5年期以上LPR現(xiàn)史上最大降幅，百萬房貸利息可省三萬多元

5月20日上午，5月份貸款市場報價利率（LPR）公布：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。其中，1年期LPR連續(xù)4個月維持不變，5年期以上LPR較上月下降15個基點。

（截圖自中國外匯交易中心網(wǎng)站）

據(jù)人民銀行公告，自2019年8月20日起，LPR按新的形成機制報價并計算得出。中國外匯交易中心網(wǎng)站信息顯示，包括此次在內(nèi)，2019年8月以來，5年期以上LPR共有過5次下降，本次降幅最大。

由于5年期以上LPR與房貸利率掛鉤，此次5年期以上LPR下調(diào)后，房貸利率也有望隨之下調(diào)。按貸款金額100萬、期限30年、等額本息還款計算，5年期以上LPR從此前的4.6%降低15個基點，購房者平均每月可減少月供約89元，需償還的利息總額減少三萬多元。

上周日（5月15日），人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，宣布個人首套住房商貸利率下限調(diào)降20個基點，二套住房政策下限不變，為個人首套房貸利率下行進(jìn)一步打開執(zhí)行空間。

按4月份5年期以上LPR為4.6%計算，上述政策調(diào)整生效后，個人首套住房商貸利率最低為4.4%。如今，5月份5年期以上LPR下調(diào)，一方面，需對應(yīng)LPR的住房貸款利率全面下降15個基點，另一方面，首套住房商貸利率下限也進(jìn)一步降至4.25%。

據(jù)易居研究院智庫中心5月19日發(fā)布的報告，此前已有包括廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明等20個城市首套房貸最低利率降至4.4%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此前人民銀行已經(jīng)明確了‘LPR-20個基點’的個人首套房貸定價思路，此次5年期以上LPR下調(diào)，意味著當(dāng)前全國20多個城市4.4%的利率可能并非最底部的利率，后續(xù)還有進(jìn)一步下調(diào)的可能?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“需要說明的是，在實際過程中，存量房貸用戶的利息調(diào)整，要等到明年元旦后才可以進(jìn)行。近期新購房的購房者利率最低可以做到4.25%，實際如何操作要看銀行的行動。但就近期銀行的動作看，因為已經(jīng)普遍在落實周末的新政，所以一般都會把4.4%的利率作為近期下調(diào)的目標(biāo)值?！?/p>

對房地產(chǎn)市場有積極影響，但不會導(dǎo)致過熱

中長期以上貸款利率下調(diào)，不僅減輕了購房者的還貸負(fù)擔(dān)，也降低了房企的融資成本和經(jīng)營成本。

“此次降息對于房企積極申請低成本的開發(fā)貸款等也有積極作用，有助于房企中長期融資成本和經(jīng)營成本的降低。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“貨幣金融大環(huán)境的寬松，對于降低購房成本、降低開發(fā)貸款和經(jīng)營貸款成本等都會產(chǎn)生積極的作用。此次降息充分體現(xiàn)當(dāng)前降低資金成本的緊迫性和支持導(dǎo)向，不論對于宏觀經(jīng)濟還是房地產(chǎn)行業(yè)，都有重大的積極影響?！?/p>

民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文指出：“此次5年期以上LPR下調(diào)后，個人首付住房商貸利率下限將進(jìn)一步下降至4.25%，進(jìn)一步接近2016年房貸利率85折期間4.165%的水平。這將有助于降低居民購房成本，進(jìn)而激活居民信貸需求，引導(dǎo)居民合理加杠桿，從而對房地產(chǎn)市場構(gòu)成實質(zhì)性利好。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“此次降息意味著，房地產(chǎn)市場在政策底部后很快將出現(xiàn)市場底部?！辈贿^，張大偉同時指出：“目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至產(chǎn)品競爭等方面都存在壓力。整體看，本次降息不會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過熱。”

政策信號明顯，宏觀經(jīng)濟有望進(jìn)一步企穩(wěn)

5月18日，穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會在云南召開，會議要求，“各地各部門要增強緊迫感，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，努力使經(jīng)濟較快回歸正常軌道?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青判斷，此次5年期以上LPR下調(diào)，也是對上述會議要求的具體落實。

王青指出：“5月政策利率保持不變，也沒有實施全面降準(zhǔn)，而5年期以上LPR報價單獨下調(diào)，表明出在‘以我為主、兼顧內(nèi)外’考慮下，貨幣政策正在加大逆周期調(diào)控力度，特別是對房地產(chǎn)的定向支持正在持續(xù)加碼，釋放了明確的穩(wěn)樓市信號，意在緩解房地產(chǎn)市場下行對宏觀經(jīng)濟的拖累，同時也有助于管控頭部房企違約等重點領(lǐng)域風(fēng)險。”

中信證券聯(lián)席首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示：“此次降息政策是非常積極的，主要有三個特點：第一個特點，首次只降5年期以上LPR不降1年期LPR，過去有時候只降1年期LPR不降5年期以上LPR，或者1年期LPR降得多5年期以上LPR降得少；第二個特點，下降幅度大，5年期以上LPR一次性下降15個基點，是2019年LPR改革以來的最大降幅；第三個特點，此次降息對應(yīng)的政策利率（月中的MLF利率）保持不變，直接下調(diào)LPR，達(dá)到釋放前期存款改革政策紅利的效果?！?/p>

明明認(rèn)為，此次降低中長期貸款利率，有助于緩解居民和企業(yè)的利息壓力，降低實體經(jīng)濟融資成本。對于主要的資本市場，特別是股票市場來說，也有助于提振投資者信心。他認(rèn)為，隨著LPR下調(diào)和一系列穩(wěn)增長政策落地，5月份的金融數(shù)據(jù)、信貸數(shù)據(jù)將會出現(xiàn)反彈，5月份、6月份的宏觀經(jīng)濟也將出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。

上海金融與發(fā)展實驗室主任、國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛指出：“適度下調(diào)中長期以上貸款利率，能更好地降低實體經(jīng)濟融資成本，促進(jìn)中長期投融資活動。此外，居民節(jié)省的成本也可以用于消費，此次5年期以上LPR下降，間接為提振消費提供了空間?！?/p>