不同的購(gòu)房手段之間的差別是很大的，一次性付清和還貸三十年作用于時(shí)間的結(jié)果也是不一樣的。
一次性付清房款固然最好，但是對(duì)于絕大多數(shù)普通人來說，光是攢夠這筆錢就需要花費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間，譬如一個(gè)普通工薪階級(jí)的人士，月收入5000元，假設(shè)房?jī)r(jià)恒定為10000元/平方米，即使不吃不喝一個(gè)月攢夠5000元，十年后也只能購(gòu)買一套60平方米的房子，而根據(jù)我國(guó)房?jī)r(jià)的區(qū)域分布圖顯示，房?jī)r(jià)為10000元/平方米的地區(qū)多為二、三線城市。
所以說，一次性付清房款對(duì)于普通人來說是不現(xiàn)實(shí)的，只能求助于住房貸款，每個(gè)月利用穩(wěn)定的工資流水償還房貸，一般情況下還款三十年。
那么，對(duì)于購(gòu)房者來說，一次性付清房款和償還房貸三十年，差別到底有多大呢？
1、一次性付清和還貸三十年最本質(zhì)的區(qū)別就是負(fù)債與否，其得分情況來分析：
一種是購(gòu)房者一次性付清而除此以外沒有現(xiàn)金流了，那么該套房就是其最好的資產(chǎn)；
倘若購(gòu)房者一次性付清而除此之外還有現(xiàn)金流，那么該套房的資產(chǎn)屬性被相對(duì)削弱了，不是剛需的話，就會(huì)很不劃算。
另一種是購(gòu)房者還貸三十年而除此以外沒有現(xiàn)金流了，那么該套房兼具剛需和投資的屬性，只不過其是一種杠桿率偏高的投資；
倘若購(gòu)房者還貸三十年而除此以外還有現(xiàn)金流，那么該套房的資產(chǎn)杠桿率會(huì)降低，更能體現(xiàn)其價(jià)值投資屬性。
2、負(fù)債的本質(zhì)是透支未來的現(xiàn)金流來做現(xiàn)在的資產(chǎn)配置或資金規(guī)劃，對(duì)當(dāng)下形成權(quán)益，而對(duì)未來形成債務(wù)。
現(xiàn)金流的本質(zhì)通常指代當(dāng)下足以做資產(chǎn)配置或資金規(guī)劃的實(shí)質(zhì)性財(cái)富，當(dāng)然也包含由借貸所形成的資產(chǎn)權(quán)益。
它們之間最本質(zhì)的區(qū)別就是前者對(duì)未來具有債務(wù)，而后者則無需在未來一段時(shí)間履行償債的義務(wù)。
這里的債權(quán)方是指提供房貸的商業(yè)性銀行，而債務(wù)人是指購(gòu)房者。
借貸本身對(duì)于債權(quán)方來說就是一種高風(fēng)險(xiǎn)但回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的投資理財(cái)?shù)氖侄?，而?duì)于債務(wù)方來說也是一種將自身的資產(chǎn)配置效益達(dá)到最大化的手段，可以說是互利共贏。
3、假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境很寬松，那么肯定是一次性付清的情況要更好。
過去二十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是如此，其作為資產(chǎn)屬性的投資標(biāo)的是很賺錢的，由此在購(gòu)房者群體里產(chǎn)生了炒房客和囤房大軍，他們不僅一次性付清，而且還加杠桿去弄房貸，再等價(jià)格上漲后賣出去，投機(jī)套利的性質(zhì)不可謂不大。
假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境越發(fā)收緊，尤其是長(zhǎng)期橫盤房?jī)r(jià)政策的落實(shí)，想要炒房和囤房以此獲利的難度會(huì)很大。
但是，如果是剛需或適當(dāng)?shù)耐顿Y，縱使監(jiān)管層對(duì)杠桿的容忍程度肯定很低，購(gòu)房者也可以選擇借貸供房的方式。
況且因?yàn)槔L(zhǎng)人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期的時(shí)間段，通貨膨脹和貨幣貶值是一直在持續(xù)的，而放眼未來至少一百年內(nèi)，全球信用貨幣體系不僅不會(huì)崩潰，而且還會(huì)因美元霸權(quán)與數(shù)字加密貨幣技術(shù)的融合而得到強(qiáng)化和鞏固。
另外就是展望房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，結(jié)合橫盤房?jī)r(jià)政策的常態(tài)化和長(zhǎng)期化來看，即使是選擇了浮動(dòng)的房貸利率，需要還貸的數(shù)目也不會(huì)上漲多少，故而在貨幣貶值疊加房貸浮動(dòng)利率大概率“橫盤”的因素，選擇繼續(xù)按揭還房貸顯然更為劃算。
一旦還清了房貸，房子就是你當(dāng)下最好的凈資產(chǎn)，只要這套房子夠優(yōu)質(zhì)，那也不失為一項(xiàng)成功的理財(cái)投資標(biāo)的。
總結(jié)一下：
綜上所述，償還房貸三十年和一次性付清房款之間最本質(zhì)的差別就是前者對(duì)未來具有債務(wù)，而后者則無需在未來一段時(shí)間履行償債的義務(wù)。
