有能力還愿意采取最低的首付比例，更多的是對生活品質(zhì)保障的前提下多承擔(dān)一些利息，并且會平攤到幾十年上。但投資者不可能愿意持有二三十年，這是只有一個標(biāo)準(zhǔn)，就是資金成本與預(yù)期收益的對比，以等額本息來說，前面更多的在還利息而非本金，這樣就有一個簡單的數(shù)學(xué)關(guān)系：投資杠桿所產(chǎn)生的利息與持有期間房地產(chǎn)增值的對比，假設(shè)持有期6年（預(yù)售辦證+免稅限制+限購時長），以100萬貸款20年分期為例，最低的4.9基準(zhǔn)為例（現(xiàn)在不少城市利率在5~6%之間），持有期產(chǎn)生的利息為26.4萬，假設(shè)投資期間房子出售之后產(chǎn)生的凈利潤不足26.4萬（每年至少漲4.4萬），那么這個投資就是虧的，不想虧要么降低持有時間，要么降低杠桿占比。