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“按揭貸款買房，樓房爛尾了，開發(fā)商交不了房，銀行貸款還用還嗎？”
不出意外，幾乎所有人的回答都是：必須還，而且是貸款人自己還。否則的話，你很可能成為老賴，上了銀行的黑名單，甚至會被銀行起訴，吃上官司。
這似乎很容易理解，老話說“欠債還錢，天經(jīng)地義”，又說“冤有頭，債有主”，借錢欠債的是老百姓，你不給銀行還貸，還有誰替你給銀行還貸？
事情果真如此嗎？近日，浙江省嘉興市一個爛尾樓引起一個購房者拒還銀行貸款的民事糾紛，法院卻有了完全不一樣的判決結(jié)果。
所謂爛尾樓，是指項目開工以后，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。
樓房爛尾的原因很多， 有開發(fā)商破產(chǎn)、資金短缺、卷款潛逃、違法建設被停工等等，絕大多數(shù)是因為開發(fā)商資金鏈斷裂，沒錢繼續(xù)投資開發(fā)，又找不到別人接盤。
爛尾樓很不好，破壞城市形象，浪費土地資源，更重要的是侵害購房者的利益。
大家知道現(xiàn)在的商品房基本都是期房，老百姓交上全部房款，卻拿不到現(xiàn)房，需要等一年甚至幾年才能交房，而大多數(shù)人沒錢交齊房款，只能從銀行貸款。
這里有一個極大的隱患：老百姓從銀行貸款，把錢一下子都給了開發(fā)商，開發(fā)商的房子卻不是同時交給老百姓，萬一這期間樓房爛尾，交不了房，貸款該怎么辦？
開發(fā)商會幫你還貸款嗎？
肯定不會。如果開發(fā)商有錢幫你還貸，也不會讓樓房爛尾。再說，大家都知道開發(fā)商不是做慈善的，反而是“吃人不見血”，就算有錢也不可能給你還貸款。
幾乎所有人都會告訴你：肯定是你自己還銀行貸款。
為什么呢？大多數(shù)法律專家、銀行以及開發(fā)商的解釋是這樣的。
你貸款買房子，實際上是簽了兩個合同，一是跟開發(fā)商簽《購房合同》，你交錢買房，開發(fā)商收錢賣房；二是跟銀行簽《貸款合同》，銀行借給你錢，你得給銀行還錢。
這兩個合同有一個共同的關聯(lián)點，就是你買的房子。
但是，《購房合同》和《貸款合同》畢竟是兩個相互獨立的合同，合同的簽約雙方也不一樣。按照合同相對性原理，你和開發(fā)商的糾紛，跟你和銀行的糾紛，是兩碼事。
根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定，樓房爛尾、不能交房是開發(fā)商的原因，屬于開發(fā)商違約，你可以要求開發(fā)商退還房款，你用退回的房款償還銀行貸款；如果開發(fā)商不給退房款，你可以起訴開發(fā)商。這是你和開發(fā)商的合同糾紛。
你和銀行簽的按揭貸款合同，你是借款人，也是還款人，有償還貸款本息的義務，別管什么原因，就算人死了，你的繼承人也有義務還貸。這是你和銀行直接的合同糾紛。
正因為這是兩碼事，所以就算樓房爛尾了，你也必須償還銀行貸款，沒有任何理由。
如果你堅持不還貸款，結(jié)果會如何呢？
這屬于違約行為，銀行可以把你納入銀行黑名單，或者在個人征信記錄中給你記上一筆黑賬；也可以直接起訴你，請求法院判決你償還本息。
如果法院判決以后，你還是不還，那么銀行可以向法院申請強制執(zhí)行，強制扣劃你的財產(chǎn)還給銀行，并且納入失信人名單，生活會受到很大影響；如果你還拒不配合執(zhí)行，甚至轉(zhuǎn)移隱匿財產(chǎn)，還有可能涉嫌拒不執(zhí)行法院判決罪，被追究刑事責任。
也就是說，只要你上了銀行貸款的船，永遠就下不來了，人死了也要還貸。
正因為如此，從國內(nèi)司法實踐看，幾乎所有爛尾樓引起的購房者和銀行之間的民事糾紛中，法院都是判決銀行勝訴，購房者沒有任何理由，必須償還貸款。
一方面，開發(fā)商破產(chǎn)或者跑路了，樓房爛尾了，購房者的房子沒了；另一方面，購房者還要繼續(xù)償還銀行貸款，否則后果很嚴重。這真是“風箱里的老鼠，兩頭受氣?！?/p>
在這樣的規(guī)則下，幾乎所有購房者都默認了悲催的命運，老老實實給銀行還貸款。
但是在2022年2月初，浙江嘉興中級人民法院的一次判決，卻有了與此前截然不同的結(jié)果，也讓遇到同樣情況的購房者，在判決中看到了新的希望。
