根據(jù)公告及有關(guān)負(fù)責(zé)人表述，本次個人住房貸款調(diào)整，可整理為五大核心要點(diǎn)：
1、貸款利率定價(jià)徹底改變，以前是參照“貸款基準(zhǔn)利率”上浮或者下調(diào)一定比例，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
2、定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國個人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。在這個大原則基礎(chǔ)上，具體加點(diǎn)情況取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控需求以及銀行的定價(jià)。
3、加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變；但借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，周期最短為1年。
4、新政策于2019年10月8日起實(shí)施；此前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
5、公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
除了定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)換，此次央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
也就是說，LPR降了，房貸利率不一定降，還要看加點(diǎn)的情況。那么誰來決定加點(diǎn)的多少呢？目前來看，有三個不可忽視的因素。
【因素一】央行的房貸利率底線
此次央行公告明確提出，首套房利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個基點(diǎn)。按8月20日5年期以上LPR計(jì)算，購房者資質(zhì)再好、銀行資金再充裕，首套房利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%。
【因素二】當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限
每筆房貸具體的加點(diǎn)數(shù)值，除了遵循央行制定的全國政策，還得符合當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求。此次調(diào)整明確，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。
【因素三】銀行會根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況與借款人協(xié)商約定
“未來LPR若進(jìn)一步下調(diào)，房貸利率也不一定會降。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下，新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴(yán)，利率也在走高?！碧K州一家大行普惠金融部門負(fù)責(zé)人介紹，改革前當(dāng)?shù)厥滋追坷室演^基準(zhǔn)利率上浮25%。
人民銀行副行長劉國強(qiáng)曾明確表示，落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)定位，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
根據(jù)目前實(shí)際利率水平來看，此次調(diào)整對大部分購房者應(yīng)該影響不大，只對極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”可能會產(chǎn)生一定影響。
根據(jù)公告要求，首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR。這就讓個別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶”獲得首套房貸9折或95折難以實(shí)現(xiàn)。
不過，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少，且近幾個月，無論是首套房還是二套房，大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢。
據(jù)央行表示，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。但同時(shí)，我們也要注意到市場分析認(rèn)為房貸利率下降的可能性不大。
央行公告明確，人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
也就是說，各地會根據(jù)情況“加價(jià)”，且各家銀行也會根據(jù)本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，在4.85%（首套）、5.45%（二套房）上具體加價(jià)。
中國銀行主管研究員周景彤認(rèn)為，未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會更大。
因此，是否需要“搶閘”買房，還需具體情況具體分析，需要購房者根據(jù)自身實(shí)際情況下決定。但若想按舊政策貸款買房，則應(yīng)抓緊準(zhǔn)備資料向銀行辦理貸款申請。
一般來說，銀行的房貸利率是以放款當(dāng)天為準(zhǔn)，因此建議8月、9月有按揭購房需求的置業(yè)者，現(xiàn)在就要準(zhǔn)備資料向銀行辦理貸款申請。當(dāng)然，具體以銀行最終發(fā)布為準(zhǔn)。
此外，購買新房與二手房也存在區(qū)別。通常，購買一手新盤，簽合同之后銀行出同貸書速度相對二手樓盤要快一些，若趕不上10月8日前的辦理完成，就要按照新政來執(zhí)行。與此同時(shí)，貸款利率“有可能按照客戶資質(zhì)來定價(jià)”，客戶資質(zhì)通常指有無不良征信記錄，具體仍以銀行的落地細(xì)則為準(zhǔn)。
綜合市場分析，個人住房貸款調(diào)整對市場影響有限，仍是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，將有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時(shí)，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。值得注意的是，由于年底銀行額度的收緊，不排除利率進(jìn)一步上升。對于按揭購房者來說，下半年的房貸利率走勢不確定因素較多，銀行政策趨緊，有購房需求的置業(yè)者應(yīng)盡早決定，現(xiàn)在還可算是申請按揭買房比較好的時(shí)機(jī)。