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8月12日，工行、建行、農(nóng)行、中行、郵政等五大行均發(fā)布公告稱(chēng)，將于8月25日起，對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。

如果對(duì)默認(rèn)批量轉(zhuǎn)換有異議，在2020年12月31日之前，還可進(jìn)行協(xié)商處理，對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)，最后的空間只剩4個(gè)月。

自今年3月1日，備受矚目的存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作正式展開(kāi)。

按央行規(guī)定，存量浮動(dòng)利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換，且定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。

對(duì)于存量房貸貸款人來(lái)說(shuō)，可以選擇固定利率，也可以選擇LPR，LPR會(huì)隨著市場(chǎng)的利率波動(dòng)而變化。那么，如何選擇更省錢(qián)呢？

01

LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的簡(jiǎn)稱(chēng)，按規(guī)定，2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放的，或者簽了合同但還沒(méi)有發(fā)放的貸款，參考貸款基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率的貸款可以轉(zhuǎn)換為錨定LPR。

什么情況必須要轉(zhuǎn)成LPR？

1、在2020年1月1日前發(fā)放的貸款，或者已經(jīng)簽訂了借款合同、但還沒(méi)放款的；

2、合同里約定了你的房貸利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)的；

3、合同里約定了你的利率是浮動(dòng)利率。

什么情況是不需要轉(zhuǎn)LPR的？

1、公積金貸款以及包含組合貸中的公積金部分是不需要轉(zhuǎn)的；

2、房貸在2020年12月31日之前就會(huì)到期的，或者說(shuō)結(jié)束的，不需要轉(zhuǎn)換；

3、不符合上述三種情況的商業(yè)貸款。

對(duì)于存量貸款的貸款人來(lái)說(shuō)，在轉(zhuǎn)換的時(shí)候，有兩個(gè)選擇：

一是，選擇固定利率。房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變；

二是，選擇浮動(dòng)利率（LPR）。房貸利率根據(jù)LPR的變動(dòng)而變化。

如何轉(zhuǎn)換呢？

首先，要確定加點(diǎn)基數(shù)，這個(gè)數(shù)值為「房貸利率-4.8%」。

舉個(gè)栗子，某人的房貸是上浮10%，按照現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平4.9%計(jì)算，轉(zhuǎn)換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規(guī)定，在個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。

由此，加點(diǎn)基數(shù)即：5.39%-4.8%=59個(gè)基點(diǎn)，這個(gè)數(shù)值在貸款合同剩余期限內(nèi)固定不變，需要注意的是，加點(diǎn)基數(shù)可以為負(fù)，具體可以參考下圖。

其次，轉(zhuǎn)換后的房貸利率就可以根據(jù)：「重定價(jià)日的相應(yīng)期限LPR+加點(diǎn)基數(shù)」來(lái)確定了。

轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR時(shí)可以重新約定重定價(jià)周期，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期最短為一年，通常情況下，貸款銀行可選擇的重定價(jià)日為每年1月1日，或按貸款放款日對(duì)應(yīng)的日期。

劃重點(diǎn)：假如您的重定價(jià)日為1月1日，那么2020年由于錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會(huì)發(fā)生變化。而2021年轉(zhuǎn)換后的房貸利率=2020年12月的LPR（假設(shè)為4.60%）+0.59%=5.19%，較2020年下降了20個(gè)基點(diǎn)。

也就是說(shuō)，這次重定價(jià)日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率也就會(huì)調(diào)整多少。

02

搞清楚了上面的問(wèn)題，那么關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，固定利率和“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率怎么選？

我們來(lái)看下最近兩年的LPR走勢(shì)情況，業(yè)內(nèi)均預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。

短期來(lái)看，雖然央行作為整個(gè)貨幣市場(chǎng)主導(dǎo)者可能會(huì)引導(dǎo)銀行延緩5年期LPR走低，但是這種延緩主要是政策性因素的原因，預(yù)防房?jī)r(jià)再次大幅度上漲。

長(zhǎng)期來(lái)看，央行這種定向引導(dǎo)資金流向的政策在10年以上的長(zhǎng)周期里的效果難以預(yù)測(cè)，畢竟，10年期國(guó)債收益率從2019年10月底3.3%到目前的2.64%，有近70BP的跌幅。

因此，選擇哪種利率，關(guān)鍵要看貸款人風(fēng)險(xiǎn)承受能力和剩余還款期限。

這個(gè)其實(shí)不難判斷。比如那些還款期限在五年左右的貸款人，基本上可以果斷選擇LPR。因?yàn)槎唐诶时容^好判斷，單看近幾年，降息是大趨勢(shì)。LPR下行，每年還款就能省一些。

自2019年12月以來(lái)，5年期以上LPR利率已經(jīng)下調(diào)了2次。這意味著，即便接下來(lái)幾個(gè)月LPR利率不下調(diào)，選擇LPR的貸款人，明年的房貸利率也會(huì)降低，需要還的貸款金額也會(huì)減少。

但不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的干擾因素會(huì)非常非常多，長(zhǎng)期利率是很難做預(yù)測(cè)的。因?yàn)椴慌懦€房貸后半階段迎來(lái)經(jīng)濟(jì)上行周期的可能，由此引發(fā)LPR隨之上漲。

特別是一些拿了較低房貸利率、打了折扣的客戶，比如房貸7折的，可以選擇不轉(zhuǎn)換，維持固定利率。

03

在今年3月1日房貸開(kāi)始轉(zhuǎn)換的起始日，我們也曾經(jīng)在推送中給大家梳理了LPR轉(zhuǎn)換的要點(diǎn)，即：

最全解讀：存量房貸轉(zhuǎn)LPR，這樣選最省錢(qián)！

本著有始有終的態(tài)度，最后再?gòu)?qiáng)調(diào)幾個(gè)要點(diǎn)。

第一，只要你是存量房貸貸款人，固定利率或者LPR浮動(dòng)利率二選一，必須選，并且僅一次機(jī)會(huì)，不能重選，選擇后的房貸利率將伴隨你直到該筆貸款結(jié)清。

第二，本次利率轉(zhuǎn)換僅限商業(yè)貸款部分，與公積金貸款無(wú)關(guān)；如果你是組合貸，那么只需要轉(zhuǎn)換組合貸中的商業(yè)貸款部分。

第三，合同中的利率，是按貸款基準(zhǔn)利率確定的，例如表述為：“基準(zhǔn)利率上浮10%”或“基準(zhǔn)利率打9折”都需要轉(zhuǎn)換；即使是房貸利率一直沒(méi)變，也不能直接判斷是固定利率合同。

第四，有好幾份貸款合同的存量房貸貸款人，需要逐份合同來(lái)辦理，因?yàn)槎▋r(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換是合同變更行為。

第五，對(duì)于重定價(jià)日如何確定，各家銀行公告表述不盡相同。其中中國(guó)銀行公告最為詳細(xì)，明確規(guī)定“重定價(jià)日為次年一月一日或貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日”。如果選擇的是LPR浮動(dòng)利率，那么盡量選擇自己貸款銀行規(guī)定下最近的重定價(jià)日，畢竟能夠早點(diǎn)享受LPR浮動(dòng)利率帶來(lái)的好處。