一是用商業(yè)貸款按揭購房者，如果其重定價日定在1月1日，在本年度其月供將自1月起有所減少；

二是本年度新貸款購房者，其貸款將會受到“住房貸款占比”的影響。

第一個變化：商業(yè)貸款月供將有所減少。2019年12月28日，央行網站發(fā)布《中國人民銀行公告第30號》，進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數據平均構成LPR數據。

按照新規(guī)定，“自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定?！边@意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機制決定，和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。自2021年開始，存量浮動利率貸款如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化。

根據新通告，今后貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）。12月21日，最新數據顯示，一年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個基點，若購房者的房貸利率轉換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個基點，個人住房貸款者月供還款將減少。

根據“房貸利率=LPR+固定點差”的計價模式，舉例來說，假設一個人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那么實際利率為5.39%（4.9%×1.1）。

但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執(zhí)行利率水平（5.39%）-2019年12月發(fā)布的相應期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，他的的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優(yōu)勢?，F(xiàn)在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%，那么2021年的利率就為5.24%，相比轉為固定利率下降0.15個百分點。

在利率下降的情況下，如果這個人選擇等額本息還款，他每月會比之前少還多少錢呢？如果實際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元；2021年的利率變?yōu)?.24%，相比固定利率下降0.15個百分點之后，他每月需要還款5515.84元，每月減少還款93.23元。

當然，個人如果選擇轉換為固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。

和世界許多國家相比，我國當前利率較高，回旋余地較大，從長期來看，LPR進一步下降的可能性較大，如果這樣，那么房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。

第二個變化：個人貸款購房受到“住房貸款占比”影響。2020年12月31日下午 ，央行在官網發(fā)布了“關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知”。通知給銀行設定了關于房貸規(guī)模的“兩道紅杠”：第一道紅杠，是“房地產貸款占比”，是銀行業(yè)金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例；第二道紅杠，是“個人住房貸款占比”，是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。

央行通知給出了“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”的計算公式：

央行通知后面的“附件”中，給不同層次的銀行，設了紅杠比例，具體情況如下：“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”是兩個不同且相互聯(lián)系的概念?！胺康禺a貸款余額”包括“個人住房貸款余額”和“公司類房地產業(yè)貸款”兩部分。因此，“個人住房貸款占比”加上“公司類房地產業(yè)貸款占比”就等于“房地產貸款占比?！蹦壳?，“個人住房貸款”是銀行的優(yōu)質業(yè)務，許多銀行的“個人住房貸款余額”都大于“公司類房地產業(yè)貸款余額”。

根據“附件”所示：7大國有銀行的貸款比例最高，“房地產貸款占比”可以達到總貸款的40%，“個人住房貸款占比”可以達到總貸款的32.5%。后邊依次是中型銀行、小型銀行、縣域銀行和村鎮(zhèn)銀行。

根據通知第五條規(guī)定：2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務調整過渡期分別設置。

央行通知最后說：本通知自2021年1月1日起實施。這意味著，這個通知的要求從今年元旦就開始實行了。

至于“兩個紅杠”的出臺目的，通知說“為增強銀行業(yè)金融機構抵御房地產市場波動的能力，防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險，提高銀行業(yè)金融機構穩(wěn)健性”，因此，通知出臺的直接目的是為了金融安全，讓金融資產穩(wěn)健運行。當然，房地產作為資金密集型行業(yè)，通知對房地產類貸款設出上限比例后，客觀上能夠促進“房住不炒”政策的落實，同時也會在一定程度上限制住房消費。如果一些銀行“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”，則顯然需要進行業(yè)務調整，減少放貸，這將影響到一些需要貸款購房的人們，也有可能推高資金價格即貸款利息。

有意思的是，我們個人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個家庭財產的“安全線”，如此能保證個人月還款后的正常家庭生活開支；7大國有銀行的“個人住房貸款占比”最高達到總貸款的32.5%，說明央行也把國有銀行“總貸款的30%”附近視為一個國家“住房金融”的安全線。