在近期多地房地產(chǎn)政策放松、銀行加大對(duì)小微企業(yè)支持力度的大背景下，又有貸款中介出“幺蛾子”了。
中國(guó)證券報(bào)·中證金牛座記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多位貸款中介人士建議居民將房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營(yíng)貸，可每月節(jié)省月供資金，減輕房貸還款壓力。如果居民當(dāng)前有購(gòu)房意愿，還可以幫忙申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸用來(lái)買房。
按照一位貸款中介的說(shuō)法，倘若一套房產(chǎn)價(jià)值1000萬(wàn)元，按揭貸款、抵押貸款年息分別為5.35%、3.65%，貸款置換之后，居民5年就可以節(jié)省85萬(wàn)元。
果真這么“香”嗎？
圖片來(lái)源：貸款中介朋友圈廣告
更大風(fēng)險(xiǎn) 更高成本
多位業(yè)內(nèi)人士表示，將房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營(yíng)貸之后，居民的實(shí)際資金成本會(huì)更高，且風(fēng)險(xiǎn)不小。
按照銀行規(guī)定，經(jīng)營(yíng)貸只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，居民將資金流入股市、樓市屬于違規(guī)，倘若被銀行發(fā)現(xiàn)，則居民的個(gè)人信譽(yù)會(huì)受到影響，經(jīng)營(yíng)貸也會(huì)被銀行提前終止。
另一方面，居民這一違規(guī)操作的過(guò)程中還摻雜著很多其他成本。按照多位貸款中介的說(shuō)法，如果居民想要利用經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)買第二套房，前提是首套房貸款需要提前結(jié)清，以及居民應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)經(jīng)營(yíng)滿一年的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
為了滿足這些條件，居民需要耗費(fèi)大量成本。一是大多數(shù)居民會(huì)請(qǐng)中介協(xié)助辦理，中介費(fèi)一般為貸款金額的1%到3%；二是如果居民的房貸沒(méi)有還清，則需要墊資，墊資利息一般日利率約為千分之一；三是居民還要過(guò)戶新公司或者辦理一個(gè)新的執(zhí)照，可能還要找一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，這又需要費(fèi)用。
此外，大部分經(jīng)營(yíng)貸款的還款年限為3-5年，先息后本。倘若客戶在還本時(shí)資金不夠，則又需要過(guò)橋墊資。如果后期經(jīng)營(yíng)貸貸款利率有所上浮，并超過(guò)房貸利率，違規(guī)操作將“得不償失”。
違規(guī)現(xiàn)象明顯減少
違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸的現(xiàn)象曾在2021年引起監(jiān)管部門的注意和整頓。中國(guó)證券報(bào)記者多方調(diào)研了解到，目前商業(yè)銀行對(duì)信貸審批更加嚴(yán)格審慎，居民違規(guī)使用貸款的現(xiàn)象也明顯減少。
但是，出于銀行、客戶經(jīng)理營(yíng)銷壓力較大等因素，目前仍有一些銀行員工默許了客戶違規(guī)利用信貸資金的套路，使得資金并未真正流向?qū)嶓w企業(yè)，這一風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
某銀行一位客戶經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者，從審批流程來(lái)看，經(jīng)營(yíng)貸的申請(qǐng)、審批非常嚴(yán)格，需要客戶提供經(jīng)營(yíng)流水，并且有足值的房產(chǎn)做抵押。但在審批過(guò)程中，銀行對(duì)流水并不會(huì)一一檢查，放款之后的資金用途不“明顯”違規(guī)就可以。
對(duì)于當(dāng)前部分居民違規(guī)利用信貸資金的現(xiàn)象，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)近期上漲空間較小，加之居民違規(guī)利用信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)高，預(yù)計(jì)違規(guī)現(xiàn)象極少。張大偉建議銀行加強(qiáng)風(fēng)控，禁止經(jīng)營(yíng)貸資金流入私人賬戶，保障資金落到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，將低成本的經(jīng)營(yíng)貸資金用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為違法違規(guī)，需要嚴(yán)管，加以遏制，避免這些苗頭的出現(xiàn)。
編輯：于紅波