【前言】購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同后，可能會(huì)因開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售證、欺詐、爛尾、延期交房、超期未辦證等各種原因要求“退房”，其后果可能是購(gòu)房合同的解除、無(wú)效、被撤銷等等。無(wú)論哪一種，都會(huì)帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，退房后，房貸是否還要繼續(xù)償還？今天，我們聊一聊這一問(wèn)題。
從最樸素的價(jià)值觀來(lái)判斷，退房后，房貸應(yīng)當(dāng)是無(wú)須繼續(xù)償還的。但是，現(xiàn)實(shí)中的情況并非如此簡(jiǎn)單。以按揭貸款支付房款，涉及到很復(fù)雜的“三角法律關(guān)系”——開(kāi)發(fā)商（房屋出售方）、購(gòu)房者、擔(dān)保權(quán)人（銀行）三方之間的三重法律關(guān)系，包括：①開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的房屋買賣合同關(guān)系；②購(gòu)房者與銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系；③開(kāi)發(fā)商與銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。這些法律關(guān)系之間相互獨(dú)立，但又有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系?！皭?ài)家法律志”選取了購(gòu)房者普遍關(guān)心的若干問(wèn)題詳細(xì)解答，以饗讀者。
一
《購(gòu)房合同》無(wú)效或被撤銷，《貸款合同》是否也無(wú)效或應(yīng)當(dāng)被撤銷？
通常而言，答案是否定的。
合同的無(wú)效和可撤銷的事由是法定的，如：所購(gòu)房屋一直未取得預(yù)售證則合同無(wú)效，購(gòu)房者購(gòu)房受到了開(kāi)發(fā)商的欺詐會(huì)導(dǎo)致合同被撤銷。但是，《購(gòu)房合同》存在上述情況，不代表《貸款合同》也存在無(wú)效、被撤銷的法定事由。因此，《購(gòu)房合同》無(wú)效、被撤銷的，《貸款合同》原則上不會(huì)無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)被撤銷。如“交通銀行股份有限公司大連金州支行訴巴德仁等借款合同糾紛案”中，大連市中級(jí)人民法院就判決認(rèn)為“以虛假房屋買賣合同辦理銀行貸款的，房屋買賣合同無(wú)效，貸款合同有效”。
二
《購(gòu)房合同》依法解除后，《貸款合同》是否同時(shí)解除？
合同的解除可以是基于約定，也可以是基于法律規(guī)定。如果開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、銀行三方事先約定或者事后協(xié)商一致解除合同，那兩份合同當(dāng)然可以“同時(shí)解除”。我們討論的主要是《購(gòu)房合同》基于法律規(guī)定而解除的情形（可查看“愛(ài)家法律志”此前文章）下，《貸款合同》是否同時(shí)解除？
通常而言，答案依然是否定的。因?yàn)閮烧卟⒎侵骱贤c從合同的關(guān)系，在效力上、消滅上均不存在從屬性。根據(jù)最高人民法院的觀點(diǎn)，兩者之間系具有緊密聯(lián)系但又相互獨(dú)立的合同關(guān)系，類似于“聯(lián)立合同”。（參見(jiàn)：最高人民法院民事審判第一庭，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》）
三
退房后，房貸從何時(shí)起不用再繼續(xù)償還？
原則上來(lái)說(shuō)，房貸從《貸款合同》被依法解除之日起就無(wú)須繼續(xù)償還。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2020修正）》第20條的規(guī)定“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”，《貸款合同》的解除需要人民法院依法確認(rèn)。也就是說(shuō)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)向法院提出解除《貸款合同》的請(qǐng)求，法院支持解除請(qǐng)求的判決生效后，購(gòu)房者就無(wú)須再繼續(xù)償還房貸了。
但是，現(xiàn)實(shí)中的情況往往是，購(gòu)房者自覺(jué)“房子已退”后，就不再繼續(xù)償還房貸，而不會(huì)等到法院支持解除請(qǐng)求的判決生效。
四
購(gòu)房者“停止還貸”的正確操作
“愛(ài)家法律志”建議購(gòu)房者：將開(kāi)發(fā)商和銀行同時(shí)列為被告，向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求一并解除《購(gòu)房合同》和《貸款合同》。
如在廣州市中級(jí)人民法院二審終審的“廣州云梯公司、交行廣州五羊支行、楊忠治商品房預(yù)售合同糾紛案”，以及咸陽(yáng)市中級(jí)人民法院二審終審的“浦發(fā)銀行西安分行與牛克勝、陜西華陽(yáng)天地公司、王永春商品房銷售合同糾紛”案等案件中，法院均支持了購(gòu)房者關(guān)于一并解除《購(gòu)房合同》和《貸款合同》的訴訟請(qǐng)求。
從理論上來(lái)看，在購(gòu)房合同解除后，按揭貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，為了一次性解決當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議，保證裁判統(tǒng)一，可以合并審理（處理）“商品房買賣合同糾紛”與“按揭貸款合同糾紛”。當(dāng)然，在具體的案件中，銀行作為擔(dān)保權(quán)人，還可能以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份提出訴訟請(qǐng)求。
法條鏈接
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2020修正）》第二十一條第一款 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
五
合同解除的后續(xù)問(wèn)題：貸款和購(gòu)房款及利息的返還
《購(gòu)房合同》和《貸款合同》解除后，就會(huì)產(chǎn)生一系列的款項(xiàng)返還問(wèn)題，如：①購(gòu)房者就其已經(jīng)支付的首付款能否向開(kāi)發(fā)商主張利息？②購(gòu)房者已經(jīng)償還的貸款及利息，向誰(shuí)主張要回？③購(gòu)房者尚未償還的貸款及利息，如何處理？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2020修正）》第21條第2款的規(guī)定，結(jié)合司法實(shí)踐：
（1）開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將其收到的購(gòu)房款的本金及利息返還購(gòu)房者，這里的利息按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算；
（2）開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將其收到的購(gòu)房貸款及利息返還給銀行（擔(dān)保權(quán)人），多數(shù)法院認(rèn)為“剩余貸款本金及利息”之和應(yīng)當(dāng)以貸款銀行核算的剩余貸款數(shù)額為準(zhǔn)。
法條鏈接
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2020修正）》第二十一條第二款
商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
“愛(ài)家法律志”提示，購(gòu)房者在提起訴訟時(shí)，還可以視實(shí)際情況，提出以下主張，如：（1）要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)的違約金或者賠償金；（2）要求開(kāi)發(fā)商返還預(yù)收的其他費(fèi)用，如維修基金、物業(yè)費(fèi)等；（3）如有相關(guān)合同，如車位銷售合同，可以一并請(qǐng)求解除。
在司法實(shí)踐中，每個(gè)案子的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，不同地域的法院、法官對(duì)同一問(wèn)題的理解也會(huì)有差異，本文觀點(diǎn)僅供參考。
END
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