“二手房參考價(jià)機(jī)制”在廣州要如何執(zhí)行？

對此，界面新聞了解到，自8月底發(fā)布“二手房參考價(jià)機(jī)制”后，有一段時(shí)間銀行還是按參考價(jià)在審批房貸，但一直沒有相關(guān)部門作出明確要求，近期廣州確實(shí)有銀行可以按接近實(shí)際成交價(jià)的價(jià)格來發(fā)放二手房貸。

作為今年樓市調(diào)控中新的主要方式，二手房參考價(jià)或指導(dǎo)價(jià)的出臺一定程度抑制了二手房市場過熱。但值得注意的是，該政策的重要作用在于會(huì)提高首付款，抑制炒房氛圍，如果銀行不按照“二手房指導(dǎo)價(jià)”來作為審批房貸的依據(jù)，則該政策的作用更多的在于平緩市場情緒，穩(wěn)定預(yù)期，對二手房的實(shí)際市場成交價(jià)格影響較小。

一位購房者對界面新聞表示，此前，多個(gè)廣州中介都曾向其稱現(xiàn)在廣州的銀行做二手房貸都是按參考價(jià)審批貸款，首付成本會(huì)提高，并不建議其現(xiàn)在購買二手房。

與此同時(shí)，一位貝殼找房廣州中介對界面新聞透露，“二手房參考價(jià)機(jī)制”發(fā)布后，廣州成交的二手房很少，成交的基本都是按參考價(jià)審批的房貸，首付會(huì)提高。

該中介表示，現(xiàn)在確實(shí)有銀行發(fā)放二手房貸不用參考指導(dǎo)價(jià)，但如果實(shí)際成交價(jià)高出指導(dǎo)價(jià)太多，也不能按實(shí)際成交價(jià)作為銀行發(fā)放二手房貸的評估價(jià)。

“一般有一條紅線，即銀行貸款的評估價(jià)不能超過指導(dǎo)價(jià)的10%，比如一套房源的指導(dǎo)價(jià)為300萬元，則銀行最高只能以330萬元作為貸款評估價(jià)。”

“廣州二手房參考機(jī)制出臺后，相關(guān)機(jī)構(gòu)沒有進(jìn)一步發(fā)文作出具體要求，銀行便一直沒有嚴(yán)格按照參考價(jià)審批房貸。”廣州按揭貸款業(yè)內(nèi)人士鄭大源對界面新聞稱，同樣建立二手房參考價(jià)機(jī)制的深圳，銀行則是有收到相關(guān)明確要求的。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，廣州發(fā)布二手房參考價(jià)時(shí)，就沒有銀行公開宣稱會(huì)按照指導(dǎo)價(jià)去做房貸，這和深圳有區(qū)別。

李宇嘉指出，深圳當(dāng)時(shí)推出二手房參考價(jià)的時(shí)候，一開始銀行不知道怎么做，金融監(jiān)管部門就開了一個(gè)會(huì)大家達(dá)成共識，緊接著建行等國有銀行就公開宣稱會(huì)按照指導(dǎo)價(jià)來做銀行的貸款評估價(jià)，其他銀行紛紛跟進(jìn)。

回顧8月31日廣州發(fā)布的《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。該通知指出，對成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評估價(jià)格、周邊一手樓盤成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格，首批發(fā)布二手住房交易參考價(jià)的小區(qū)共有96個(gè)。

與此同時(shí)，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺等應(yīng)對掛牌房源開展對照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

疊加增值稅免征門檻由2年延長至5年等調(diào)控政策，廣州二手房從今年6月開始成交量出現(xiàn)下滑。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年10月，廣州二手房住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為5253宗，環(huán)比9月下降15.2%，同比下降50.9%，創(chuàng)近年來新低。

此外，廣州中原研究發(fā)展部指出，現(xiàn)時(shí)廣州二手樓市成交低迷，成交周期拉長，促使不少業(yè)主選擇下調(diào)報(bào)價(jià)以促成成交。比如珠江新城、東風(fēng)東等板塊出現(xiàn)不少盤源調(diào)價(jià)幅度超50萬元以上。

二手房成交下滑還與一手新房嚴(yán)重分流有關(guān)。據(jù)界面新聞了解，近幾個(gè)月來，所有二手中介，從門店的廣告到銷售人員的朋友圈，清一色是一手樓盤信息，幾乎沒一個(gè)主推二手房的。

開發(fā)商為了完成三四季度業(yè)績，加快推貨步伐，加大促銷力度，一批“貨真價(jià)實(shí)”的降價(jià)樓盤在廣州涌現(xiàn)。

廣州中原研究發(fā)展部檢測數(shù)據(jù)顯示，10月份廣州一手市場新批供應(yīng)超1.7萬套，創(chuàng)2021年以來新高，導(dǎo)致不少原本打算置業(yè)二手的客戶轉(zhuǎn)移至一手市場。

不過即便如此，廣州新房市場的成交情況也不樂觀。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，廣州10月新房網(wǎng)簽7161套，環(huán)比上漲3%，但同比去年10月下跌近4成。

輪番調(diào)控之下，廣州市場呈現(xiàn)明顯降溫趨勢，買家觀望情緒濃厚，即便銀行貸款緊張的狀態(tài)有所放松，市場成交要恢復(fù)到以往的數(shù)量，也還需時(shí)間緩沖。