<body> 近日住建部在北京召開了全國部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作部署會，明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上，就是與十月份相比，環(huán)比不能上漲，只能下降！銀監(jiān)會出手，嚴(yán)查16城房貸！
臣財貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）11月15日訊，從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，近期銀監(jiān)會下發(fā)通知對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項檢查。這16城分別為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南和成都。
據(jù)了解，此次檢查要點有五大方面，分別是：
個人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸的調(diào)控執(zhí)行情況；
與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)的管控情況，包括首付貸、零首付等問題；
涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的貸款，如個人消費貸，個人經(jīng)營性貸款，信用卡透支，房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)貸款等情況；
理財資臣財資管理情況，理財是否違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn);
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況。
無獨有偶，深圳再查“首付貸”“眾籌炒房”！據(jù)新華社消息，11月10日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)出通知，要求相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融會員企業(yè)，停止“首付貸”“眾籌炒房”等各類違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，已涉及相關(guān)違規(guī)業(yè)務(wù)的企業(yè)，須在一個月之內(nèi)完成清理整頓。
中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為，加強(qiáng)對“首付貸”等違規(guī)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的清理是一種信號，意味著各地正通過加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管，阻斷資金通過“旁門左道”流入樓市，防范樓市風(fēng)險，保持金融穩(wěn)定。
發(fā)改委這次動真格了！開發(fā)商要難過了！
除了房貸，監(jiān)管終于要對土地融資出手！
據(jù)一位上海銀行業(yè)高管透露，11月上海市規(guī)劃和國土資源管理局已經(jīng)對開發(fā)商競拍土地的資金進(jìn)行穿透式管理。據(jù)了解，在最大頭的土地融資中，開發(fā)商可以動用極高的資金杠桿，近年來，土地出讓金的配資比例（自有：配資）3：7開始變得普遍。甚至還只是參與競拍要繳納競拍保證金時，就有資金為開發(fā)商融資。
不難看出，對于開發(fā)商來說，只要能“搞定”買土地的錢，后面的融資壓力并不大。那么假如抽掉這部分資金供給，難以想象會有多少開發(fā)商在沙灘上“裸泳”。
可見，一旦控制銀行資金為房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地提供融資，土地交易市場當(dāng)前的瘋狂狀態(tài)將被遏制。
此外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道稱，11月11日，國家發(fā)改委也下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。
這是繼交易所10月底通過分類監(jiān)管的方式收緊地產(chǎn)公司發(fā)債融資后，又一債市監(jiān)管部門對地產(chǎn)商發(fā)債融資祭出“緊箍”。
大勢清晰可見：無論是股權(quán)還是債權(quán)，還是混合類融資，令房地產(chǎn)市場真正瘋狂的，是杠桿率。一旦銀行和債市減少向房地產(chǎn)企業(yè)輸血，高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)無疑將受到顯著影響。
之后，房價會大跌嗎？
那么多部門多管齊下，資金會流向何處？房價大跌可能性又有多大？
方正宏觀任澤平認(rèn)為房市債市大漲之后受到政策調(diào)控，股市性價比提升。從資金的角度，房市調(diào)控債市去杠桿增加資金流入預(yù)期。如今，市場正在蓄積力量，要密切觀察房市債市調(diào)控之后資金流向股市的軌跡。
海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷則認(rèn)為在這一輪房地產(chǎn)的調(diào)控中，房價應(yīng)該會有所回落，但不會大跌。不過，房地產(chǎn)的銷售額會出現(xiàn)比較明顯的回落，風(fēng)險則會不斷地消解。
房價要去泡沫，去杠桿，要保持穩(wěn)定。但是短期內(nèi)抑制房價上漲并不容易，因為這一輪調(diào)控針對的主要是一二線熱點城市，而三四五線城市目前仍以去庫存為主，房價有一定的上漲空間，但總體走勢會趨于平穩(wěn)。
此次全國性調(diào)控意味著什么？
