<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月12日訊，澳洲財(cái)政部公布的一份工作報(bào)告顯示，近幾年來(lái)，外國(guó)人對(duì)于澳洲房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)很快，其中又以中國(guó)需求為主。2010年年中，中國(guó)公民獲得的澳洲房產(chǎn)投資許可占外來(lái)總體的50%，這一數(shù)字在2015年年初上升到了70%。
“我決定放棄交割了。澳大利亞當(dāng)?shù)氐你y行都貸不到款。雖然當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商之前在幫我找別的貸款渠道，還表示可以延期一個(gè)月交割；國(guó)內(nèi)的中介一直打電話問(wèn)我要不要考慮把上海的房子抵押，但實(shí)在太難了。以前的話，在澳大利亞買房，貸款可以做到7成、8成，現(xiàn)在完全貸不到款了。我決定放棄首付，不要這房子了?！?2月6日，王小姐對(duì)記者介紹了自己的處境。
居住在上海的王小姐2014年在澳大利亞墨爾本市區(qū)簽了一套公寓期房，打算做投資用，總價(jià)折合為500萬(wàn)元人民幣，首付10%，余款在交割日支付，約定于今年12月7日交割。不過(guò)，澳大利亞銀行業(yè)的新政徹底打亂了她的計(jì)劃。自今年上半年起，澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行陸續(xù)開(kāi)始收緊對(duì)外國(guó)人的購(gòu)房貸款政策。
中資占七成
澳大利亞最大銀行之一、西太平洋銀行（Westpac）公關(guān)部門(mén)12月1日在回復(fù)記者的采訪郵件時(shí)表示，目前該銀行已停止了對(duì)非澳大利亞居民的購(gòu)房貸款。此外，澳新銀行停止了對(duì)收入100%為非澳大利亞來(lái)源的購(gòu)房貸款；如果總收入中一半以上來(lái)源于外國(guó)，那么最多只能做7成的購(gòu)房貸款。澳大利亞聯(lián)邦銀行停止了對(duì)收入100%為非澳大利亞來(lái)源的和100％個(gè)體經(jīng)營(yíng)收入的購(gòu)房貸款；對(duì)于持有臨時(shí)簽證的澳大利亞收入者，最多可以做7成購(gòu)房貸款。
12月6日，澳大利亞乾景投資咨詢（上海）有限公司業(yè)務(wù)主管楊小姐對(duì)記者表示，從今年5、6月份起，澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行陸續(xù)收緊對(duì)收入來(lái)自海外的人士的購(gòu)房貸款，并在7、8月份正式停止。
“根據(jù)我們客戶的情況，10例中有1例放棄交割，交割期大多是在今年9、10月份，他們來(lái)不及應(yīng)對(duì)新政?！睏钚〗阏f(shuō)。
1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)根據(jù)澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，在各類房地產(chǎn)外來(lái)投資總額中，中國(guó)人達(dá)成的交易額所占的比例從2013/14年度的28.4%上升到了2014/15年度的41.3%。
另?yè)?jù)澳大利亞財(cái)政部12月2日公布的一份工作報(bào)告顯示，近幾年來(lái)，外國(guó)人對(duì)于澳大利亞房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)很快，其中又以中國(guó)需求為主。2010年年中，中國(guó)公民獲得的澳大利亞房產(chǎn)投資許可占外來(lái)總體的50%，這一數(shù)字在2015年年初上升到了70%。
但是該報(bào)告還指出，不能把近幾年的澳大利亞房?jī)r(jià)上漲簡(jiǎn)單地歸因于外來(lái)需求，因?yàn)榇蟛糠肢@批的外來(lái)投資申請(qǐng)都是期房投資，而非二手房市場(chǎng)。大部分的增幅是由當(dāng)?shù)匾蛩厮?，包括供?yīng)不足、低利率和財(cái)政政策等。
第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管James Macdonald接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，近年來(lái)悉尼和墨爾本的住宅價(jià)格出現(xiàn)大幅攀升，主要原因在于當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L(zhǎng)、融資成本降低和供應(yīng)短缺。
買家王小姐坦言，當(dāng)初并沒(méi)有去看房。“當(dāng)時(shí)覺(jué)得澳大利亞的房子很誘人，首付比低，貸款容易，我原計(jì)劃將房子出租，一年租金12萬(wàn)元左右人民幣，可以用來(lái)還月供，另外房子還有較大的升值空間。據(jù)我所知，好多人都抱著我這樣的想法，沒(méi)去看房就下手了?！彼f(shuō)。
對(duì)高凈值人群影響小
