有些朋友買房，很關(guān)心房貸利率的變化，認(rèn)為現(xiàn)在房貸利率還會繼續(xù)下降，越早買越虧。同時(shí)，去年以高位房貸利率接盤的買房者，更是悔恨當(dāng)初。
那到底LPR下調(diào)后，對已放款的房貸有何影響？
1、目前的基準(zhǔn)利率LPR水平
僅僅過了5個(gè)月之后，央行繼續(xù)下調(diào)5年期以上基準(zhǔn)利率LPR，由2022年1月20日制定的4.6%降至目前的4.45%，同時(shí)規(guī)定首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。
也就是說首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率最低可以去到4.25%，這個(gè)貸款利率可謂是近幾年最低。
目前我們跟銀行簽訂的商品房房貸合同中規(guī)定的利率，都統(tǒng)一為浮動利率（之前有固定利率），房貸的利率由基準(zhǔn)利率LPR ± 基點(diǎn)利率兩部分構(gòu)成（注意：可以加也可以減）。
其中基準(zhǔn)利率每個(gè)月由央行公布，基點(diǎn)利率由一個(gè)具體數(shù)值，由銀行和借款人協(xié)商約定，基點(diǎn)數(shù)值一旦確定，合同期限內(nèi)固定不變。
也就是說，我們跟銀行簽訂的房貸合同中，基準(zhǔn)利率LPR是浮動的，每個(gè)月20日會更新一次。而基點(diǎn)利率是固定的，一旦確定，合同期限內(nèi)固定不變。
2、基準(zhǔn)利率LPR是什么？
LPR這幾個(gè)字母，是指的“貸款價(jià)格利率”，也就是一種由市場自主形成的利率。準(zhǔn)確地說，是由各報(bào)價(jià)銀行按照公開市場操作利率加點(diǎn)形成的方式進(jìn)行報(bào)價(jià)，然后再由全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為商業(yè)銀行辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，提供定價(jià)的參考。
假設(shè)現(xiàn)在我們5月份和銀行簽訂了房貸合同，LPR是按當(dāng)月最新的LPR4.45%，基點(diǎn)利率由每個(gè)銀行制定（每個(gè)銀行都有不同）。按湛江目前最低首套房房貸利率4.65%，相當(dāng)于銀行固定的基點(diǎn)利率為0.2%（20個(gè)基點(diǎn)）。也就是：
執(zhí)行的貸款利率4.65%=5月LPR4.45%+銀行固定基點(diǎn)20個(gè)基點(diǎn)
3、LPR如何影響我們的房貸利率？
又假設(shè)我們?nèi)ツ?月份和銀行簽訂了房貸合同，執(zhí)行的利率是基準(zhǔn)利率LPPR4.65%+銀行固定基點(diǎn)。而現(xiàn)在5月份最新的LPR是4.45%，那么我們實(shí)際的房貸利率又會如何變化？
這就和「重定價(jià)日」有關(guān)了。
每次重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)會調(diào)整為「最近一個(gè)月的5年以上LPR」，定好就會延續(xù)一整個(gè)周期。所以這個(gè)「重定價(jià)日」，至少決定了你未來12個(gè)月的房貸利率會不會變。
一般銀行會默認(rèn)兩種選擇：
1）每年1月1日
2）貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日
如果重定價(jià)日在1-19日，那么跟著上個(gè)月LPR走；其他日子跟著本月最新的LPR走。
4、基準(zhǔn)利率還會降嗎？
其實(shí)，如果因?yàn)榉抠J利率的原因影響你決策買房的客戶，大可不必?fù)?dān)憂，因?yàn)楝F(xiàn)在房貸利率都是浮動的，跟著央行的LPR走的。因?yàn)榇嬖谥囟▋r(jià)日，所以你的房貸利率還是會降下來，和LPR的走勢保持一致。
假設(shè)你和銀行約定的重定價(jià)日為每年的1月1日，你今年1月21日買的房和現(xiàn)在5月21日買的房，整體上會在利率上保持一致，因?yàn)榈搅?023年的1月1日，都會統(tǒng)一調(diào)整為按2022年的12月20日的公布的LPR。
問題是銀行固定的基點(diǎn)利率，每個(gè)月都是變動的。按目前的態(tài)勢，執(zhí)行的房貸利率會逐步向基準(zhǔn)利率LPR靠齊，也就是銀行固定的基點(diǎn)利率將會越來越小等于0或者減20個(gè)基點(diǎn)。
5、總結(jié)
綜上，基于目前的經(jīng)濟(jì)基本面和未來的態(tài)勢，基準(zhǔn)利率LPR還有進(jìn)一步下降的空間，而銀行固定的基點(diǎn)利率也會相應(yīng)調(diào)整，最后反饋到實(shí)際執(zhí)行的房貸利率。
也就是說，只有當(dāng)你的實(shí)際執(zhí)行房貸利率約等于或者低于當(dāng)月基準(zhǔn)利率LPR，才是最劃算的。以湛江為例，當(dāng)房貸利率去到4.45%-4.6%的時(shí)候，就可以考慮上車了！
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