旭光說法（115）
那么售樓人員對購房人諸如類似“首付三成交清，剩余的七成貸款肯定在我們指定貸款銀行幫你搞定”的承諾是否有效？是否值得相信？如果產(chǎn)生問題該怎么辦？本期旭光說法將圍繞以上問題展開討論。
一、售樓人員承諾新房按揭貸款比例產(chǎn)生的法律糾紛
首先，描述一個現(xiàn)實中多次發(fā)生的糾紛：“劉先生準備以按揭貸款的方式購買某開發(fā)商公司開發(fā)的商品房一套，售樓人員多次口頭保證，首付三成和按揭七成都很容易辦理，并承諾幫助他辦理房產(chǎn)首付和按揭貸款等相關(guān)手續(xù)。劉先生與開發(fā)商簽訂了購房合同，并支付73萬元的三成首付款。后期卻接到開發(fā)商或銀行通知，銀行未通過按揭貸款，并要求他一次性支付全部房屋尾款”，這種情況在房屋銷售市場時有發(fā)生。
購房人在選擇購房時會基于自身需要和能力，選擇購買方式為全款或者按揭貸款及比例，在面對這種情況時，往往沒有一次性補足全部房款的能力，會當然認為開發(fā)商應(yīng)當把首付款全部退回。但是實際情況往往正好相反，開發(fā)商會通過催款函要求一次性支付尾款，如果購房人沒有按期支付，反而會被要求支付違約金，并且從首付款中直接扣除，此時購房人與開發(fā)商之間就會產(chǎn)生糾紛。
二、按揭貸款未辦理成功，購房人是否需要承擔違約責任？
依據(jù)上述內(nèi)容，我們可以總結(jié)，相關(guān)糾紛的核心問題就在于按揭貸款無法辦理的情況下，首付款是否應(yīng)該全部退還，購房人是否需要承擔違約責任，通過檢索案例，我們發(fā)現(xiàn)關(guān)于按揭貸款能否辦理到底由誰承擔責任，依據(jù)具體情形，存在不同的裁判觀點，具體如下：
情形一：簽訂購房合同后，國家金融政策變化導致發(fā)放按揭貸款比例的調(diào)整，裁判觀點認為：金融貸款政策的變化屬于因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的情形，購房人有權(quán)請求解除與開發(fā)商所簽訂的商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息返還購房人。
情形二：因貸款銀行根據(jù)購房人自身的還貸能力等綜合考慮各種因素決定拒不發(fā)放貸款或者調(diào)整貸款比例，導致無法履行購房合同，此種情形存在不同裁判觀點：
1、部分裁判觀點認為：采用按揭貸款方式支付房款，系購房人自主選擇的支付方式，其對于自身的貸款能力應(yīng)當充分了解與知曉，并且購房人能否辦理成功貸款均不能違反雙方已經(jīng)在合同中關(guān)于房屋尾款支付的約定，否則需要承擔違約責任，法院會參照合同約定酌情判定將扣除一定違約責任后的首付款返還購房人。
2、另一種裁判觀點認為：合同中約定以按揭貸款方式付款，并且開發(fā)商的工作人員承諾只需相應(yīng)首付比例，購房人據(jù)此依照合同約定向開發(fā)商指定的銀行申請辦理按揭貸款并遞交了相關(guān)資料，購房人不能成功辦理購房貸款的原因，開發(fā)商及購房人均不能證明對方存在過錯，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，購房人可以請求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。
三、對購房人及開發(fā)商的建議
基于相關(guān)法律法規(guī)以及上述裁判案例，我們給予廣大購房人以及開發(fā)商如下具體的建議：
2、購房人在條件允許的情況下，可直接將類似“如因銀行按揭貸款無法辦理，開發(fā)商將首付款全額退還”的約定加入商品房買賣合同，產(chǎn)生糾紛時，能夠以合同明確約定解決糾紛，達到全額退還首付款的目的。
3、開發(fā)商也應(yīng)當誠信經(jīng)營，以促成交易為目的，做好培訓，防止部分營銷人員追求房屋銷售業(yè)績，謊稱可以搞定銀行，誤導不具有按揭貸款能力的購房者簽訂購房合同，極容易引發(fā)購房人與開發(fā)商之間的糾紛，影響公司的社會形象，并且相關(guān)監(jiān)管部門也會介入類似事件，并采取措施處理。
四、參考案例
福建中庚置業(yè)有限公司與李旭東商品房銷售合同糾紛案
（2018）滬02民終11501號
（一）基本案情
2013年8月15日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》及其附件（合同編號：201235420006），合同約定，被告李旭東購買由原告福建中庚置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的坐落于福州市倉山區(qū)臨江街道六一南路與朝陽路交叉處中庚·紅鼎天下第×#樓×層××單元房產(chǎn)（房屋建筑面積266.69平方米，其中套內(nèi)面積236.59平方米，公攤建筑面積30.1平方米）。房屋單價為每平方米32622.15元，總成交價為8700001元。合同第六條約定付款方式為：買受人（即本案被告）應(yīng)于2013年8月25日前向出賣人（即本案原告）付清首付款2610001元，余額6090000元辦理銀行按揭貸款。2013年8月15日，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》（編號：201235420006）完成備案。經(jīng)原、被告雙方確認，并有原告向被告出具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票為證，被告已支付購房首付款共計3040001元。之后，被告提供了相關(guān)資料向原告指定的數(shù)家商業(yè)銀行申請貸款，但均未獲得批準。2014年2月，原告向被告發(fā)出通知，催促被告盡快與銀行簽訂貸款合同?，F(xiàn)訟爭房尚未交付給被告。
（二）法院裁判：
2013年8月15日，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實的意思表示，內(nèi)容沒有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當按合同的約定履行。合同中約定以按揭貸款方式付款，李旭東依照合同約定向中庚公司指定的銀行申請辦理按揭貸款并遞交了相關(guān)資料，但李旭東不能成功辦理購房貸款的原因，雙方均未能提供充分的證據(jù)證明對方存在過錯。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。故原告訴請判令解除原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、被告協(xié)助辦理訴爭房產(chǎn)預售合同備案及預告登記的注銷手續(xù)，反訴原告訴請判令反訴被告退還反訴原告已首付的購房款3040001元，本院予以支持。原告訴請判令被告按合同總價款的10%向原告支付違約金人民幣870000.1元、原告有權(quán)在被告已付款項中直接扣除違約金、訴訟費、被告應(yīng)繳納的款項等費用，由于系因不可歸責于被告的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，故原告上述兩項訴請，本院不予支持。反訴原告訴請判令反訴被告向反訴原告支付購房款資金占用費870000元，由于原、被告雙方在合同履行過程中，均有瑕疵，根據(jù)合同履行、現(xiàn)有房價等情況，本院判令酌情反訴被告向反訴原告支付購房款資金占用費435000元。
梁旭光