許先生在上海工作，在上海有一處小房子。前些年，經(jīng)過努力奮斗，他有了一些積蓄，想換一套大房子，改善居住條件，但上海的房價太貴實在買不起，于是他把目光投向了嘉善。
嘉善隸屬浙江省嘉興市，雖然不屬于上海，但距離上海很近，此地風景優(yōu)美，空氣良好，交通便利，被譽為“上海后花園”，許多上海人喜歡在周末或節(jié)假日來嘉善度假。
由于房價比上海市區(qū)低很多，不少人選擇在嘉善買房居住，在上海市區(qū)上班，而且據(jù)傳嘉善將來有可能劃歸上海，引來了不少外地買房投資者，推動了嘉善房價的快速上漲，如果再不出手，很可能錯過這波福利。
許先生就是基于這種考慮，才看上嘉善一處熱銷的樓盤。
2014年底，許先生決定購買該小區(qū)的一套別墅，因為總房款金額太大，許先生一時拿不出全款，便以該房為抵押擔保，辦理了按揭貸款，向某銀行貸款392萬元。
2015年，許先生向開發(fā)商支付了首付款，銀行貸款很快也下來了，按照規(guī)定由銀行一次性直接發(fā)放給開發(fā)商，并沒有經(jīng)過許先生的銀行賬戶。
接下來，許先生一方面定期還房貸，一方面日盼夜盼，盼著新房早日交付，自己就可以住上夢寐以求的大別墅了。
可等來等去，等來的卻是一個悲催的結(jié)果。
據(jù)悉，該樓房開發(fā)到第3年，開發(fā)商因為資金鏈斷裂，無力繼續(xù)投資開發(fā)，工程一度停工，開發(fā)商無法按時交付房屋，只得向購房者宣布延遲交房，想辦法周轉(zhuǎn)資金。
購房者當然不希望延遲交房，但錢已經(jīng)交了，沒有別的辦法，只能理解、等待。
但是半年以后，開發(fā)商沒能解決資金問題，反而陷入破產(chǎn)境地，樓盤徹底爛尾了。
2018年底，開發(fā)商正式向法院提交破產(chǎn)清算申請。
按照《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關法律法規(guī)，如果樓盤符合交付條件，破產(chǎn)管理人應該繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的購房合同，向購房者交付房屋，但是經(jīng)過調(diào)查，許先生購買的別墅尚未竣工驗收，不符合交付標準，根本無法交付。
也就是說，原來的購房合同根本無法繼續(xù)履行，于是法院指定的破產(chǎn)管理人書面通知了許先生：解除他與開發(fā)商之間的《商品房買賣合同》。
遇到這種情況，許先生很無奈，也很生氣，但樓房爛尾已成既定事實，再生氣也解決不了問題，只好自認倒霉，接受這個殘酷的現(xiàn)實。
房子沒有了，可貸款還背在身上，每個月都得償還。一開始，許先生還在按時還貸，但后來一想，自己永遠不可能再取得房屋所有權(quán)，為什么還要給銀行還貸呢？
許先生不能接受這一點，開發(fā)商交不了房，本該把房款退給我，可現(xiàn)在他們破產(chǎn)了，一時沒辦法退還全部房款，我為什么要給銀行還款？合著我一個人兩頭受氣？
思來想去，許先生決定不還貸款了。
從2019年底起，許先生毅然停止了向貸款銀行支付月供。
第二個月，銀行就不干了，催促許先生盡快還款，遭到許先生的拒絕，理由很簡單：我這是住房按揭貸款，貸款全給了開發(fā)商，現(xiàn)在住房沒了，我憑啥繼續(xù)還貸款？
銀行認為許先生蠻不講理，不可理喻，他們這些年來，放了這么多住房按揭貸款，還是第一次遇見許先生這樣的“無賴”，你是借款人，你不還貸誰還？
為了說服許先生，銀行拿出了雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定：
“貸款發(fā)放后，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開發(fā)商）或其他第三方就該房產(chǎn)有關質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。
這是什么意思？就是說許先生不管遇到什么特殊情況，跟開發(fā)商或者其他人發(fā)生什么糾紛，跟我銀行沒有半毛錢的關系，而銀行掌握著全部主動權(quán)，可以要求許先生繼續(xù)每月還貸，也可以要求許先生提前還清全部或部分貸款。
