11月29日訊,繼深圳、杭州等地近期升級樓市調控措施之后,昨日,上海市也對樓市調控措施予以升級。多位接受上證報采訪的房產專家認為,此次樓市新政旨在抑制投資及投機行為,對穩(wěn)定市場有積極意義。但由于上海庫存規(guī)模不足,此次調控能否讓房價明顯下行還有待觀察。

上海市住建委11月28日公布,自2016年11月29日起,居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的,首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款,購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

同日,上海市住房公積金管理委員會印發(fā)《關于調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》,在區(qū)分首套和二套購房的前提下,調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元,并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍;嚴格執(zhí)行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%,以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

上海市相關部門還表示將加大商品住房用地供應,確保2016年商品住房用地供應同比增加。

東方房地產學院常務副院長華偉對上證報記者表示,上述調控政策對高端住宅需求的影響比較有限,對中低端住宅需求則起了一個延遲的作用。本質上,此次出臺的政策是以犧牲成交量來穩(wěn)定房價,使其在高位橫盤。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來,此次上海升級調控政策是意料之中的事。他解釋稱,上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫,成交量下滑,但是成交價格還在上漲。10月份國家統(tǒng)計局數據顯示,上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%,而同比漲幅則達到37.4%。從同比漲幅來看,上海還是處于漲幅靠前的城市,因此調控壓力仍沒有消除。

“此次出臺的舉措顯示出地方政府對樓市調控的決心。而且最近幾周高價房成交比較活躍,也帶動均價出現波動,可能對市場心態(tài)帶來一定影響,通過政策加碼可以鞏固調控效果?!?/p>

從舉措來看,此次上海樓市政策的調整著重于信貸政策。盧文曦認為,限購方面上海已經處于較為嚴格的措施,再趨嚴的話會損傷合理居住需求,相比之下信貸政策還有一定騰挪空間。原先信貸政策只認房,不認貸,即只要出清手中房源,再買還是首套。調整后的政策既認房又認貸,意味只要以前有信貸記錄,再買房都認定是第二套,對改善型購房者沖擊尤為明顯。當前中環(huán)以內置換買家達到九成,外環(huán)平均到九成,意味這部分客戶會受到制約,而且是查全國征信,覆蓋范圍要大很多。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,目前上海房地產市場面臨三個壓力:一是庫存規(guī)模相對不足,亟須通過政策調整來實現供求關系的平衡;二是房價上漲態(tài)勢依然比較明顯,控制房價的難度還是較大;三是看漲預期依然較強烈,亟須通過政策進行市場預期的引導?!吧虾4舜握邇热荩睋舢斍胺抠J市場、房價等核心問題,調控積極有效,也有很強的針對性,對于高杠桿買房等行為有一個較為明顯的管制作用?!?/p>

嚴躍進認為,上海此次樓市新政主要是抑制投資投機或炒房需求,對穩(wěn)定市場有積極意義??梢灶A見的是,到年底前上海房地產市場的交易量會有所下滑,大漲的可能性已經不大,市場重回平穩(wěn)是大勢所趨。

此外,天津也升級了房貸調控政策。來自中國人民銀行天津分行官網的消息,11月25日,該行會同天津銀監(jiān)局聯合發(fā)布了《關于進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》,進一步調整天津市差別化住房信貸政策。主要內容如下:對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的,最低首付款比例為30%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的,最低首付款比例為40%;但對非天津市戶籍居民家庭,在天津市內六區(qū)和武清區(qū)范圍內購買首套住房的,貸款最低首付款比例為40%。