12月02日訊，房地產最新消息：北京二手房網簽量再創(chuàng)新低樓市步入深度調整期。自9?30新政開始，北京樓市供需雙方預期均發(fā)生改變。在這輪預期調整當中，樓市漸漸從賣方市場轉向買方市場。在成交數(shù)據(jù)上，在剛剛過去的11月，北京新房、二手房成交繼續(xù)探底。隨著政策繼續(xù)加碼，樓市主要成交數(shù)據(jù)的持續(xù)下滑，標志著調控之后成交低迷周期的真正到來，樓市步入深度調整期。 新房篇
成交
純商房預售量創(chuàng)58個月的新低
亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月第四周(11月21日-11月27日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交1426套，環(huán)比增加6%，成交面積11.74萬平方米，環(huán)比減少38%。與此同時，上周北京商品住宅成交均價為36620元/平方米。
截至11月27日北京商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現(xiàn)成交5531套，成交面積61.95萬平方米，相比10月同期均減少28%，按照這一成交趨勢，預計11月全月成交量也將創(chuàng)造2016年春節(jié)之后近9個月的新低。在這其中，純商住宅產品僅實現(xiàn)成交2477套。
從純商住宅供應趨勢來看，截至11月27日，北京純商住宅預售量僅789套，這一數(shù)量也或將創(chuàng)造自2012年2月以來的近58個月新低。而從全年純商住宅的預售量來看，也將創(chuàng)下北京有史以來的供應新低。
從純商住宅預售年度走勢當中可以看出，2010年之前北京純商住宅年度預售面積基本維持在1000萬平方米以上，雖然自2010年開始出現(xiàn)逐年遞減的趨勢，直到2015年純商住宅預售面積開始進入波谷，其根本原因在于土地供應的萎縮。
2014年北京純商住宅用地的成交規(guī)劃建面僅200萬平方米，造成2015年預售面積銳減至604.65萬平方米，而2015年僅成交300萬平方米純商住宅用地，依然保持低位，造成今年新增預售面積尚不足400萬平方米，預計明年形勢更加嚴峻，今年僅出讓42萬平方米可售純商住宅，將直接導致明年住宅預售量的進一步重挫。
二手房篇
成交
網簽量再創(chuàng)新低
9?30北京樓市新政已滿兩月，從這兩個月二手房市場的表現(xiàn)來看，與10月相比，11月市場成交量下滑速度更為明顯。
來自偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，今年11月上半月(11月1日-11月15日)，北京市二手住宅共網簽9674套，環(huán)比10月下半月下降28.7%，較9月上半月下降22.7%。
11月上半月11個工作日的網簽數(shù)據(jù)都位于1000套以下，其中最高998套，最低646套，平均每個工作日網簽845套，環(huán)比10月下半月1152套的工作日平均網簽量下降了26.6%，較9月上半月1178套的工作日平均網簽量下降了28.2%。
今年第47周(11月14日-11月20日)，北京市二手住宅共網簽4376套，環(huán)比46周再降3.4%，自第43周以來已連續(xù)4周保持下降趨勢。這一數(shù)據(jù)也是過去20周北京二手住宅網簽量的最低值(國慶所在周除外)。
第47周五個工作日的網簽量分別為937套、814套、795套、782套、891套，平均每個工作日網簽844套。安居客、58同城和趕集網統(tǒng)計顯示，進入11月后工作日網簽量始終低于1000套的情況還在持續(xù)。
中原地產數(shù)據(jù)也顯示，北京今年已經過去48周，其中有31周單周二手房成交量在5000套以上，而最近的11月3周成交量均分布在4387套、4532套、4870套。
案例
二手房源分化顯著
11月29日中午剛過，位于東三環(huán)鏈家某門店內，幾位經紀人在座位上閑聊，當記者以購房者身份進入門店時，其中一位經紀人熱情地招呼記者。
“這段時間(11月之后)工作日成交確實不多，但周末來訪量和帶看量會好很多”，經紀人小周告訴記者，就在剛剛過去的這個周末，他所在的片區(qū)一共成交了十幾套房源，在這樣的市場環(huán)境下，這樣的成績無疑大大鼓舞了大家的士氣。
