最新房價走勢：高房價在嚴控之下價格或許會更高

臣財貸款網（https://loan.cngold.org/）11月30日訊，最新房價走勢：高房價在嚴控之下價格或許會更高。由騰訊證券支持，格隆匯主辦的“2016海外投資嘉年華系列峰會”北京站與11月29日舉行。安信證券首席經濟學家高善文在演講中表示，

以下是高善文演講實錄：

2016在經濟層面最為熱鬧的話題，房價的問題，我們知道，在今年大部分時間里面，中國有十幾個二線城市的房價出現非?？焖俚纳蠞q，到了10月初的時候，中央被迫啟動新一輪非常嚴的調控政策，房價非常快速的上升，引起大家對泡沫的這個普遍擔憂，無論是日本90年代的教訓，還是美國的話，2008年以后的這個教訓，都體型我們房地產泡沫對經濟金融穩(wěn)定的這個潛在破壞力是非常大的，對普通老百姓來講房價也是避不開的話題，在年輕人涌入城市的情況下，對于剛剛城市中的窮人，特別是沒有房子的窮人來講，在雙活質量上，帶來了非常大的甚至是非常長久的壓力，也有很多人的話，把房價的上漲普遍歸結為超發(fā)的貨幣，寬松的流動性和高度投機性的基金和炒作的行為。那么這樣的看法呢，毫無疑問都引起非常多非常廣泛的共鳴，但是我們在今天想給大家分享一個略微不一樣的視角，我們想從這樣的視角來看一看，中國的房價問題。我們看一下在中國一二三線城市房價的分化非常大，一線城市在2011年以來，總體來講是小跌大漲的格局，每一輪的回調都非常的淺，每一次的回升都迅速超過前一輪，但是這個房價還是于2013年的高點，以及三線以下的城市，房地產的泡沫化并不是非常明顯。對于中國二線城市合并起來看，在2015年年底地時候，實際上房價比2013年年底的這個高點還是要明顯的更低，但是今年特別是今年年初以來經歷了特別極速的上升，現在房價總體上明顯高于三年前的水平。

但是這個結果在一線城市不是這樣的，在2015年年底的時候，房價的話就已經闖破了歷史新高，在中國不同城市之間，在房價上漲的同時，分化是另外一個特別顯著的特征，這種分化首先表現為一線城市分化是單兵突進，在今年以來，在二三線城市房價出現非常大的分化，我們用貨幣寬松的資金和投機的角度來解釋它，一個繞不開的問題是為什么在大量三線以及以下的這個城市，房價來講還是相對比較穩(wěn)定的。

但是在三線及以下的這個市場，在全國房地產體量來看，這個體量在開工面積上占到80%，實際上現在的這個房價漲得非?？斓某鞘校显谝黄鸬脑挿康禺a開工面積，在全國占比只有20%，一線城市只有4%，把一線城市整個割掉，宏觀來講對整個經濟來講影響并不是太大，但是有一部分二線城市漲得非常大，但是在房地產的占比只有17%，不能說那么大，但是在中國房地產市場占比達到80%的這個主流的部分，實際上它的房價的壓力也很大，房地產市場仍然在非常緩慢的上漲，漲速比一般的這個消費物價還要低一些。

在這里我相信大家也有各種各樣的解釋，在這里我給大家分享一個快速的解釋。

我分享一個在數據上的觀察，這是一個散點圖，在橫軸上我們計算了中國大量的一二線城市，他們2015年小學在校人數的數量，相對于2013年小學在校人數的數量的增長，就2015年1到6年級有多少學生，2013年1到6年級有多少學生，然后我們算的話，大量的二線城市大量的增長，我們計算的話，從2016年8月份到2013年底8月份我們計算了這個城市的漲幅，合并在一起累計的這個房價的漲幅，然后我們可以明顯的看到，在兩個變量之間存在著非常緊密的關系，總體上來講，小學生的增速非常高的地區(qū)，房價的漲幅要大得多，而且小學生的增幅非常多的地區(qū)，房價相對來講它的表現呢，要弱得多，那么為例進一步的深入理解這個問題的話，我補充幾個背景知識。

第一個背景知識從2013年到2015年中國大陸合并在一起的小學在校人數的增速，2年時間是1%，是1到6年級的這個增速，但是在全國增速1%的情況下，我們看深圳，深圳小學生兩年的增速是8%，廈門是8%，然后的話，北京是7%，南京，鄭州，長沙，這些房價漲速非?？?，高達5%，全國是1%，5%的增速比全國的增速，加上2倍方差還要大得多，換句話來講在統(tǒng)計上不太是一個隨機事件。

我們看南昌、呼和浩特、西寧甚至包括蘭州、貴陽這些地區(qū)，小學生的增速都是負的，甚至在1%以下的水平，比全國平均的水平明顯要更低，在這些地區(qū)的話，房價的表現要弱得多。