房貸本身對(duì)于銀行來說就是一種高風(fēng)險(xiǎn)但回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的投資理財(cái)?shù)氖侄?，而?duì)于購(gòu)房者來說也是一種將自身的資產(chǎn)配置效益達(dá)到最大化的手段，可以說是互利共贏。
假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境很寬松，那么肯定是一次性付清的情況要更好。假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境越發(fā)收緊，尤其是長(zhǎng)期橫盤房?jī)r(jià)政策的落實(shí)，想要炒房和囤房以此獲利的難度會(huì)很大。但是，如果是剛需或適當(dāng)?shù)耐顿Y，縱使監(jiān)管層對(duì)杠桿的容忍程度肯定很低，購(gòu)房者也可以選擇借貸供房的方式。
問出這一問題或?qū)@一問題產(chǎn)生關(guān)心的人，本身是有購(gòu)房需求的，而且不是全款購(gòu)房，買來作為居住剛需的可能性更大一些。
所以，我建議這部分人在購(gòu)房之前，先審時(shí)度勢(shì)，研究一下近期國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，尤其是與首套房貸款相關(guān)的政策，然后再根據(jù)你的需求與現(xiàn)實(shí)中房市分化的情況做一個(gè)對(duì)自己而言最佳的選擇，畢竟購(gòu)房是人生大事兒，就連富豪都會(huì)慎重考慮地皮、品控等問題，更何況是我們這些小老百姓。
1、首套房的貸款利率于未來的走勢(shì)如何？
筆者認(rèn)為，即使其受政策因素影響較大，在長(zhǎng)期橫盤房?jī)r(jià)的大環(huán)境下也不會(huì)有根本性變動(dòng)。
因?yàn)闄M盤房?jī)r(jià)的目的是嚴(yán)控第二套房以上及二手房市場(chǎng)的交易數(shù)量，按理來說只有針對(duì)這些交易客體的貸款利率實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控才會(huì)有成效，而針對(duì)首房貸款利率的調(diào)控對(duì)橫盤房?jī)r(jià)的作用不大。
2、回到題目所說的情況，首套房是一次性付清比較好，還是借房貸供樓比較好？
筆者認(rèn)為，其得分情況來看待：
一種是在保證自己往后幾十年的現(xiàn)金流都很充足的前提下，可以選擇首付一定比例，然后慢慢還房貸。
因?yàn)槔L(zhǎng)人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期的時(shí)間段，通貨膨脹和貨幣貶值是一直在持續(xù)的，而放眼未來至少一百年內(nèi)，全球信用貨幣體系不僅不會(huì)崩潰，而且還會(huì)因美元霸權(quán)與數(shù)字加密貨幣技術(shù)的融合而得到強(qiáng)化和鞏固。
另外就是展望房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，結(jié)合橫盤房?jī)r(jià)政策的常態(tài)化和長(zhǎng)期化來看，即使是選擇了浮動(dòng)的房貸利率，需要還貸的數(shù)目也不會(huì)上漲多少，故而在貨幣貶值疊加房貸浮動(dòng)利率大概率“橫盤”的因素，選擇繼續(xù)按揭還房貸顯然更為劃算。
如果不能滿足往后數(shù)十年的現(xiàn)金流都很充足這一前提條件的話，那我建議你還是一次性還清房貸吧。
縱使還清以后沒有多余的現(xiàn)金流用以配置資產(chǎn)了，但別忘了，還清了房貸的房子就是你當(dāng)下最好的凈資產(chǎn)，只要這套房子夠優(yōu)質(zhì)，那也不失為一項(xiàng)成功的理財(cái)投資標(biāo)的。
3、至于是首付30%還是60%，筆者認(rèn)為，這得根據(jù)個(gè)人的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行權(quán)衡，還是得分情況來看待的：
如果你是首次負(fù)債，而且只有房貸的話，根據(jù)你的財(cái)富收入和資產(chǎn)配置情況，可以選擇首付和貸款的比例為6：4；
但如果這次的房貸屬于多次負(fù)債，那么依舊根據(jù)你的收入情況，選擇付貸比例為3：7，可緩解短期的債務(wù)壓力，結(jié)合第二點(diǎn)所述之影響房貸利率的因素，長(zhǎng)期來看也有利于資產(chǎn)配置最優(yōu)化。
總結(jié)一下：
綜上所述，在保證自己往后幾十年的現(xiàn)金流都很充足的前提下，可以選擇首付一定比例，然后慢慢還房貸；如果不能滿足往后數(shù)十年的現(xiàn)金流都很充足這一前提條件的話，那我建議你還是一次性還清房貸吧。
至于是首付30%還是60%，如果你是首次負(fù)債，而且只有房貸的話，根據(jù)你的財(cái)富收入和資產(chǎn)配置情況，可以選擇首付和貸款的比例為6：4；但如果這次的房貸屬于多次負(fù)債，那么依舊根據(jù)你的收入情況，選擇付貸比例為3：7，可緩解短期的債務(wù)壓力。