小周告訴記者，9?30調控大大減少了投資客的數(shù)量，投資者從盲目搶購變成理性觀望。現(xiàn)在的買房人主要是以自住需求為主，其中一部分為首次購房的剛需，還有一大部分是換房業(yè)主。“這些需求是一直存在的，有的是因為結婚買房，有的是因為家里增添人口換房，也有的是為孩子上學換房”。
考慮時間長、議價空間有限，是這些剛性需求的主要表現(xiàn)。據(jù)小周介紹，就附近的這一片區(qū)來說，相似房源在調控前后的成交價差別并不算大，取代過去頻頻坐地漲價的現(xiàn)象，現(xiàn)在業(yè)主報價的議價空間通常在5萬-20萬元之間，這其中，優(yōu)劣房源的分化會表現(xiàn)得更為明顯。
附近我愛我家的一位經紀人也對記者表達了類似的觀點。她也告訴記者，過去市場好的時候，不管什么戶型什么朝向的房源，都會很快被一搶而空且價格普遍高企，但市場下行的時候，優(yōu)質房源仍然表現(xiàn)堅挺，而那些有明顯缺陷的房源則會首當其沖，價格也會出現(xiàn)明顯松動。
分析
春節(jié)前網簽量還將繼續(xù)下探
9月30日出臺的“京八條”，對穩(wěn)定樓市預期、抑制過熱的房地產市場，起到了立竿見影的效果。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，一方面，客戶由著急搶購轉為等待觀望，部分客戶受新政影響延緩或取消了購房計劃，11月上半月新增購房客戶較9月上半月減少了近四成，有效購房客戶需求明顯減少。另一方面，受購房需求減少的影響，業(yè)主“漲價惜售”銷聲匿跡，業(yè)主報價迅速回歸理性，部分著急出售房產套現(xiàn)的業(yè)主開始主動降價，房價出現(xiàn)回落。
胡景暉預計，春節(jié)前，北京二手房市場網簽量還將進一步下跌，房價在經歷了環(huán)比漲幅收窄，局部區(qū)域房價回調之后，未來將迎來房價的明顯回落。
據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心，11月第4周，北京二手房每日分別網簽1007套、877套、924套、619套、1257套、143套、92套，平均掛牌價格為55283元/平米。由于接近月末，市場成交意愿展現(xiàn)出短期回升趨勢，但長期走勢仍趨于微幅回落。熱度方面，市場關注度仍以剛需為主，同時改善型關注度占據(jù)很大比例。
供應
純商住宅的預售量大減
數(shù)據(jù)顯示，2016年前9個月，北京純商住宅月均新增預售項目量達到14個之多，而在9?30之后純商住宅的預售量大減，10月僅4個項目取證，11月截至24日則僅有3個純商住宅項目取得預售許可，而這一趨勢將至少延續(xù)到明年一季度。
根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，其中包括臺湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個純新盤，以及包括五和萬科長陽天地、北京城建(600266,股吧)?上河灣等在內的5個老項目后期。
從當前計劃入市項目特征來看，急于在年底入市的項目以郊區(qū)居多，9個項目全部位于五環(huán)以外，其中六環(huán)以外項目超過半數(shù)，并且以中小戶型為主，例如臺湖銀河灣主打53平米一居以及82平米兩居，另外首創(chuàng)禧悅府、通用博園等項目中90平米以內中小戶型占比也較大。
目前北京商品住宅存量超過八成位于五環(huán)外，六環(huán)外占比也達到將近四成。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，在持續(xù)性收緊調控的背景之下，隨著置業(yè)需求的減弱，庫存的壓力將會持續(xù)上升，特別是郊區(qū)住宅面臨著一定的市場風險。
北京調控新政中，明確提出加大土地市場供應，結合此前土地供應的區(qū)域特征來看，新增土地供應將以五環(huán)外甚至是六環(huán)外的郊區(qū)為主，再加上“90/70”政策，使得未來郊區(qū)為主戰(zhàn)場的樓市供應中，中小戶型商品住宅將會明顯激增。除此之外，加大供應的政策性住房也與部分郊區(qū)項目的產品有所重疊。
而在當前，新房供給尚以中大戶型產品為主，面向剛需剛改客群的中小戶型住宅產品則較為稀缺，因此部分主力產品面積偏小、定位于中端置業(yè)需求的項目，在預期未來競爭壓力加大的背景下，選擇在年末小戶型供應的斷檔期入市，也是尋求踏準市場節(jié)奏的機會點，在淡市回籠資金，儲備能量。
