2019年之前，一筆小微企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款的利率一般在每年6.37%-7.5%。有的銀行還需要買保險(xiǎn)、貴金屬、理財(cái)?shù)取，F(xiàn)在申請(qǐng)同樣的商業(yè)貸款，利率低至每年3.25%-4.5%。
小微企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款利率在下降，而房貸利率2號(hào)房貸最新利率為5.65%。對(duì)于我們來說，為了獲得低息貸款，有哪些機(jī)會(huì)和需要準(zhǔn)備的工作？在這篇文章中，我們會(huì)給你一個(gè)透徹的講解。
通常有以下貸款場(chǎng)景：
1、已有的房產(chǎn)做抵押，補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流；
2、房產(chǎn)已經(jīng)抵押替換，省利息；
3、先全款再抵押，完成房屋置換。
如果完成其中一個(gè)場(chǎng)景，將節(jié)省數(shù)萬到數(shù)十萬的額外融資成本。對(duì)于有企業(yè)的客戶來說，這是針對(duì)中小企業(yè)的大禮包，而不是過去的P2P“假”普惠金融貸款。
為什么銀行有這么多不同貸款產(chǎn)品？
在上一篇文章中，我們介紹了北京市場(chǎng)上美國(guó)普萊姆銀行的7款 《北京2022年房產(chǎn)抵押貸款政策攻略》 產(chǎn)品。很多朋友可能都被他們看花了眼，可能問題多多。
比如銀行為什么要搞這么多產(chǎn)品？他們?yōu)槭裁床煌瞥隼首畹偷哪欠N呢？還有一大堆先息后資、等額本息、20年信用等名詞。我的頭就要爆炸了。
簡(jiǎn)單點(diǎn)，好嗎？
好了，今天就簡(jiǎn)單點(diǎn)。檢查所有的產(chǎn)品，從銀行的視角聊聊貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從客戶的視角談?wù)勩y行貸款產(chǎn)品選擇。.
一、銀行的盈利主要來自于息差。
也就是說，銀行借的錢利率低，借的錢利率高，中間的利差就是銀行的收入。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)有銀行利率特別低，對(duì)客戶的要求自然會(huì)高，而股份制商業(yè)銀行利率高，對(duì)客戶的要求和準(zhǔn)入門檻相對(duì)寬松。
同時(shí)，銀行之間是直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，為了爭(zhēng)奪客戶搶奪市場(chǎng)份額，必須各顯神通。
BH產(chǎn)品：如果房子比較舊，可以先申請(qǐng)利息，那么利率自然會(huì)高一些。
GS產(chǎn)品：利率低，對(duì)企業(yè)和房地產(chǎn)會(huì)要求高流水。
ZS產(chǎn)品：還款方式靈活，只要你是國(guó)企，都可以申請(qǐng)。
從以上產(chǎn)品中，有沒有感覺到每家銀行的房產(chǎn)按揭產(chǎn)品設(shè)計(jì)不一樣，利率和存取客戶群也不一樣？
二、房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品千差萬別
根據(jù)之前對(duì) 《北京2022年房產(chǎn)抵押貸款政策攻略》 , 7種抵押貸款產(chǎn)品的總結(jié)，我們總結(jié)如下：
1、利率低的銀行，對(duì)地段和房齡、公司經(jīng)營(yíng)情況就有很高的要求。
比如房產(chǎn)的位置不在銀行的白名單里，也可以參考小區(qū)的成交量，是否是學(xué)區(qū)房。
銀行的邏輯很簡(jiǎn)單。我的利率低，所以我想要最好的房子。萬一有一天你不交錢，我可以輕松還清房產(chǎn)債務(wù)。
不僅如此，還要求主借款人年輕力壯，公司經(jīng)營(yíng)良好，還款能力強(qiáng)。
雖然有房產(chǎn)做抵押，不交錢也可以執(zhí)行抵押，但是銀行不希望壞賬。
產(chǎn)品越好，對(duì)主借款人的要求越高！
2、而有的銀行，能接受50平以下小房子，也愿意接受老人名下的房子。
