12月01日訊，最新房?jī)r(jià)走勢(shì)：12月京城僅9個(gè)新盤入市 房?jī)r(jià)將止?jié)q回落。最近一段時(shí)間，因?yàn)樽〗ú康炔块T針對(duì)樓市銷售不規(guī)范行為開展了專項(xiàng)整頓，一些售樓處因?yàn)榇嬖谶`規(guī)或虛假宣傳受到處罰，甚至有樓盤的售樓處暫時(shí)關(guān)閉。另外，建委對(duì)于上市新盤預(yù)售價(jià)格的控制，未能拿到預(yù)售證而無法確定入市時(shí)間的樓盤有增無減，這都導(dǎo)致了近幾個(gè)月樓市新盤供應(yīng)嚴(yán)重不足。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，12月份有入市意向的項(xiàng)目?jī)H有9個(gè)，都是房山、通州、昌平、密云及平谷的項(xiàng)目，核心城區(qū)無一新盤。 12月入市新盤僅9個(gè)
930樓市新政已經(jīng)成了分水嶺，在新政出臺(tái)前，北京每個(gè)月的新盤供應(yīng)都能維持在30個(gè)左右，但新政后，開發(fā)商的開盤意愿大幅消退，新盤數(shù)量尤其是住宅產(chǎn)品的數(shù)量銳減，連續(xù)三個(gè)月新盤供應(yīng)僅維持在個(gè)位數(shù)。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括臺(tái)湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個(gè)純新盤，以及五和萬科長(zhǎng)陽天地、北京城建?上河灣等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期。
與930樓市調(diào)控前，30余個(gè)新盤的數(shù)量相比，12月入市狀況可謂是慘淡，不僅數(shù)量上大幅減少，各區(qū)域入市項(xiàng)目的比例也發(fā)生很大變化。北京樓市的供應(yīng)大戶朝陽區(qū)，在12月份無一新盤，而通州和密云則各有三個(gè)項(xiàng)目，是12月新盤占比最多的區(qū)域。
與此同時(shí)，在10月底，北京青年報(bào)也曾咨詢過一輪樓盤，結(jié)果顯示只有13個(gè)項(xiàng)目表示會(huì)在11月入市，但實(shí)際上，縮水更加嚴(yán)重，截止到11月24日，僅有3個(gè)純商品住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可。
其實(shí)，入市項(xiàng)目的減少，早在10月份就有所體現(xiàn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)：10月份僅有4個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，因此，12月份雖然報(bào)有9個(gè)可能入市的新盤，但實(shí)際會(huì)有多少，并不樂觀，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這一趨勢(shì)將至少延續(xù)到明年一季度。
“房企推盤節(jié)奏減緩，多半是被動(dòng)的表現(xiàn)，對(duì)很多房企來說，樓市新政后市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，首付比例的提高造成目標(biāo)客戶大量流失，在蓄客不足的情況下，一些項(xiàng)目不得不被動(dòng)推遲入市時(shí)間?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為。
此外，郭毅還表示：“除了被動(dòng)推遲開盤外，在主管部門對(duì)項(xiàng)目預(yù)售和現(xiàn)售價(jià)格的管制下，開發(fā)商無法以此前預(yù)計(jì)的價(jià)格取證入市，因此主動(dòng)延后上市進(jìn)程，將希望寄托在未來價(jià)格管制松動(dòng)的可能性上?！?/p>
對(duì)于房企的這種為了維持較高價(jià)格，主動(dòng)延期開盤的做法，有業(yè)內(nèi)人士表示，從實(shí)際情況看，此類房企實(shí)際上還是需要把控政策風(fēng)險(xiǎn)，尤其是如果報(bào)價(jià)過高，那么未來也無法銷售。
六環(huán)外中小戶型項(xiàng)目占主導(dǎo)
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的12月份入市項(xiàng)目信息表可以看出，無論是純新盤臺(tái)湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府、通用博園、都麗華府這4個(gè)純新盤，還是五和萬科長(zhǎng)陽天地、北京城建?上河灣等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期，全部都是郊區(qū)項(xiàng)目。這9個(gè)新盤全部位于五環(huán)外，六環(huán)以外的更是超過半數(shù)。據(jù)了解，目前北京商品住宅存量超過8成位于五環(huán)外，六環(huán)外占比將近4成。
而在戶型上，這些新盤項(xiàng)目全部是以中小戶型為主，例如臺(tái)湖銀河灣主打53平方米一居以及82平方米兩居，另外首創(chuàng)禧悅府、通用博園等項(xiàng)目中90平方米以內(nèi)中小戶型占比也較大。
