房地產(chǎn)最新消息：上海樓市加速去杠桿李嘉誠(chéng)率先降價(jià)拋售大虹橋板塊

“快則元旦，慢則春節(jié)。”11月29日，上海樓市加碼去杠桿第一天，一名總部位于上海的房企負(fù)責(zé)人面對(duì)記者關(guān)于房企會(huì)否降價(jià)的提問(wèn)時(shí)如是說(shuō)?！耙话銇?lái)說(shuō)，規(guī)模上200億、在市面上有一定布局的中等偏大型房企不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，但有可能根據(jù)板塊情況跟進(jìn)，反而大型房企、小房企更容易先降價(jià)”，他認(rèn)為，畢竟房企發(fā)展到一定程度均會(huì)有長(zhǎng)短期戰(zhàn)略規(guī)劃，面對(duì)危機(jī)會(huì)有對(duì)沖方案，即便所謂方案最終落于“降價(jià)”二字，那也是有策略的“降價(jià)”。

一語(yǔ)成讖，上海郊環(huán)外已有板塊初現(xiàn)高端樓盤項(xiàng)目降價(jià)。記者近期走訪大型房企、外來(lái)房企大鱷喜歡扎堆的一個(gè)板塊中發(fā)現(xiàn)，位于近期升值概念火爆的大青浦板塊的趙巷板塊，已經(jīng)有樓盤先出手降價(jià)，近幾天賣得火熱。這名高人正是在資本市場(chǎng)從無(wú)失手的“超人”李嘉誠(chéng)。

滬上多名知名分析師指出此次調(diào)控的空前嚴(yán)厲程度。毋庸置疑，年底前市場(chǎng)的客戶端將迅速冷卻，當(dāng)下最應(yīng)該關(guān)注的自然是重倉(cāng)上海住宅市場(chǎng)的房企生態(tài)。

記者采訪一名專業(yè)投資人士張三豐(化名)，他根據(jù)自己在上海、廣州、深圳等地的投資經(jīng)驗(yàn)以及市場(chǎng)研判，認(rèn)為短期內(nèi)上海有多幅土地儲(chǔ)備的房企將承受重壓，但長(zhǎng)期而言，這些城市的房?jī)r(jià)仍然看漲，因此他對(duì)于在今年初入手的多個(gè)城市物業(yè)，表示暫時(shí)不會(huì)出手，而是坐等升值。

李嘉誠(chéng)率先拋盤

新一輪的調(diào)控來(lái)臨，資本市場(chǎng)的老把戲又要重演。位于趙巷的臻水岸別墅、青浦的瀧灣別墅，均是“超人”李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔開發(fā)的住宅項(xiàng)目，而這一類獨(dú)棟、獨(dú)棟產(chǎn)品類型在青浦、趙巷、徐徑幾個(gè)板塊重復(fù)度非常高，分布很廣，加上地理位置的局限，這些高端項(xiàng)目的單價(jià)一般在2-5萬(wàn)元/平方米之間。

根據(jù)青浦、趙巷多名業(yè)內(nèi)人士透露，在11月初，李嘉誠(chéng)就有意對(duì)上述兩個(gè)項(xiàng)目快速去化。以臻水岸別墅的產(chǎn)品而言，獨(dú)棟別墅，目前在大虹橋板塊直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多為面積相當(dāng)?shù)穆?lián)排別墅與類獨(dú)棟，該項(xiàng)目近期280平方米左右的戶型放出均價(jià)3-4萬(wàn)多元/平方米的消息，意味著一套獨(dú)棟別墅總價(jià)1000萬(wàn)元左右。

如此戶型與價(jià)格的匹配數(shù)據(jù)一出來(lái)，隨即秒殺青浦、趙巷多個(gè)競(jìng)品，投資者、改善型買家蜂擁。而位于該項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的融信鉑灣，聯(lián)排別墅目前均價(jià)叫價(jià)5萬(wàn)元/平方米，相比之下，4萬(wàn)元/平方米的獨(dú)棟別墅熱銷也在情理之中。李嘉誠(chéng)一出手，市場(chǎng)不乏跟風(fēng)者，就在上周，寶龍快速去化其位于青浦的寶龍廣場(chǎng)公寓產(chǎn)品。

而據(jù)記者多方了解，不能及時(shí)去化的融信們也是用心良苦。比如融信鉑灣開盤之初，低于2萬(wàn)元/平方米左右的房?jī)r(jià)尚且難以出手。想不到今年年初市場(chǎng)回暖，價(jià)格上漲至3萬(wàn)多元/平方米，而后續(xù)因?yàn)轭A(yù)售證審批與企業(yè)捂盤思路影響，盡管目前房?jī)r(jià)上漲到5萬(wàn)元/平方米，但市場(chǎng)已然另一番景象。

一名資深人士透露，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，出于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的考慮，上市公司拿著貨值在手上，對(duì)于后續(xù)融資與財(cái)務(wù)報(bào)表等，會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)。因此在資金鏈尚未緊張到要斷裂的狀態(tài)下，大部分上市房企目前仍不愿意降價(jià)賣房。

“規(guī)模不夠大的房企回旋余地不夠大，也不敢輕易降價(jià)。”一名大型房企相關(guān)人士對(duì)坦言，調(diào)整影響整個(gè)市場(chǎng)，并非一兩家企業(yè)自身出了問(wèn)題，剛開始大家還是有觀望的想法。