其實(shí)北京好地段的老房子根本不賣，老人的房產(chǎn)貸款往往都是子女來還。銀行適當(dāng)放寬了對(duì)房子的要求，放寬了對(duì)主借款人的要求，順便提高了利率。
3、深圳事件出
了之后，很多銀行為了避嫌，不接受新產(chǎn)證抵押。但有的銀行對(duì)于真實(shí)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，有納稅經(jīng)營(yíng)良好，新購(gòu)房產(chǎn)，也是可以申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款。但利率方面，你懂的。
這種銀行要低調(diào)，我在這里過多解釋了。歡迎聯(lián)系咨詢KF608e
4、還有一類人群，是無法享受經(jīng)營(yíng)貸的利率優(yōu)惠的。
比如公務(wù)員、金融行業(yè)人士等，就被公司這條限制了。
沒問題，只要有需求，就有銀行設(shè)計(jì)產(chǎn)品滿足需求。
沒有公司沒問題，那就做抵貸不一，比如父母名下有公司，配偶名下有公司，額度上限1000萬，利率嘛，也就再稍微抬那么一點(diǎn)點(diǎn)。
5、征信存在瑕疵的客戶
在我們生活中的抵押貸款，信用貸款，信用卡可能會(huì)因?yàn)榉N種原因，出現(xiàn)晚還款，出現(xiàn)逾期的情況；一般銀行對(duì)征信的逾期要求近兩年內(nèi)不能有連三累六，一些銀行也可以申請(qǐng)操作的，企業(yè)有真實(shí)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，不是惡意逾期，上文提到過，每家銀行設(shè)計(jì)的產(chǎn)品不同，這種情況下選對(duì)銀行就可以申請(qǐng)。
綜上所述，銀行的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品是根據(jù)客群需求，被精心設(shè)計(jì)過的，充分滿足了市場(chǎng)的多樣化需求。
比如，今年的大環(huán)境就是經(jīng)營(yíng)貸寬松！
3.85%的貸款，兩年前是需要特批的，需要拖關(guān)系拿到的。而現(xiàn)在呢，滿世界都是3.85%-4.85%甚至3.4%的利率。
而2012年到2016年底很流行的抵押消費(fèi)貸款，現(xiàn)在看來就有點(diǎn)雞肋，現(xiàn)在銀行已經(jīng)基本停止抵押消費(fèi)貸款
所以，趁現(xiàn)在北京小微企業(yè)降息大環(huán)境下，有房 有企業(yè)想申請(qǐng)低息貸款（預(yù)計(jì)4月份開始政策會(huì)收緊），速度辦理！
三、客戶使用場(chǎng)景的視角
簡(jiǎn)單來說，就是用房產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸款，從之前的年息6.86%置換成現(xiàn)在年息3.7%的抵押經(jīng)營(yíng)貸款，使小微企業(yè)節(jié)省50%的融資成本。
但因?yàn)榉孔硬煌?，主借款人資質(zhì)不同，貸款金額不同，對(duì)月供壓力不同，也形成了復(fù)雜多樣的選擇。
從節(jié)省利息考慮，一定是選擇利率最優(yōu)的銀行產(chǎn)品
從還款壓力考慮，一定選擇年限長(zhǎng)，最好支持先息后本的產(chǎn)品
從授信額度考慮，有些人只需要200萬救急，有些人必須抵押足夠高的額度，這里又會(huì)涉及到每家銀行的貸款成數(shù)和評(píng)估價(jià)差異。
從買房置換角度，只能選擇接受新產(chǎn)證的銀行，哪怕利率略高了一點(diǎn)，但跟房子漲幅相比，多付的這點(diǎn)利息畢竟是小頭。
說了這么多，該如何選到和自己最匹配的銀行產(chǎn)品呢？
這就需要：
1、對(duì)自己條件的審視（包括房產(chǎn)、征信、流水、公司）
2、對(duì)銀行產(chǎn)品的了解（包括利率、成數(shù)、還款方式、貸款年限等）
3、通過梳理自身?xiàng)l件和需求，在專業(yè)人士的幫助下，達(dá)到銀行的申請(qǐng)條件
總結(jié)
今年的經(jīng)營(yíng)貸受到政策全方位扶持，是個(gè)非常好的切入時(shí)機(jī)。無論是切換貸款節(jié)省利率，房子做抵押留點(diǎn)現(xiàn)金，還是買房置換，都可以極大的降低成本。