【個(gè)人住房商業(yè)性貸款】
在買賣交易過(guò)程中，通過(guò)貸款購(gòu)買住房的買方占據(jù)很大比例，常見的貸款形式有個(gè)人住房商業(yè)性貸款和公積金貸款，為了做好客戶服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人就需要掌握貸款的政策知識(shí)，解答客戶的常見問(wèn)題。
本期內(nèi)容就先來(lái)介紹一下商業(yè)貸款的相關(guān)常識(shí)，幫助大家獲得更多與經(jīng)紀(jì)人的溝通談資，同時(shí)更好的對(duì)外服務(wù)賦能。
1、什么是個(gè)人住房商業(yè)性貸款?
具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買城鎮(zhèn)住房時(shí)，抵押其所購(gòu)買的住房作為
償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的貸款。
2 貸款金額
簡(jiǎn)稱貸款額，是指借款人向金融機(jī)構(gòu)借款的金額;
影響商業(yè)貸款額度的因素包括購(gòu)房首付
房屋評(píng)估值、貸款成數(shù)、借款人還款能力、個(gè)人征信、房屋房齡等;
3 貸款利率
從2019年8月16日開始，住房貸款利率按照LPR執(zhí)行，因?qū)嵭胁顒e化信貸政策，不同購(gòu)房人的貸款利率可能不同，有時(shí)差異很大。
同時(shí)借款人的個(gè)人征信情況也會(huì)影響貸款的利率，個(gè)人征信較差的，銀行可能會(huì)提高貸款利率。
貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR，即Loan Prime Rate)是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。
新的LPR由各報(bào)價(jià)行于每月20日(遇節(jié)假日順延)9時(shí)30分公布，公眾可在全國(guó)銀行同業(yè)拆借中心和中國(guó)人民銀行網(wǎng)站查詢。
4 貸款期限
貸款期限是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。
影響貸款期限的因素有以下三個(gè):
國(guó)家和地方政策
各地會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況規(guī)定最長(zhǎng)貸款期限。例如目前北京市政策規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)25年。
房屋年齡
一般要求房齡在40年以內(nèi)，同時(shí)還需滿足，貸款年限+房齡<70(各銀行之間有差異)。
借款人年齡
一般要求借款人不超過(guò)69周歲，同時(shí)還需滿足，貸款年限+借款人
年齡≤69周歲(個(gè)別銀行可貸至75周歲)。
以上三者得出的結(jié)果取最小值，就是該筆貸款申請(qǐng)的最長(zhǎng)貸款年限
5 常見還款方式
目前主流還款方式主要有兩種，等額本息和等額本金，這兩種還款方式雖然只有一字之差，但是卻有著很大不同。
等額本息 等額本金
本金和利息比重不同
1、每月還款額相同;
1、每月的還款額不同，且是逐月遞減
2、本金所占比例逐月遞增，利息占比逐月遞減
2、每月還款的本金相同，利息逐 月減少;
適宜人群不同
比較適合收入穩(wěn)定，有正常開支 比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)
計(jì)劃的家庭，特別是年輕人; 的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大
一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少;
等額本金的總還款額比等額本息要少，但是等額本金前期還款壓力較大，客戶可根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇還款方式。
住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異
利率不同
商業(yè)性貸款的利率高，公積金貸款的利率低。
最高額度不同
商業(yè)性貸款最高額度由成交價(jià)和評(píng)估價(jià)決定，而公積金貸款的最高額度，政府管理部門有限制，各地規(guī)定不一樣。
貸款對(duì)象不同
商業(yè)性貸款對(duì)貸款對(duì)象一般不限，而公積金貸款局限于繳存所在地貸款或者政策允許條件下的異地貸款。
7 住房商業(yè)性貸款與住房抵押貸款的差異
住房商業(yè)性貸款的借款人，是即將擁有房屋所有權(quán);抵押貸款的借款人，是已經(jīng)擁有房屋所有權(quán)。
住房商業(yè)性貸款的用途非常明確，用于購(gòu)買指定的住房:抵押貸款的用
途很寬泛，各種消費(fèi)(抵押消費(fèi)貸)或者企業(yè)經(jīng)營(yíng)(抵押經(jīng)營(yíng)貸)。
住房抵押貸款，有些用途，法律法規(guī)已經(jīng)明令禁止，例如，炒股、炒期貨、炒外匯、炒房等。
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