對(duì)爛尾樓，業(yè)主有截然不同的態(tài)度：有人住爛尾樓不失眠；有人未住就宣布停貸。商品房的合同相對(duì)性告訴人們，業(yè)主不能單方面宣布停貸；業(yè)主可以從合同角度停貸，金融監(jiān)管部門(mén)需要考慮停貸的原因。
爛尾樓停貸風(fēng)險(xiǎn)可控
爛尾樓的主要成因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂。過(guò)去，房地產(chǎn)違規(guī)開(kāi)發(fā)是爛尾樓的主要原因，例如，爛尾樓土地使用權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)用為國(guó)有土地，或者未取得建設(shè)規(guī)劃許可，商業(yè)銀行不能提供貸款。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)的辦法是，鼓勵(lì)、引誘，或者慫恿業(yè)主入住；迫使地方政府不能強(qiáng)制拆除。
業(yè)主突然宣布停貸意味著，爛尾樓的成因并不是資金鏈斷裂；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占有經(jīng)濟(jì)總量較大，國(guó)家與社會(huì)需要思考當(dāng)下?tīng)€尾樓的成因。一方面，不排除地產(chǎn)違規(guī)開(kāi)發(fā)不能繼續(xù)鼓動(dòng)業(yè)主入住，從而“綁架”商業(yè)銀行；另一方面，商品房的預(yù)售，以及商品房的“二手”開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)上不可控。
根據(jù)合同相對(duì)性，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中倘若沒(méi)有特別約定，業(yè)主不能單方作出停貸的決定。這里的特別約定，是指商業(yè)銀行與業(yè)主的約定；業(yè)主宣布停貸后，商業(yè)銀行有風(fēng)險(xiǎn)，從而“緊張”；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險(xiǎn)，從而“淡定”。國(guó)家與社會(huì)需要追問(wèn)特別約定的內(nèi)容；內(nèi)容倘若違反了強(qiáng)制性規(guī)定，
取得建設(shè)土地使用權(quán)，并不意味著地產(chǎn)商能按照其意愿開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，例如，恒大?；◢u違建被拆除；取得建設(shè)土地使用權(quán)，也并不意味著地產(chǎn)商同時(shí)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，例如，商品房之間的距離不符合國(guó)家規(guī)定，也可以評(píng)價(jià)為“種房”。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，前述兩種情形為無(wú)效合同。
上述兩種情形可能是以往爛尾樓的主要成因；在強(qiáng)拆實(shí)踐中，地產(chǎn)房“悟出”了規(guī)律，以下兩種情形地方政府不會(huì)強(qiáng)拆：第一，除別墅外，政府一般不會(huì)強(qiáng)制拆除；第二，商業(yè)銀行提供貸款，政府通常也不會(huì)強(qiáng)拆。停貸合同約定的特別內(nèi)容是否與此相關(guān)？對(duì)爛尾樓，剛性業(yè)主入住不失眠；炒房業(yè)主宣布停貸。
對(duì)爛尾樓，剛性業(yè)主入住不失眠
商品房預(yù)售制度發(fā)軔于西方；隨著西方刺破地產(chǎn)泡沫，該制度目前已被逐步廢止，或者停止。商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)不可控，西方發(fā)達(dá)國(guó)家摒棄了商品房預(yù)售制度，一方面，商品房預(yù)售制度倘若沒(méi)有地產(chǎn)空置稅制約，炒房不可避免；另一方面，商品房預(yù)售制度實(shí)質(zhì)是地產(chǎn)商將商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為金融風(fēng)險(xiǎn)，迫使國(guó)家不得不救樓市。
在我國(guó)，商品房預(yù)售是法律制度之一，例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條詳細(xì)地規(guī)定了商品房預(yù)售；《城市房地產(chǎn)管理法》是部門(mén)立法，當(dāng)多數(shù)國(guó)家與地區(qū)不適用商品房預(yù)售制度，國(guó)家與社會(huì)需要考慮本制度的合理性，必要時(shí)，國(guó)家可以對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行修訂，或者廢止。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一章（第三章）沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)环康禺a(chǎn)交易（第四章）規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件之一是，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上。多數(shù)人從有利于地產(chǎn)商的角度理解，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以轉(zhuǎn)讓。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以轉(zhuǎn)讓也可能是爛尾樓的成因之一。例如，南京某區(qū)商品房預(yù)售宣傳時(shí)為“萬(wàn)科”；業(yè)主簽訂合同時(shí)卻是本地的一家地產(chǎn)公司。該樓盤(pán)精裝修商品房投訴，訴訟較多的主要原因是“二手”開(kāi)發(fā)；“二手”開(kāi)發(fā)倘若轉(zhuǎn)讓費(fèi)偏高可能造成爛尾樓。
規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證可以公開(kāi)查詢(xún)；銀行等金融機(jī)構(gòu)停貸風(fēng)險(xiǎn)可控。商品房預(yù)售多數(shù)期限長(zhǎng)期，二手開(kāi)發(fā)相對(duì)“隱蔽”，商品房預(yù)售等風(fēng)險(xiǎn)可能不可控。因此，金融監(jiān)管部門(mén)在回答，或者答復(fù)爛尾樓停貸，需要核實(shí)爛尾樓的成因。
商品房預(yù)售等風(fēng)險(xiǎn)不可控