記者聯(lián)系萬(wàn)科、綠地、融創(chuàng)等多家房企人士，他們的反饋均比較平淡，由于此輪新政剛出來(lái)，還有觀望的余地。

上述資深業(yè)內(nèi)人士斷言，這次重點(diǎn)打擊的是投資型人群，當(dāng)然部分改善型人群也受到影響。他的邏輯是：上海需求一直大于供給，現(xiàn)在政府重點(diǎn)扶持引入的創(chuàng)新型高端人才、金融類人才以及其他一些高收入人群。市場(chǎng)供應(yīng)可以轉(zhuǎn)化到這些人群的首次置業(yè)上。

重倉(cāng)房企籌碼有限

規(guī)劃的利好、門檻的低廉，令大虹橋板塊成為近年來(lái)萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖、金地、保利等等外來(lái)大鱷的兵家必爭(zhēng)之地，資本爭(zhēng)霸之下地價(jià)逐漸走高，然而房?jī)r(jià)并沒(méi)有相應(yīng)的回報(bào)率。此前隨著時(shí)間的推移，多個(gè)高價(jià)地均陸續(xù)解套。一方面市區(qū)宅地出讓不多，另一方面大虹橋板塊有開發(fā)沖動(dòng)。今年以來(lái)，房企們的戰(zhàn)場(chǎng)仍然集中于此。

今年8月，徐涇甚至出現(xiàn)了樓板價(jià)高達(dá)5.8萬(wàn)元/平方米的純宅地，已經(jīng)接近甚至超過(guò)一些在售的項(xiàng)目單價(jià)，這幅高價(jià)地由閩系房企中不算高調(diào)的中駿地產(chǎn)拍得。

同策咨詢研究部最新研究報(bào)告顯示，按照2016年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海普通住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)只占1%，內(nèi)外環(huán)占比1%，外環(huán)外占比19%。大虹橋板塊這種外環(huán)外區(qū)域顯然是去化重點(diǎn)區(qū)域。

今年以來(lái)重倉(cāng)上海的房企，均有超過(guò)6個(gè)以上項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，尤其是拿了高價(jià)地的房企面臨的危機(jī)已經(jīng)很明顯。外來(lái)房企切入上海市場(chǎng)多以大虹橋板塊的青浦、趙巷、徐涇為主，比如萬(wàn)科，目前即將入市的位于青浦與虹橋交接的天空之城，由于成本原因，住宅均價(jià)已超8萬(wàn)元/平方米。

綜合滬上多名業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)，上海此次力度強(qiáng)于北京、深圳、杭州、天津等的進(jìn)一步調(diào)控新政，主要表現(xiàn)為從“遏制改善型、投資性客戶的入市、縮緊房地產(chǎn)金融杠桿”兩個(gè)方面去杠桿。這些上海樓市調(diào)控史上前所未有的舉措，正向市場(chǎng)傳遞收緊的信號(hào)。

而此前的多場(chǎng)土拍，重倉(cāng)上海住宅市場(chǎng)的萬(wàn)科、融創(chuàng)、金地、保利、綠城、龍湖等多家房企仍然在演繹實(shí)力布局。融創(chuàng)上海公司相關(guān)人士對(duì)記者透露，目前公司住宅產(chǎn)品總價(jià)段基本在1000萬(wàn)以上，針對(duì)的主要是高端改善客戶，他們大都不是第一次置業(yè)，所以相較而言，首次購(gòu)房人群的房票限制對(duì)我們的客戶群體影響不會(huì)那么大?！暗@次政策更多打擊的是市場(chǎng)的情緒，可能部分客戶會(huì)持觀望態(tài)度，購(gòu)買周期加長(zhǎng)?！?/p>

然而，房企在明年與市場(chǎng)的博弈籌碼并不多，根據(jù)同策咨詢對(duì)上海市場(chǎng)商品住宅月度成交面積同比數(shù)據(jù)進(jìn)行譜分析，發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯周期，周期長(zhǎng)度在38-39個(gè)月之間。同時(shí)2017年下半年部分開發(fā)商將出現(xiàn)借貸兌付困難。

新房成交明顯萎縮

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年10月上海新房成交86萬(wàn)平方米，11月1日-11月29日，成交53萬(wàn)平方米，下滑趨勢(shì)明顯。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是自10月全國(guó)各城市出臺(tái)房產(chǎn)限購(gòu)政策以來(lái)，引導(dǎo)資金去向從集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一步措施。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，11月上海市場(chǎng)交易已經(jīng)在低位盤整，而且二手房客戶帶看量比上月減少一半，調(diào)控政策出臺(tái)后成交量會(huì)進(jìn)一步收縮。而價(jià)格方面當(dāng)前議價(jià)空間已經(jīng)擴(kuò)大到3-5%。隨著交易量收縮，還價(jià)余地?cái)U(kuò)大，價(jià)格將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。與此同時(shí)，調(diào)控產(chǎn)生的心理作用，將會(huì)直接影響到一手樓盤的去化，房企降價(jià)壓力越發(fā)明顯。

而在投資房地產(chǎn)多年的張三豐看來(lái)，大虹橋板塊短時(shí)間內(nèi)還形成不了板塊聯(lián)動(dòng)規(guī)模，比如浦東做了十多年才做起來(lái)，賭板塊未來(lái)的房企，拿了高價(jià)地之后，可以捂盤，而這意味著杠桿率會(huì)變高，“例如本來(lái)毛利率有50%，每捂盤一年消耗掉10%的利潤(rùn)，5年以后就虧損了”。

張三豐自稱年初在青浦已經(jīng)入手了“占地面積全部在1畝以上的獨(dú)棟別墅”，“這類產(chǎn)品以后不會(huì)再做了，我不會(huì)賣掉，等這輪周期過(guò)去的升值空間”。