近日，筆者接觸到一個(gè)比較典型的案例，是關(guān)于借貸中以房屋做擔(dān)保產(chǎn)生的糾紛，與大家分享。
甲向乙借款680萬(wàn)元，用于甲自有公司的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。雙方于2019年6月11日簽訂借款協(xié)議，約定借款期限為2年，利息為月息2分。雙方同時(shí)還簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定甲將位于某小區(qū)的住房以680萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙，合同中注明“房款已全額付清”，交房日期為2021年7月2日。
甲借款后至2021年6月10日，甲向乙共支付借款利息合計(jì)326400元。2021年7月3日，乙向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，并請(qǐng)求判該房屋歸乙所有。
本案中，甲乙雙方之間存在兩個(gè)法律關(guān)系，即民間借貸法律關(guān)系和房屋買賣法律關(guān)系，二者之間的真實(shí)意思表示，是雙方法律關(guān)系認(rèn)定的關(guān)鍵。通過(guò)庭審中雙方的證據(jù)交換與事實(shí)陳述了解到，雙方約定的房屋價(jià)格、房屋購(gòu)房款的支付、房屋的交付等方面均有異與正常的房屋買賣合同，由此可以推斷出，雙方之間存在的是民間借貸的法律關(guān)系。
對(duì)此，現(xiàn)行法律及相關(guān)司法解釋有以下規(guī)定：
首先，《房屋買賣合同》的真實(shí)目的是將房屋作為借款的擔(dān)保，此約定違反了《民法典》401條和428條的規(guī)定，屬于無(wú)效合同。
其次，根據(jù)《民間借貸司法解釋》24條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。 按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。
再其次，根據(jù)《九民紀(jì)要》第71條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。 按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。
由上述法規(guī)可以推導(dǎo)出：
1、該合同無(wú)效。
2、乙可請(qǐng)求法律判令甲償還借款。
3、甲如不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，乙可申請(qǐng)拍賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。