我們可以合理的推斷一個小朋友在這個城市上學的話，那么它的父母的話，一定在這個城市至少是離這個城市不遠的地方居住甚至很可能具有工作，而且小學生的這個速度增長，非常生動的顯示他們的父母，青壯年的在大量涌入這個城市，在這個圖上大家熟悉統(tǒng)計手段的話，代表一個簡單相關的系數是在0.7，R平方是0.5，在統(tǒng)計上這是一個非常強的這個結果，至少在我們關注的這個時間段里面，青壯年流入的一部分城市，而相對來講離開另一部分城市，而在集中流入的這部分城市，在不遠時間的話，這個房價出現非?？焖俚纳蠞q，而在青壯年相對離開的那個城市的話房價表現的要弱得多，這是在橫斷面的數據所提出的推斷。

那么這樣的推斷，有沒有更進一步的數據來支持這一點，包括這樣的模式，在時間序列上會是什么樣的特點呢，我們再來分享一下，在時間序列上，它的一些特點，以及這個過程的更加豐富的細節(jié)。

首先的話我們把中國的二線城市，按照房價的漲幅，從高到低，做一個排序，我們知道呢，中國大概22個二線城市，然后我們基本上的話，在他的正中間就可以把中國的二線城市分解成為兩組，一組二線城市就是房價漲得比較快的二線城市，另外一組就是房價漲得比較慢或者說不漲的二線城市，房價漲得比較快的二線城市我們用紅線來表示，如果漲得慢用藍線表示，我們研究這兩組的城市小學生的增速，我們可以看到2001年和2011年是明顯的分水兩，在2001年開始，這小學生的這個走向是一樣的，用什么特征的話，就是藍線從來都是在紅線上面，但是2011年以后，紅線翻到藍線上面，而且比藍線的水平大得多，差距之大，維持的時間之長，在歷史上來看是沒有前例的，以前藍線都是在紅線上面，這個情況說明，就是以小學生為觀察視角，年輕的人口，大量的涌入一部分城市的現象并不是從來都有的，是2011年以后中國開始出現的，在2011年之前在中國不同城市之間的流動沒有非常明顯的選擇性，但是呢在2012年以后，2011年以后的話，流動人口表示非常強的流動性，這是在離開另外的這個城市，在房地產的這個影響是什么，房地產銷售增速的差別，也就是這個增速的差，然后這一差的話，我們看到2011年同樣是一個轉折點，在2011年之前，這兩組城市的住宅銷售增速的差，平均是在0附近，甚至略低于0，這兩組城市差基本上是一樣的，甚至低于0，但是2012年以后，兩組城市住宅銷售的差，開始拉大，這個城市集中的流入這住宅銷售相對于另外的城市，出現急劇上升，而且這個上升以后這個差距沒有掉下來，這個差有多大，增速維持在15%到20%，這銷售增速的差維持在15%到20%，首先在2011年我們可以看到，小學生的流動增速出現一個斷裂，緊接著這個斷裂在住宅銷售市場開始表現出來，我們再看，在新開工的市場上，這個也有非常強的反映，在2012年之前兩組城市住宅新開工的數差不多的，藍線絕大多數比紅線要略高一些，但是在2012年以后，紅線也顯著的翻到藍線的上邊，而且這個差特別大。

所以在房地產新開工的市場上，我們也看到一個斷裂，我們看到斷裂以后，2012年以后的情況，有一個反轉，非常大的裂口。

這是從房地產市場的角度來看問題我們從房地產看完問題以后，我們的感受是人口流動變化影響到房地產銷售，影響到房地產開工，我們已經看到了，它強烈的影響到房地產的價格，那么人口流動的原因是什么，一個很樸素的想法，人口集中向這個城市流入，是因為這些城市有更好的就業(yè)機會，有更好的收入前景，更好的收入增長，所以向這些城市流動，但是這種看法的話，實際上是錯誤的，我們再來看這兩組城市的居民可支配收入，我們看到的，同樣是2011年或者2012年，它是一個明顯的斷點，在2011年之前從居民可支配的收入增速來講，這兩組城市基本上是一樣的，甚至的話，紅線比藍線要略高一些，但是在2012年以后，紅線摔了下來，藍線是在上邊，紅線是代表居民可支配的收入，相對于藍線明顯變得更低，換句話來講，在人口相對集中流入的這座城市，實際上居民可支配收入增速一直是在惡化。

所以這樣的一個觀察的話，它支持了幾個看法，第一個看法它的斷點同樣出現在2012年，2011年，小學生的斷點，房地產銷售和開工斷點，包括房價，居民可支配收入，斷點都是在2011年和2012年，不是因為收入機會吸引人口流入，如果是收入機會吸引流入，那么居民可支配收入更高，而實際上我們看到的是更低，那么一個重要的解釋，是因為在經濟以外的其他的因素，導致年輕人口集中向這些城市流入，那么對這些城市來講的話，因為大量的年輕人口在集中流入，所以勞動力市場變得更加具有競爭性，勞動力的供應在增加，增加的話，導致居民收入增速的放緩，所以對進入城市的年輕人來講從經濟的角度里講，相對而言生活質量是在惡化，一方面收入增速在變得更慢，另一方面房價在非?？焖俚纳仙瑸槭裁催@些城市愿意進去呢，為什么在經濟上沒有非常明顯的吸引力的條件下，大量的年輕人口，青壯年人口愿意流向這個城市，我們回答這個問題之前來看一看在中國的版圖上這是什么樣的特點。