另外，由于郊區(qū)項目定價相對偏低，因此在現(xiàn)階段取證成功的可能性也相對較高，也是這類項目得以入市的原因之一。郭毅認為，隨著年末中小戶型、中低價位商品住宅的集中入市，將會對北京商品住宅的整體均價水平產生一定的下拉作用，屆時，北京新房市場有望出現(xiàn)成交均價的結構性下滑。
市場觀察
開發(fā)商忙創(chuàng)新產品
隨著樓市新政出臺，不少開發(fā)商日常工作發(fā)生改變，不少開發(fā)商最近在密集看盤，汲取經驗，研發(fā)產品，希望明年能通過品質的提升和營銷的創(chuàng)新在調控之下提升業(yè)績。
在房地產行業(yè)，能否對市場有著清晰的判斷幾乎決定了一家房企的生存狀況。開發(fā)商們每天最關注的也是政策的變化，進而影響企業(yè)的投資決策。
“這次調控的嚴峻程度，很多企業(yè)是預計不足的，再怎么重視這次宏觀調控都不為過。這次調控力度超過之前每一次，是自上而下的，而且實行目標管理。”11月23日，在民生銀行(600016,股吧)主辦的“中國不動產金融年會”上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌斷言：“房地產行業(yè)再增長已經很難。”
“買對地方、買對時間”，是孫宏斌認為房企首先應該做好的事情，“要充分認識中國城市發(fā)展、市場供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯位的不平衡現(xiàn)狀，做好時間和空間上的選擇?！?/p>
孫宏斌判斷，房地產規(guī)模再增長已經很難，這時會加速向大企業(yè)集中。
對于企業(yè)來說，認清土地價值，投資上做好時間和空間上的判斷，產品和服務上做好品質和品牌，“任何形勢再不確定，企業(yè)的選擇和發(fā)展都是確定的”。
全國篇
簽約量刷新2016年春節(jié)后最低值
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至11月27日，主要城市簽約量刷新2016年春節(jié)后同期最低值，同比2015年11月同期跌幅達到了25%，整體看，市場在2016年9?30政策密集出臺后，連續(xù)兩個月出現(xiàn)了下調的現(xiàn)象。
在調控一個月后，隨著簽約周期的變化，部分城市因為限購末班車效應的集中簽約釋放后，市場逐漸開始出現(xiàn)調控導致的成交下調現(xiàn)象，特別是一線城市中上旬成交量下調21.4%。
市場降溫現(xiàn)象明顯。其背后一方面是調控不斷收緊，對市場各類限制干預所產生的政策效應顯現(xiàn)；另一方面市場供應大幅萎縮，進而對當前及后市的成交水平帶來明顯抑制。
中原地產研究中心統(tǒng)計顯示：11月以來，已經超過10個城市在10月基礎上出臺了樓市調控。從全國看，從9?30開始的這一輪樓市調控，各地已經有超過24個城市出臺了50多次樓市調控措施。
中原地產首席分析師張大偉分析認為：升級調控的城市都是房價前期漲幅較高的城市，從10月房價走勢看，這些城市已經有所放緩，但部分依然在上漲中，升級調控是為了停止房價上漲并進一步降溫市場。從這50天的調控看，本輪房地產調控與往年最大的不同是，政策持續(xù)打補丁，加壓力，疊加歷史最嚴格的執(zhí)行力度。張大偉認為，從市場影響看，政策效果非常明顯，降溫趨勢將延續(xù)。
觀點
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉
諸多政策很大程度上穩(wěn)定市場預期
11月份的北京土地市場，四宗很有高價地潛質的熱門地塊在“限房價，競地價”的拍賣新規(guī)則下，均成為由開發(fā)商100%自持的租賃項目，這在很大程度上穩(wěn)定了市場預期，避免了高地價對市場預期的誤導；與此同時，近期南京、杭州、武漢和深圳又再次加碼樓市調控，對于北京來說，樓市調控其實還有稅收、利率諸多政策儲備，這也在很大程度上對穩(wěn)定市場預期起到了重要作用。
中原地產首席分析師張大偉
市場將告別明顯上漲
在前期限購、限貸政策出臺后，10月中旬全國各地開展了前所未有的一次房地產調控全面落地執(zhí)行，這也使得本輪房地產調控與歷史上各次調控相比，政策執(zhí)行力度最強。相比10月，11月初市場繼續(xù)降溫，各地嚴格執(zhí)行的調控政策影響購房者開始出現(xiàn)全面觀望，市場成交下調趨勢加速。這一輪政策因為原則是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，這也給了很多出臺政策力度不大的城市壓力，預期這些城市很可能會繼續(xù)加碼打補丁。
整體看，這一輪政策的調控力度非常大，市場將告別明顯上漲。