中國(guó)工商銀行蘇州分行收到了江蘇省首張“首付貸”罰單。

　　近日，江蘇省銀監(jiān)局于其官網(wǎng)上發(fā)布了蘇州銀監(jiān)分局行政處罰信息公開(kāi)表。處罰的案由是中國(guó)工商銀行蘇州分行對(duì)借款人首付款來(lái)源審核不嚴(yán)、未發(fā)現(xiàn)部分首付款來(lái)源于開(kāi)發(fā)商，導(dǎo)致個(gè)別個(gè)人住房按揭貸款實(shí)際首付款比例不足。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，中國(guó)工商銀行蘇州分行被罰款人民幣25萬(wàn)元。

　　法治周末記者嘗試聯(lián)系中國(guó)工商銀行蘇州分行和江蘇省銀監(jiān)局，但截至發(fā)稿前，尚未得到任何回復(fù)。

　　深圳中為智研咨詢有限公司研究員楚麗麗在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，江蘇省銀監(jiān)局此舉表明了在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)的背景，需要通過(guò)嚴(yán)格措施來(lái)保障中國(guó)房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的穩(wěn)健發(fā)展。

　　“這樣做有兩種好處，一是近期江蘇省重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)居高不下，罰款事件可以給江蘇樓市帶來(lái)一定的‘降溫’效果。另一方面，從銀行層面抓起，有利于給其他商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)操作帶來(lái)警示和示范作用?！比齽僮稍冄芯繂T陳盛華對(duì)法治周末記者說(shuō)。

　　做法暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　其實(shí)，首付貸業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)展多年且相當(dāng)火爆。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，首付貸即“借錢(qián)給你付首付，同時(shí)收取一定利息”。

　　但是，今年以來(lái)已經(jīng)有多家銀行因?yàn)槭赘顿J受到相關(guān)部門(mén)的處罰。

　　據(jù)媒體報(bào)道，在今年4月，上海銀監(jiān)局對(duì)轄內(nèi)部分商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了稽核調(diào)查。而根據(jù)調(diào)查結(jié)果，決定自4月25日起暫停轄內(nèi)各商業(yè)銀行與鏈家等6家房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)合作1個(gè)月，并對(duì)違規(guī)的7家商業(yè)銀行營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)2個(gè)月。

　　值得注意的是，這7家受處罰的商業(yè)銀行營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)中就包括工商銀行上海市靜安支行。

　 　據(jù)悉，稽查結(jié)果顯示，受罰的原因是因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)部分商業(yè)銀行在房貸新政實(shí)施之前，存在違反受托支付要求發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款的情況（在貸款發(fā)放后，將個(gè)人住 房按揭貸款資金直接劃入非房屋交易雙方的第三方，該第三方又將資金劃至房地產(chǎn)中介公司），同時(shí)還發(fā)現(xiàn)本市部分房地產(chǎn)中介公司存在通過(guò)首付貸及墊付資金等方 式為房屋交易雙方墊資的情況。

　　對(duì)此，陳盛華表示，首付貸可以使得部分不符合購(gòu)房條件的人利用杠桿去買(mǎi)房。而房產(chǎn)的增值部分不僅可能滿足購(gòu)房者還本付息要求，甚至還有利潤(rùn)生成。

　　但是，楚麗麗對(duì)法治周末記者指出，這種做法也存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

　　“首先，潛在的風(fēng)險(xiǎn)就是‘無(wú)法獲得首付資金的客戶可以容易獲得銀行貸款’，導(dǎo)致銀行會(huì)較高地發(fā)生無(wú)法收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)，加劇銀行金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，首付貸間接會(huì)促使房?jī)r(jià)的提升，因?yàn)槭赘顿J為‘房地產(chǎn)投機(jī)行為’創(chuàng)造便利，為房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)埋下伏筆?！背慃愓f(shuō)。

　　資金鏈復(fù)雜致首付來(lái)源難查清

　　對(duì)于此次工商銀行蘇州分行被罰，中研普華研究員周斌鴻對(duì)法治周末記者分析稱，可能和銀行沒(méi)有嚴(yán)格核實(shí)、追溯購(gòu)房者的首付資金來(lái)源有關(guān)。

　　對(duì)此，陳盛華表示贊同并指出，“首付貸禁約”被破壞，有可能是房企，中介或商業(yè)銀行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)下進(jìn)行的，因?yàn)榘l(fā)放首付貸款的方式有三種情況。

　 　公開(kāi)資料顯示，開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人發(fā)放首付貸的機(jī)構(gòu)形式有：第一，開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)自營(yíng)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)向購(gòu)房者提供首付貸款服務(wù)；第二，開(kāi)發(fā)商 或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與第三方互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)合作，由前者提供購(gòu)房首付貸款需求，后者提供資金貸款；第三，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)獨(dú)立提供貸款服務(wù)。