許先生愣了，當初簽合同的時候，自己可沒注意到這個條款，銀行也沒提醒。按照這個條款，自己是理虧的一方，可銀行這也太蠻橫了，簡直是霸王條款嘛！
盡管銀行想盡辦法，許先生還是鐵石心腸，堅持不還貸款。
2020年底，貸款銀行向嘉善縣人民法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
嘉善縣人民法院對此案進行了審理，在審查相關證據(jù)，并向當事雙方充分了解情況后，法院審理認為貸款銀行和許先生簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》有效，許先生拒不履行合同義務，已經(jīng)構(gòu)成違約，應該繼續(xù)履行合同，償還銀行貸款。
但許先生認為樓盤已經(jīng)爛尾，不可能完成交付，自己不應當繼續(xù)還貸。
2021年下半年，一審法院考慮到房子無法完成交付，要求許先生繼續(xù)按月償還貸款已經(jīng)沒有意義，故而判決解除《個人購房借款及擔保合同》，許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時還貸的罰息，合計220余萬元。
一場官司下來，自己不僅敗訴了，還被判一次性償還貸款本息220余萬元，房子沒了，開發(fā)商沒錢退房款，自己還要一下子還給銀行220余萬元，這不是要命嗎？
一審判決后，許先生不服，向嘉興市中級人民法院提起上訴。
2022年1月，嘉興中院對此案進行了開庭審理。
案件爭議焦點很明確：《個人購房借款及擔保合同》已經(jīng)解除，剩余貸款本息220余萬元，是否應當由許先生承擔？銀行認為應該；許先生認為不應該。
這一次，法院給出了與一審完全不同的判決：不支持銀行的訴訟請求，也就是說銀行敗訴了，許先生無需向銀行歸還剩余貸款本息220余萬元。
這個結(jié)果出乎了所有人的意料，二審法院為什么會如此判決呢？
一審法院的判決依據(jù)是銀行和許先生簽訂的《個人購房借款及擔保合同》第38條約定，而這條約定卻被二審法院給否決了。
二審法院認為《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定是銀行單方面提前擬定的格式條款，這種格式條款在銀行業(yè)務中十分常見，該條款存在一個關鍵問題：它刻意加重了許先生的責任，而減輕了銀行的責任，顯失公平，對許先生不具有拘束力。
最重要的是，第38條約定與最高法的相關司法解釋抵觸，不具備法律效力。
2003年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人（銀行）和買受人（許先生）?！?/p>
這條規(guī)定對應的完全就是許先生這種情況，他與開發(fā)商的《商品房買賣合同》、與銀行的《個人購房借款及擔保合同》都已經(jīng)解除，那么開發(fā)商應該把收到的購房貸款本金及利息返還給給銀行；把收到的購房款的本金及利息返還給許先生。
2022年2月初，嘉興中院做出二審判決：銀行敗訴，許先生無需歸還剩余貸款本息，200余萬元貸款本息返還責任，應由開發(fā)商承擔。
本案中，開發(fā)商已經(jīng)進入破產(chǎn)清算程序，銀行應當向破產(chǎn)管理人申報債權(quán)，在破產(chǎn)清算過程中實現(xiàn)自己的債權(quán)。
二審判決后，許先生終于放下胸中一塊大石頭，給嘉興中院的法官豎起了大拇指。
看到這里，大家可能有些疑惑。同樣是解除《商品房買賣合同》，不歸還銀行貸款，為什么大多數(shù)購房者被銀行告上法庭后會敗訴呢？
其實，這并不奇怪。
因為大多數(shù)情況下《商品房買賣合同》被解除后，開發(fā)商會把按揭貸款支付的購房款退還給購房者，而不是直接返還給銀行，這相當債務轉(zhuǎn)移了，這樣的話購房者就應該履行向銀行歸還貸款本息的義務。
本案中，開發(fā)商因為破產(chǎn)清算，沒有財力退還給銀行和許先生房款，這屬于開發(fā)商應該承擔的債務，法院當然要一分為二，判決開發(fā)商將貸款支付的購房款返還給銀行，將許先生支付的購房款返還給個人，這是一個既符合情理也符合法理的判決。
參考資料：浙江省嘉興市中級人民法院官方網(wǎng)站《樓盤爛尾購房者要繼續(xù)還按揭嗎？法院：剩余貸款由開發(fā)商還》（2022年02月14發(fā)布）及相關判決書。