王小姐可謂遭受到了新政的雙重打擊。2014年買房后，由于個(gè)人看好中國(guó)人赴澳置業(yè)的需求，王小姐開(kāi)始在國(guó)內(nèi)做澳大利亞房產(chǎn)中介?！?014和2015年生意挺好的，后來(lái)澳大利亞當(dāng)?shù)匾恍┲菡险{(diào)了交易印花稅，今年收緊貸款是致命一擊，打擊到了很多像我這樣的置業(yè)者和小型中介，可以說(shuō)國(guó)內(nèi)澳大利亞房產(chǎn)中介生意進(jìn)入了寒冬。因此我開(kāi)始業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)做英國(guó)、美國(guó)房源?！蓖跣〗阏f(shuō)。
從購(gòu)房者到中介的身份轉(zhuǎn)變，使得王小姐有機(jī)會(huì)接觸到更多的中國(guó)買家。
首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)“據(jù)我觀察，到澳大利亞買房的中國(guó)人主要分為三類，一類是有留學(xué)或移民計(jì)劃的；一類是有資產(chǎn)全球配置需求的高凈值人群。我身邊有許多朋友都在澳大利亞買了房子，屬于高凈值人群，一般在上海已有幾套房子了，他們覺(jué)得不能把雞蛋都放在一個(gè)籃子里，就開(kāi)始配置境外資產(chǎn)，比如香港保險(xiǎn)和澳大利亞房產(chǎn)。他們沒(méi)有選很貴的房子，一般總價(jià)在30萬(wàn)-40萬(wàn)澳幣左右，對(duì)收益率要求不高，能夠保值和產(chǎn)生租金收益就可以了。貸款新政也影響到了這個(gè)人群，不過(guò)其中大多數(shù)還是有能力全額支付，也做好了這種打算。還有一類就是我這樣的投資客，這個(gè)群體受到新政的影響最大?！蓖跣〗阏f(shuō)。
據(jù)記者了解，上述政策出臺(tái)后，中國(guó)買家在澳大利亞放棄交割的物業(yè)集中在期房市場(chǎng)。這和該國(guó)政策有關(guān)，此前，澳大利亞的國(guó)外投資規(guī)定引導(dǎo)海外投資者購(gòu)買新建房產(chǎn)，比如期房等尚未完工的公寓。
資金成本和門(mén)檻上升
12月6日，“貸款新政之下，被拋棄的樓花（期房）可以說(shuō)是‘尸橫遍野’。也有中國(guó)買家試圖去尋找新的資金來(lái)源，有的在找下家?！痹诎拇罄麃啅氖路康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)業(yè)務(wù)的華人季臻對(duì)記者表示。
“確實(shí)有越來(lái)越多的中國(guó)買家找上門(mén)來(lái)，讓我們幫他們找下家。也就是找不到貸款的中國(guó)買家把房子賣給本地人（包括持有綠卡和澳大利亞本地身份的人），以當(dāng)年的合約價(jià)賣出去，我們業(yè)內(nèi)稱這種交易為‘撿尸體’?！奔菊檎f(shuō)，他經(jīng)營(yíng)著一家名為Elite Home Investment Pty Ltd.房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。
據(jù)路透社此前報(bào)道，在澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行對(duì)外國(guó)收入者停止貸款后，中國(guó)買家找到了新的方式參與澳大利亞樓市，一類是全額付款，另外也有買家尋求新的資金渠道，比如除澳大利亞本地銀行外的外資銀行，及非銀行貸款比如基金公司。中國(guó)人對(duì)于澳大利亞房產(chǎn)的興趣也因此有所恢復(fù)。
首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)據(jù)海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，該網(wǎng)站今年前三季度的澳大利亞詢盤(pán)量走勢(shì)出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，尤其是在今年二季度，中國(guó)買家在該網(wǎng)上對(duì)于澳大利亞一百萬(wàn)美元以下的房子詢盤(pán)量比去年同期上升12.2%；一百萬(wàn)到五百萬(wàn)美元區(qū)間的房源，詢盤(pán)量比去年同期增10.6%；五百萬(wàn)美元以上房源的詢盤(pán)量則較去年同期下跌了17.9%。而第一季度的這三個(gè)數(shù)據(jù)分別為69％、73.8%和8.3%。不過(guò)詢盤(pán)量在第三季度有所回暖。
不過(guò)，記者了解到，這些新的方式意味著更高的資金成本和門(mén)檻。
“新政出臺(tái)后，大多數(shù)中國(guó)買家選擇全額交易，不過(guò)一般也是一年內(nèi)付清?！?2月6日，澳大利亞房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Leading International PTY LTD經(jīng)理李毅向記者表示。
至于非澳大利亞外資銀行貸款，記者向多位人士了解到條件頗為苛刻?！耙恍┩赓Y銀行（比如大華、匯豐、渣打等），需要提前半年以上準(zhǔn)備，也就是要買這些銀行的理財(cái)產(chǎn)品，成為高端客戶，那么可以在澳大利亞做貸款?！鼻笆鲑I家王小姐說(shuō)。
“雖然匯豐銀行和一些亞洲銀行在澳繼續(xù)給國(guó)外收入者貸款，但據(jù)我了解要獲得貸款必須在國(guó)內(nèi)有上億存款；即便如此，從 2016年下半年開(kāi)始基本也不放款了。”李毅說(shuō)。
