長租公寓行業(yè)迎來“風(fēng)口期”，標(biāo)桿房企、一二手中介、連鎖酒店、資產(chǎn)管理公司背景公司以及創(chuàng)業(yè)公司等主體紛紛匯聚到這個(gè)市場中來，具有“國家隊(duì)”身份的國企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經(jīng)成為長租公寓行業(yè)的主力軍。長租公寓業(yè)內(nèi)稱為“5+1”市場格局，“5”就是上述5個(gè)行業(yè)參與主體，“1”就是指國家隊(duì)的主力軍。
長租公寓的“玩家們”，正打算從風(fēng)口期中挖掘商機(jī)。但在長租公寓市場快速發(fā)展的當(dāng)下，其中一些“玩家”仍然比較浮躁，出現(xiàn)了“浮夸風(fēng)”，甚至出現(xiàn)了虛報(bào)規(guī)模、業(yè)績等情況。在此，筆者進(jìn)行了一些梳理，希望長租公寓行業(yè)及相關(guān)市場參與主體能夠正確評(píng)價(jià)自己，引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展。
“假大空”之一：
市場空間沒那么大，數(shù)據(jù)有點(diǎn)自娛自樂
有機(jī)構(gòu)報(bào)告預(yù)測，到2020年，租房人數(shù)將達(dá)到1.9億人；到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，甚至有的機(jī)構(gòu)預(yù)測未來10年租賃市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元?？戳诉@些自娛自樂的預(yù)測數(shù)據(jù)，貌似長租公寓行業(yè)空間很大。暫且不管這些數(shù)據(jù)預(yù)測的依據(jù)和過程是否合理，從結(jié)果來看，不夠合理，也沒有這么多市場空間。
筆者認(rèn)為，市場化的租賃住房本質(zhì)在于先租后買，租是先期人口導(dǎo)入策略，租了一段時(shí)間后，有了支付能力，自然會(huì)向購買住房邁進(jìn)。按照中國人的傳統(tǒng)觀念，“安得廣廈千萬間”指的就是一個(gè)家庭要有自己的住房才會(huì)安居樂業(yè)。從這個(gè)角度來看，市場化的租賃住房更多的意義在于先租后買，買是安定的基礎(chǔ)。因此，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和收入水平的提升，租賃住房的群體會(huì)不斷轉(zhuǎn)化到住房買賣市場，租賃市場的空間不會(huì)一直無限制放大到3萬~4萬億元的規(guī)模。