　　“目前多數(shù)首付貸款需要開(kāi)發(fā)商或中介提供貸款需求，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)集資的形式給購(gòu)房者貸款。整個(gè)首付款的資金鏈比較復(fù)雜，資金來(lái)源涉及范圍較廣，且銀行、P2P網(wǎng)貸平臺(tái)等機(jī)構(gòu)有可能暗地里為首付貸提供便利。因此會(huì)出現(xiàn)首付來(lái)源難以查清的情況?！标愂⑷A分析。

　　對(duì)此，楚麗麗認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人存在共同利益關(guān)系，對(duì)于泄露任何相關(guān)信息會(huì)損害雙方的利益。首付款對(duì)于工商銀行蘇州分行也有利益好處，因此工商銀行蘇州分行可能存在“睜一只眼閉一只眼”的情況，存在配合違規(guī)作假的可能。

　　“首付貸操作作為‘理財(cái)產(chǎn)品’包裝，外界很難直接認(rèn)知，不足以產(chǎn)生很大的社會(huì)關(guān)注度?！背慃愓f(shuō)。

　　需加強(qiáng)違規(guī)業(yè)務(wù)懲罰機(jī)制的建立與實(shí)施

　　其實(shí)，針對(duì)首付貸存在的風(fēng)險(xiǎn)，在今年8月，國(guó)家七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，明確規(guī)定中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

　　而意見(jiàn)的下發(fā)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，意味著“首付貸”業(yè)務(wù)被正式叫停。據(jù)媒體報(bào)道，隨著意見(jiàn)的公布，深圳、廣州、上海等地網(wǎng)貸系統(tǒng)叫停當(dāng)?shù)厥赘顿J業(yè)務(wù)。

　　但是，周斌鴻則認(rèn)為，雖然“首付貸”被叫停，但并不意味著需求也被叫停。

　　“今后銀行和民間金融都不會(huì)去碰首付貸。但實(shí)際上，首付貸已存在多年，在被打壓后，需求還在，可能會(huì)以別的形式出現(xiàn)，如消費(fèi)信用貸款、裝修貸等。”廣東南方金融創(chuàng)新研究院秘書(shū)長(zhǎng)徐北在接受媒體采訪時(shí)表示，

　 　因此，在楚麗麗看來(lái)，對(duì)于工商銀行而言，未來(lái)在操作類似業(yè)務(wù)的時(shí)候，首先應(yīng)當(dāng)是加強(qiáng)業(yè)務(wù)監(jiān)督的力度及獨(dú)立性，防止各分行內(nèi)部出現(xiàn)黑色利益鏈條或勾結(jié)。應(yīng) 當(dāng)加強(qiáng)違規(guī)業(yè)務(wù)懲罰機(jī)制的建立與實(shí)施，對(duì)于違反業(yè)務(wù)規(guī)定的，堅(jiān)決查處并予以懲戒，使其產(chǎn)生巨大的違規(guī)成本而達(dá)到預(yù)防與警示的意義。

　　另外，楚麗麗指出，具體的措施主要包括加強(qiáng)與銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)系，尤其是要積極協(xié)助銀監(jiān)會(huì)開(kāi)展相關(guān)督查事務(wù)，建立完整的督查體系。在完善銀行治理制度方面著手，限制分行相關(guān)部門(mén)與領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)利，尤其是要完善監(jiān)督機(jī)制，防止銀行業(yè)務(wù)出現(xiàn)監(jiān)督失靈的情況。

　　“工商銀行應(yīng)當(dāng)建立完整的業(yè)務(wù)處理機(jī)制，排除相關(guān)潛在業(yè)務(wù)違規(guī)操作風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的‘各分銀行業(yè)務(wù)授權(quán)與上報(bào)機(jī)制’?！背慃愓f(shuō)。

　　而周斌鴻則認(rèn)為，銀行應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)規(guī)定、強(qiáng)化審貸程序，核實(shí)購(gòu)房者的首付資金具體來(lái)源，尤其是由中介出面，幫助購(gòu)房者從銀行申請(qǐng)大額信用卡、辦理高額度消費(fèi)貸或先做一筆抵押貸款。

　　陳盛華則建議，工商銀行未來(lái)在操作這種業(yè)務(wù)時(shí)，銀行應(yīng)該考慮將首付款來(lái)源作為貸款發(fā)放的一項(xiàng)重要條件，甚至可以設(shè)置窗口指導(dǎo)，要求首付款不是自有資金的，一律不得發(fā)放房貸。

　　“銀行還可以通過(guò)征信渠道對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行資格審核，拉長(zhǎng)審核期限，或者通過(guò)排查銀行內(nèi)部的流水異動(dòng)等方面來(lái)加強(qiáng)風(fēng)控，以防止此類事件的再次發(fā)生?！标愂⑷A說(shuō)。（法治周末）