新華財經(jīng)北京2月23日電 （記者沈寅飛）近期，債券收益率連續(xù)多日反彈，10年期國債收益率最高觸及2.85%，刷新兩個月高位。與此同時，雖然2月份LPR利率持穩(wěn)，但多地房貸政策寬松，引發(fā)市場關注，也對債券市場亦產(chǎn)生或多或少的影響。


業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)需求端放松的信號持續(xù)增加，此前對于“寬信用”制約的因素也逐步被弱化，債券市場也越來越接近臨界點。接下去需要關注政策對于市場的引導作用，總體仍需保持審慎。


部分地區(qū)房貸利率下調(diào)引發(fā)市場關注


2月21日，新一期LPR公布。其中，作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR為4.6％，與上月持平。同日，工商銀行等六大家銀行下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房優(yōu)惠審批利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房優(yōu)惠審批利率從此前的LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%），引發(fā)市場關注。


此前一些地方的信貸部門也對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有所動作。如山東菏澤部分銀行下調(diào)了個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者首付比之前最低30%，降至最低20%。春節(jié)前后，重慶、江西贛州的不少銀行也已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%。


業(yè)內(nèi)人士指出，后續(xù)各地將可能出臺更多針對首套、二套房按揭貸款的調(diào)整措施，包括抓住開年政策紅利期加大按揭貸款投放力度、對合理住房貸款需求應投盡投，放款周期有望進一步縮短。


同時，房地產(chǎn)并購項目獲得來自銀行的支持。公開數(shù)據(jù)顯示，今年1月21日，浦發(fā)銀行在銀行間市場發(fā)行一只并購債券“22浦發(fā)銀行02”，發(fā)行規(guī)模50億，利率2.69%。其募集資金在扣除發(fā)行費用后，將用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。此后，興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行均表態(tài)，將發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券，涉及金額200億元。


申萬宏源分析師孟祥娟認為，在政策支持下，銀行或?qū)υ緦儆谥懈唢L險房企的、體量較大的、區(qū)位優(yōu)勢較好的項目進行并購，并提供更多信貸支持。


遠東資信分析師申學峰認為，近期房企融資環(huán)境在不斷改善，支持并購融資工具、并購貸款等政策陸續(xù)出臺，房企資金斷裂風險降低。


債券市場或接近臨界點


2021年市場表現(xiàn)為“緊信用+寬貨幣”，其中“緊信用”主要源于城投和地產(chǎn)融資受限。房地產(chǎn)銷售持續(xù)下行，在房地產(chǎn)缺席的情況下，投資者對于“寬信用”的效果存疑。民營房企還接連出現(xiàn)債券違約，導致大量房地產(chǎn)企業(yè)退出土地市場。從高頻數(shù)據(jù)上看，去年下半年以來房地產(chǎn)的銷售不及預期，尤其是二三線城市壓力普遍比較大。


“房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銷售回款占約40%。在2021年融資環(huán)境趨緊的背景下，地產(chǎn)銷售大幅下滑，這導致現(xiàn)金流回籠緊張。去年12月之后貸款雖然有所回暖，但市場信心難以恢復，銷售跌幅擴大。”鵬元國際企業(yè)評級董事郭瑩說。


興業(yè)證券分析師黃偉平認為，近年來，“房住不炒”、不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險、合理發(fā)揮房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”作用的房地產(chǎn)調(diào)控政策“三大底線”逐漸形成，帶動我國面向利益相關者的房地產(chǎn)全方位協(xié)同監(jiān)管體系加速建立。而全方位協(xié)同監(jiān)管體系下房地產(chǎn)市場調(diào)控邊際收緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流受阻，這可能是導致目前房地產(chǎn)投資下行的重要政策因素。


中信證券分析師明明認為，隨著房地產(chǎn)需求端放松的信號持續(xù)增加，此前對于“寬信用”制約的因素也逐步被弱化，債券市場也越來越接近臨界點。


當前行情仍需保持謹慎


從目前公布的數(shù)據(jù)來看，2022年1月房價環(huán)比下跌的城市數(shù)已經(jīng)開始減少，一線城市環(huán)比已經(jīng)轉(zhuǎn)正，二三線城市環(huán)比降幅收窄。


明明認為，考慮到部分城市首套房貸首付比例下降、房貸利率降低，商品房銷售向上的信號最快或在今年3月份出現(xiàn)。從2月市場降息預期落空開始，央行的貨幣政策進入觀察期，雖然沒有轉(zhuǎn)向收緊，但也不再有進一步寬松的措施。


業(yè)內(nèi)人士指出，“穩(wěn)增長”不等于“強刺激”，對于房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也不可能重回2014-2016年的狀態(tài)，因此預計后續(xù)利率上行空間有限，但是并不是趨勢大拐點，調(diào)整之后債市的機會反而逐步顯現(xiàn)。


廣發(fā)證券分析師劉郁則認為，伴隨著寬貨幣的呵護，2月稅期之后，隔夜資金利率可能重回2%以下，短期資金擾動消退。市場不存在加息或者降息預期時，10年期國債圍繞1年期MLF利率窄幅波動。當前10年國債2.85%或已接近寬信用前兩個階段的收益率頂部位置。


觀察歷史上春節(jié)到兩會召開前行情，2012年以來，10年期國債利率以上行為主。尤其是開年穩(wěn)增長和開門紅訴求明確的年份（2012、2015和2019），利率上行更顯著。


天風證券分析師孫彬彬認為，雖然當前微觀數(shù)據(jù)仍然偏弱，但政策穩(wěn)增長訴求也更加明確，參考歷史，我們需要關注政策對于市場的引導作用，暫不作否定交易，畢竟政策隨基本面變化也在逐步推進。兩會召開之前，建議總體保持審慎，往后看，2月PMI和3月開工數(shù)據(jù)是關鍵。


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