在澳大利亞房貸的利益鏈條上，還有貸款經(jīng)紀(jì)公司的角色?！霸谫J款新政出臺(tái)后，我確實(shí)收到了更多中國(guó)買家的貸款需求，我在放貸的機(jī)構(gòu)（一些當(dāng)?shù)匦°y行和金融機(jī)構(gòu)比如保險(xiǎn)公司）和買家間扮演經(jīng)紀(jì)人的角色，我們會(huì)幫助客戶準(zhǔn)備更符合貸款的材料，從中賺取咨詢費(fèi)。”除了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司外，季臻還在澳大利亞經(jīng)營(yíng)著一家名為Uselect Finance Pty Ltd的貸款經(jīng)紀(jì)公司。
季臻還透露，“還有一些國(guó)內(nèi)的基金公司成為了新的貸款來(lái)源，這些公司往往在離岸有賬戶。不過(guò)，基金公司一般對(duì)回報(bào)要求高，資金體量和銀行相比又小，在我看來(lái)，這種渠道成不了大氣候?！?/p> 首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)
另外，記者還注意到有澳大利亞本地的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提供貸款服務(wù)。據(jù)澳大利亞當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商Meriton官網(wǎng)顯示，該公司目前向本地居民或是海外買家提供限期2年的固定利率貸款，最高可貸購(gòu)房合同全款的70%。
“據(jù)我了解，目前當(dāng)?shù)刂挥蠱eriton這一家開(kāi)發(fā)商做貸款業(yè)務(wù)，銷量好的樓盤(pán)貸款利率在5.5%左右，稍次的在3.5%左右?！奔菊橥嘎兜?。
開(kāi)發(fā)商投資放緩
不僅是中國(guó)買家和中介受到了新政的影響，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商亦如此。在澳大利亞房產(chǎn)和貸款經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)之外，季臻個(gè)人還投資了開(kāi)發(fā)商朋友在悉尼開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)?！拔彝顿Y的一個(gè)樓盤(pán)是悉尼的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)土地花了1300萬(wàn)澳幣拿下的，今年開(kāi)盤(pán)的，這次沒(méi)有出現(xiàn)以往的‘日清盤(pán)’，而是花了三個(gè)月時(shí)間（才賣完），我切實(shí)地感受到了市場(chǎng)的寒意?！奔菊檎f(shuō)。
季臻還表示，基于目前的行情，他決定暫緩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的投資?！拔野岩粋€(gè)樓盤(pán)（包括土地和開(kāi)發(fā)權(quán)）賣給了一家香港的上市公司，只賺取土地的增值。不過(guò)，同時(shí)我也屯了一些地，但近階段不會(huì)開(kāi)發(fā)，等待時(shí)機(jī)吧?！?/p>
在季臻看來(lái)，目前的貸款關(guān)閉政策必然不會(huì)長(zhǎng)久?！耙苍S這個(gè)政策短期可以安撫當(dāng)?shù)鼐用褓I不起房的民怨，政府因此獲得更多民意支持。但對(duì)澳大利亞經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期并不是好事，房地產(chǎn)已成為了澳大利亞的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上的當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者眾多，包括開(kāi)發(fā)商、建筑材料供應(yīng)商、房地產(chǎn)銷售、移民、留學(xué)、會(huì)計(jì)和律師等等。目前新政僅僅是影響到了位于鏈條前端的開(kāi)發(fā)商，有些中小型開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇暫時(shí)退場(chǎng)，大型的開(kāi)發(fā)商會(huì)變得保守起來(lái)，慢慢便會(huì)沖擊到中后端?！?/p>
12月6日，海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)CEO潘卓禮接受記者采訪時(shí)認(rèn)為：“把房?jī)r(jià)上漲動(dòng)輒歸咎于外國(guó)買家，過(guò)于輕率。很多業(yè)內(nèi)人士現(xiàn)在認(rèn)為悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道，如果當(dāng)?shù)叵胱尫績(jī)r(jià)保持穩(wěn)定，增加供應(yīng)量，反而應(yīng)該鼓勵(lì)外國(guó)買家前來(lái)購(gòu)房，而非拒之門(mén)外?！?/p>
“預(yù)計(jì)澳大利亞房?jī)r(jià)眼下的這股強(qiáng)勁漲勢(shì)難以持續(xù)，但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著澳大利亞人口繼續(xù)增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)前景依然穩(wěn)健?！?第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管James Macdonald說(shuō)。
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