在這里的話我們用紅線和藍線標注的區(qū)域，由紅線和藍線標注的區(qū)域就是青壯年集中流入的城市，其中紅線是全國均值＋2倍方差，這是隨機事件概率5%，藍色區(qū)域是全國水平＋上1倍方差到2倍的方差，是隨機事件，概率也不大，其他沒有標注的區(qū)域就是跟全國的水平差不多，或者說比全國的平均水平還明顯的要更低。

我們從中國的地理版圖來看，中國東三省，從小學生角度來講，是沒有人口流入的，我們在中國非常遼闊的西北地區(qū)，幾乎也是沒有人口流入的，實際上大家對這個結果的大部分應該不是非常的陌生，在中國非常廣闊的西南地區(qū)，只有一個城市人口在加速流入，就是成都，其他的城市的話，它的人口流入都看不出來，在非常大的西北地區(qū)幾乎沒有，勉強有一個是西安，它也是介于1倍到2倍方差之間。

在中國的這個長江以北，泛泛的來說，準確來說是淮河以北，人口集中流入的城市實際上只有3個，北京、天津和鄭州，鄭州人口流入的速度比天津還大得多，鄭州的房價漲速也非常大，在中國東南沿海，大家不會奇怪廣州和深圳有非常大的這個人口流入，實際上這個結果可以看到，多多少少會有一些奇怪的就是廈門的人口流入的速度非常的高，那么除了這些特點之外，在這張地理版圖之上最為突出的特點是中國長江中下游城市群的興起，大量的人口，實際上比較密集和突出的流入到中國長江中下游的城市群，在中國長江中下游不是非常大的版圖和面積上，我們看到武漢、長沙、合肥、南京、杭州包括上海的周邊這些城市彼此之間的地理距離非常的近，本來人口密度就非常的大，在2012年人口流入在進一步的這個加速，那么這個的話，在我們版圖上來看這個問題，那么地理版圖就可以看到剛才的主題，就是中國的人口的集中，開始向城市流動實際上這個已經開始了非常長的時間，然后中國城市化的加速呢，最晚的話，從2000年就開始了，中國城市化開始加速，未來從2000年就開始了，但是從2000年到2012年，中國的城市化是沒有選擇性的，在人口的流動性是沒有選擇性的，人口向大城市去，中小城市去，沒有一個明顯的選擇性，大城市的擴張和中小城市的擴張的速度，總體上它是差不多的，但是2012年以后，中國城市化開始表現出明顯的選擇性，人口在集中流入一部分的城市，特別是流入我們在這里標出來的城市，相對而言的話，在離開另外一部分的城市我們把這個現象就歸結為我們的這個演講的題目，就是叫都市化。

都市化的趨勢給我們帶來的挑戰(zhàn)是什么，最重要的挑戰(zhàn)是中國城市化的基本策略，是建立在大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)的基礎上，中國城市化的策略，始終是建立在大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)的基礎上，人口集中的向都市流動，那么這些都市需要蓋更多的房子，需要更多的農田轉為住宅，轉為商業(yè)地產，轉為其他的東西，需要建很多的學校公共資源，適應人口流動的壓力，我們在城市規(guī)劃的話，我們迄今為止的這個規(guī)劃方向是把人口引導或者說就地安置在中小城鎮(zhèn)，如果說這樣的政策在2012年是沒有問題，這個流動是沒有選擇性的，所以說這樣的政策并沒有特別大的問題，在2012年以后，這種政策的問題，開始表現得越來越嚴重，人口流入一部分的城市，但是這部分的城市的住宅用地，這個城市的公共配套，缺乏相應的規(guī)劃，而且難以非?？焖俚脑鲩L上來，所以說帶來的壓力，對這些城市來講的話，就是這種供求壓力，集中的通過房價非常快速的上升而爆發(fā)出來，而相對人口離開的城市來講，原來供地的指標，其他的配套指標都不差，但是相對來講，人口越來越少，面對房價極速上升，我們迄今為止采取的政策都是打壓，嚴格的限制需求，以至于的話，你只能通過離婚的方法，才能獲得這個購買資格，說現在的感情不好都不敢離婚說明在這個市場上投機是非常難的，只有離婚才獲得這個資格，但是在投機這么難的情況下，房子上漲壓力這么大，基本上是來源于人口流入，和這個供求需求相應的這個矛盾，而現在的這個需求能把城市需求逆轉嗎，限制需求，在中期之內能刺激供應響應和增長嗎，建立這兩個懷疑基礎上，幾年以后，這個城市的房價會怎么樣，在城市嚴格限制條件下，房價會更高。