很顯然市場(chǎng)供應(yīng)主力，從上半年的主打改善盤，大戶型變成了如今的剛需盤、小戶型。造成這種風(fēng)格轉(zhuǎn)換的主要原因就是北京樓市新政中關(guān)于二套房貸的界定，大量的改善型樓盤由于價(jià)格的飛漲，已經(jīng)被列入非普通住宅行列，對(duì)很多潛在購(gòu)房人的首付要求從三成提高到了七成。而郊區(qū)剛需盤則往往沒有這樣的顧慮，小戶型低總價(jià)，仍會(huì)被列為普通住宅，首付壓力就會(huì)小很多，即便在觀望氛圍濃厚的市場(chǎng)下，也能脫穎而出。
不過，郭毅也提醒，在持續(xù)性收緊調(diào)控的背景之下，隨著置業(yè)需求的整體減弱，庫存壓力將會(huì)持續(xù)上升，特別是郊區(qū)住宅，也將面臨著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
在北京調(diào)控新政中，明確提出要加大土地市場(chǎng)供應(yīng)。結(jié)合此前土地供應(yīng)的區(qū)域特征來看，新增土地供應(yīng)將以五環(huán)外甚至是六環(huán)外的郊區(qū)為主，再加上“90/70”政策，使得未來郊區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)的樓市供應(yīng)中，中小戶型商品住宅將會(huì)明顯激增。除此之外，加大供應(yīng)的政策性住房也與部分郊區(qū)項(xiàng)目的產(chǎn)品有所重疊。
正因?yàn)槿绱?，新盤項(xiàng)目在價(jià)格制定上仍舊十分謹(jǐn)慎，在12月預(yù)計(jì)入市的9個(gè)新盤項(xiàng)目中，沒有一個(gè)給出了預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)，所有項(xiàng)目均表示價(jià)格待定?？梢灶A(yù)見，在明年的樓市供應(yīng)中，剛需與小戶型產(chǎn)品將再次成為樓市供應(yīng)主力，彼此間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也將加大，一些剛需盤集中的區(qū)域甚至可能會(huì)再次出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。
均價(jià)8萬+新房成交大幅下滑
此消彼長(zhǎng)，由于剛需小戶型產(chǎn)品的增加，大戶型尤其是豪宅大戶型的成交明顯下滑。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月22日，北京市完成網(wǎng)簽的新建商品住宅（不含保障房）交易中，成交均價(jià)在8萬元/平方米以上的有136套，成交量繼10月份出現(xiàn)腰斬之后，11月份交易量環(huán)比10月同期下跌6.8%。
而在此前，今年1-9月，北京均價(jià)8萬+的商品住宅交易量是穩(wěn)步上升的，自從3月以后從未低于過100套。
成交最多的是9月，高達(dá)474套，但隨著930新政的出臺(tái)，8萬+商品住宅交易量迅速下滑，10月僅成交216套，環(huán)比9月下降了54.4%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，近兩年來，隨著豪宅銷售的解禁和地價(jià)的升高，北京新房市場(chǎng)豪宅化、高端化趨勢(shì)加劇，高端住宅價(jià)格居高不下，交易量不斷增多，北京房?jī)r(jià)也在一定程度上被結(jié)構(gòu)性拉升。
930新政后，北京住房商業(yè)貸款不僅“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且非普通住房，尤其是購(gòu)買二套非普通住房的首付款比例大幅提高。高端豪宅由于大多均價(jià)高且戶型較大，很多都被歸類為非普通住宅，所以其銷售受到了巨大影響，10月均價(jià)8萬+以上的商品住宅銷售量在9月的基礎(chǔ)上腰斬，而11月迄今的銷售量較有國(guó)慶長(zhǎng)假影響的10月，仍有明顯回落。
這樣的趨勢(shì)將至少延續(xù)到明年一季度，高端盤因?yàn)槎追抠J款的重新界定，已經(jīng)損失了大量的積累客戶，很多項(xiàng)目都需要重新蓄客和制定計(jì)劃，不少本來預(yù)計(jì)年內(nèi)入市的高價(jià)盤，紛紛宣告延期。不過業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于土地價(jià)格的制約，這類高價(jià)項(xiàng)目也很難出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況，更多地會(huì)選擇暫時(shí)封盤等待樓市回暖。
新房成交價(jià)格將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑
一面是相對(duì)低價(jià)的小戶型產(chǎn)品逐漸占據(jù)主力，一面是高價(jià)的改善型尤其是豪宅產(chǎn)品成交下滑，這樣的差異必然導(dǎo)致樓市整體成交價(jià)格出現(xiàn)下滑。
并且，由于郊區(qū)項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)偏低，因此在現(xiàn)階段取證成功的可能性也相對(duì)較高，大量低價(jià)剛需盤將入市。郭毅預(yù)計(jì)，隨著年末中小戶型、中低價(jià)位商品住宅的集中入市，將會(huì)對(duì)北京商品住宅的整體均價(jià)水平產(chǎn)生一定的下拉作用，屆時(shí)，北京新房市場(chǎng)有望出現(xiàn)成交均價(jià)的結(jié)構(gòu)性下滑。