從政治角度來看，此番樓市大調(diào)控來自國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的需要，保實體經(jīng)濟(jì)，保增長，防止房地產(chǎn)市場泡沫化，同時也為明年十九大的召開營造一個良好的氛圍。
目前，我國經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)企穩(wěn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)前三季度報告來看，GDP增速均為6.7%，還有其他一些數(shù)據(jù)支撐，這給國家有底氣去調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。
在今年3月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出，面對不同地區(qū)的樓市特點，要因城施策。不能用一個地方的政策套到所有城市，“一刀切”的放松政策并不可取。一線城市抑制投機(jī)，二線城市要穩(wěn)定下來，三線城市要去庫存，讓市場能夠可持續(xù)地健康發(fā)展。值得注意的是，上一次全國樓市調(diào)控，41個城市被限購， 南京限購持續(xù)3年半之久。從經(jīng)驗上，我們指望這次最嚴(yán)新政很快能退出舞臺似乎就很不符合經(jīng)驗。至少可以說，調(diào)控政策在未來一年將不會有大的變動。
買房人該怎么做？
面對當(dāng)前的市場環(huán)境，買房人應(yīng)該把握三個原則和兩大底線：
原則1、從之前的“買買買”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百u買買”；
調(diào)控政策未出之前，我提醒買房人要及時轉(zhuǎn)變思路，一味加杠桿是不明智的。如果當(dāng)初有關(guān)注我的朋友及時調(diào)整了自己的資產(chǎn)配置情況，相信現(xiàn)在市場遇冷期依然可以過得很好，手上留有足夠的子彈扛過這一兩年的調(diào)控市場，迎來下一輪的投資風(fēng)口。
原則2、房地產(chǎn)賺快錢的時代過去了！現(xiàn)在投資買房關(guān)鍵是先確保安全；
樓市風(fēng)向已轉(zhuǎn)向，現(xiàn)在我們的買房觀念也要跟著政策走，如果還在期待房子能漲多少再買，顯然是要吃虧的。調(diào)控之下，買房核心安全第一！現(xiàn)在房價達(dá)到高位、調(diào)控不斷加碼，投資房產(chǎn)獲利的空間在壓縮，想在南京靠樓市投資賺快錢已經(jīng)越來越難！你只要保證買到的房子不降價或少降價就可以了。
原則3、最靠譜的投資是自己，培養(yǎng)房商尤為重要；
這一波調(diào)控，恐慌的人很多，我覺得大可不必。“智者不惑，勇者無畏”， 做一個成熟的投資者，就會淡然很多。真正的投資者，把握住市場，是從容的人，主動介入樓市。過去20多年，房地產(chǎn)市場的投資價值已經(jīng)被反復(fù)證實。在大城市好好買房的大媽，這些年的收益一般都會高于巴菲特。如果早期能相對充分的介入，其實所持有資產(chǎn)的房價成本是比較低的，甚至比地價還要低不少，這樣的人抗跌性很強(qiáng)，投資也非常安全。
底線1、首付一定要來自自有資金；
上海調(diào)控的措施中就提出加強(qiáng)對首付貸、P2P等的資金杠桿監(jiān)管。雖然首付貸可以將購房者的杠桿放大，也在一定程度上助推了上一輪房價的上漲。顯然調(diào)控風(fēng)口，此時如果再使用這種潛在風(fēng)險大的買房方式，無疑自我加大風(fēng)險性。首付貸周期短、利息高的特點讓借款人的還款壓力非常大，再加上房產(chǎn)短期內(nèi)轉(zhuǎn)手變現(xiàn)很難。所以，大家一定要小心得不償失??！
底線2、留足彈藥，保證2-3年不斷供很關(guān)鍵；
目前中國大城市的樓市已進(jìn)入去泡沫化進(jìn)程，樓市要去杠桿。對于投資客以及已經(jīng)擁有幾套房產(chǎn)的朋友，此時要做的是去杠桿，分散風(fēng)險，手上要留足夠的資金等待下一個投資風(fēng)口的到來。畢竟房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，無論市場如何波動，在未來2-3年還是有不少機(jī)會的，如果倒在黎明前就很難過了。
房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生何種影響？
1、對買房人的影響
買房人的牛市思維要轉(zhuǎn)變，因為當(dāng)前房價上漲的難度較大，短期獲取暴利是不現(xiàn)實的，要放棄掙快錢的念頭，以此保證自身的安全。目前來看，未來一年是買房的最好窗口時期。從買不到房到能買到房，也有得挑選，當(dāng)然一定要選擇高性價比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
2、對開發(fā)商的影響
市場分化，幾家歡喜幾家愁。土地存量不足的開發(fā)商，在南京發(fā)展受阻。此外房地產(chǎn)營銷人員的需求量減少，行業(yè)將面臨大的挑戰(zhàn)，同時吸引力也在下降。
3、對土地市場的影響
土拍市場的熱度會下降，但一些好的地塊依然會受到開發(fā)商追捧。早期拿的地王，在當(dāng)前的市場下， 可能被套或站崗。
4、對新房市場的影響
市場分化會更明顯，前期上漲過快、板塊基礎(chǔ)不足、投資客比重過快的項目在這樣的調(diào)控下，局面將會比較差。不過一些限價板塊的優(yōu)質(zhì)項目，表現(xiàn)會更加強(qiáng)勁。此外，高價地的上市周期會被拉長，未來一段時間南京新房市場的供應(yīng)量不會很大。
5、對二手房市場的影響
從10月百城房價指數(shù)來看，南京的二手房價格漲幅在全國十大重點城市排名第四，說明二手房主保持牛市思維，預(yù)期較高，價格比較堅挺。但當(dāng)前市場下滑的還是很明顯的，很多中介門店已經(jīng)關(guān)門了。