胡景暉也持有類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為豪宅化趨勢(shì)不僅拉高了北京房?jī)r(jià)，還造成了北京新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理，剛需人群的置業(yè)需求無法得到滿足，也使豪宅的去化成為潛在的問題，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展并不利。而930新政對(duì)這一趨勢(shì)形成了有效的抑制，再配以90/70政策和自住房用地供應(yīng)的擴(kuò)大，北京新房的供應(yīng)將更加偏向中小戶型，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加合理，房?jī)r(jià)上漲也將告一段落，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落。 文/本報(bào)記者 李桁
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土地出讓新增自持政策 未來可售新盤或更稀少
近日，在嚴(yán)格控制樓市的背景下，開發(fā)商依然非理性搶地，史無前例地出現(xiàn)全面自持的現(xiàn)象。在最近成交的4宗海淀與大興的土地市場(chǎng)上，為了避免出現(xiàn)地王出臺(tái)了堪稱最嚴(yán)格的限制政策，即限銷售價(jià)格+限戶型面積+限二手房銷售時(shí)間+限持有面積?？梢哉f已經(jīng)全方位圍追堵截地王出現(xiàn)，調(diào)控力度前所未有。但即便如此，四宗地塊62萬平方米的成交金額仍達(dá)到了203.35億元，其中多達(dá)50.39萬平方米的住宅面積將全部由開發(fā)商自己持有。
關(guān)于新的土地政策，爭(zhēng)議最多的是自持年限的確定，曾有傳言稱開發(fā)商自持年限將是5年，但在北京市住建委最新的征求意見是自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。而當(dāng)下，我國(guó)國(guó)有住宅土地的使用年限多是70年，也就是說，自持部分的年限有可能是70年。如果上述政策通過，那么對(duì)于拿地的開發(fā)商來說，將是改變游戲規(guī)則的一次考驗(yàn)。
如果未來更多的土地在出讓時(shí)都采用這種開發(fā)商自持的方式，無疑將使市場(chǎng)上可售住宅進(jìn)一步減少，業(yè)內(nèi)稱，一旦類似試點(diǎn)成為土地出讓常態(tài)，未來可售新盤項(xiàng)目的數(shù)量必將銳減。
長(zhǎng)租、養(yǎng)老、創(chuàng)客空間將成為未來自持用地的發(fā)展方向
為應(yīng)對(duì)新的土地形式，開發(fā)商已經(jīng)開始研究自持的住宅用地該開發(fā)成何種產(chǎn)品了。首先，長(zhǎng)租公寓再次被提及，隨著未來一些地塊出現(xiàn)開發(fā)商自持的情況，這種以“集中式長(zhǎng)期租賃”為特點(diǎn)的“長(zhǎng)租公寓”也將會(huì)隨之興起。據(jù)了解，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者通過將整棟樓宇進(jìn)行統(tǒng)一的改裝分割、裝修設(shè)計(jì)以及配備家庭化的租住設(shè)施和管家服務(wù)等，拋開中介直接服務(wù)租客，試圖以此解決租房者常常遭遇的臨時(shí)清退、隨意漲租、虛假房源等問題。
除了長(zhǎng)租公寓，新興的創(chuàng)客空間也瞄準(zhǔn)了開發(fā)商自持的地塊。11月28日，首創(chuàng)置業(yè)與優(yōu)客工場(chǎng)&共享際宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作，未來共同就存量市場(chǎng)空間的挖掘展開合作。
優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶接受采訪時(shí)表示，這種合作，就是源于當(dāng)下土地政策和市場(chǎng)的改變，希望通過合作與探討，能夠創(chuàng)造出一個(gè)新的模式。毛大慶認(rèn)為，當(dāng)資產(chǎn)不能變賣時(shí)一定會(huì)有一個(gè)出路，資產(chǎn)的自持會(huì)讓信托基金呼之欲出。此次合作三方會(huì)專門成立一個(gè)單獨(dú)的合資公司來做，由優(yōu)客工場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，首創(chuàng)置業(yè)會(huì)深度參與進(jìn)來，將打造城市新的消費(fèi)和新的商業(yè)，打穿存量市場(chǎng)，創(chuàng)造新的價(jià)值。未來這一定是一個(gè)萬億的藍(lán)海市場(chǎng)。
第三種針對(duì)自持的開發(fā)模式很可能會(huì)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下養(yǎng)老品牌椿萱茂的市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人孫健就對(duì)記者表示，土地市場(chǎng)上關(guān)于開發(fā)商自持土地的新規(guī)，預(yù)計(jì)將使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展，以出租床位提供服務(wù)為主的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將很好地契合自持開發(fā)的理念。
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