房地產(chǎn)調(diào)控從一刀切到因城施策，房地產(chǎn)不能一刀切

4月18日，央行、外匯局發(fā)布《關于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》(以下簡稱《通知》)指出，因城施策實施差別化住房信貸政策，合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和最低貸款利率要求，更好地滿足購房人合理住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》還要求金融機構區(qū)分項目風險和企業(yè)群體風險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序。此外，商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等。應該做好并購工作。為重點房地產(chǎn)企業(yè)的風險處置項目提供金融服務，進行并購；貸款業(yè)務安全有序地進行，增加并購。債券融資支持，積極提供并購。財務咨詢服務。

記者多方了解到，目前多家銀行根據(jù)當?shù)刈钚路康禺a(chǎn)政策，不斷調(diào)整住房按揭貸款措施。如南京部分銀行已將首套房貸利率下調(diào)至9.5折，二套房貸利率最低已降至5.2折。在大多數(shù)情況下，他們會在一兩周內(nèi)放款。

“事實上，個人按揭貸款一直被認為是風險相對可控的貸款類別，銀行也愿意提高按揭信貸額度。”某城商行風控部門人士向記者透露。

他坦承，相比個人按揭貸款的增加，開發(fā)貸仍然面臨更高的壓力。

“現(xiàn)在，我們對在建的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目不拿貸、不壓貸，但對新地產(chǎn)項目的開發(fā)貸審核還是比較謹慎的。”城商行風控部人士向記者透露。原因是銀行還是擔心房地產(chǎn)企業(yè)負債率高，資金周轉緊張，不敢投入大量開發(fā)貸款資金。

某股份制銀行東部分行對公業(yè)務部負責人告訴記者，目前，他們已經(jīng)對部分優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目的開發(fā)貸業(yè)務流程進行了優(yōu)化，要求地產(chǎn)公司在銀行開設一系列賬戶，以便銀行對開發(fā)貸、售房款、按揭貸款發(fā)放等資金流向進行跟蹤監(jiān)控。在時間上，通過將資金流納入閉環(huán)監(jiān)管體系，確保房地產(chǎn)公司不會挪用銷售貨款資金來按時償還貸款，從而降低銀行信貸風險。

“通過這種做法，今年以來，我們的新開發(fā)貸款額比去年反彈了很多。”他透露。

央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，與去年第四季度相比，今年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款每月增加約1500億元。

記者還獲悉，相比開發(fā)貸的企穩(wěn)回升，越來越多的銀行正在積極推進房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的金融業(yè)務并購。

“今年我們已經(jīng)把它列為重點業(yè)務進行布局?！痹撔型缎胁咳耸肯蛴浾咄嘎?。鑒于銀行在房地產(chǎn)項目風險管理方面缺乏豐富的經(jīng)驗，目前與一些地方AMC合作，后者會輸出風險管理操作方案和一些銀行，銀行合作提供M & amp貸款和財務咨詢服務，以確保并購。房地產(chǎn)風險管理的運作能夠達到預期的目標。

銀行開發(fā)貸投放悄然回升

上述城商行風控部人士向記者透露，目前正在整理優(yōu)質(zhì)在建房地產(chǎn)項目白名單，盡量做到不抽貸、不壓貸，保持放貸。

在他看來，目前做好這項工作最大的挑戰(zhàn)是如何將這些項目與房地產(chǎn)企業(yè)“區(qū)分開來”。過去，銀行審查開發(fā)貸款主要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)能否提供擔保，拿出其他資產(chǎn)增加信貸；如今，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)遇到資金周轉困難，這使得風險控制部門

“通過這種閉環(huán)操作，風控部門開始允許這類在建房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款不被壓縮或抽走。”城商行風控部人士透露。同時，該行還調(diào)整了開發(fā)貸款投放策略，不再一次性投放全部開發(fā)貸款資金，而是派出專業(yè)人員到在建項目現(xiàn)場勘察，根據(jù)房地產(chǎn)項目建設進程，分階段發(fā)放相應的貸款資金，降低開發(fā)貸款資金被挪用的風險。

某股份制銀行對公業(yè)務部人士向記者透露，目前，他們也采取了類似的做法，導致今年新增開發(fā)貸款量較去年有所上升。

“整個2021年，即使是大型房企的優(yōu)質(zhì)在建項目，由于房企負債高、資金周轉緊張，風控部門也會拒絕開發(fā)貸申請?，F(xiàn)在，如果銀行能夠采取良好的信貸資金閉環(huán)發(fā)放和回收管理措施，風控部門可以適度放寬對開發(fā)商信用等級的評估，同意發(fā)放新的開發(fā)貸款申請?！彼嬖V記者。但目前他所在的銀行支行每月開發(fā)貸款額度只有幾千萬元，滿足不了很多項目的建設資金需求。

他認為，要推動銀行進一步增加開發(fā)貸款，國內(nèi)房地產(chǎn)市場需要繼續(xù)復蘇。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%。此外，一季度住宅新開工面積21558萬平方米，下降20.3%。

一位國內(nèi)私募基金房地產(chǎn)分析師表示，這意味著未來銀行不會大幅增加對開發(fā)貸款的投資，而是首先立足于確保

記者還獲悉，部分地方金融監(jiān)管部門已對當?shù)劂y行進行窗口指導，要求銀行開發(fā)貸增量不能為負值，且按月監(jiān)測，對未落實相關政策的銀行進行約談。

促進房地產(chǎn)并購貸款有序開展

值得注意的是，在相關政策鼓勵下，越來越多銀行正積極投身房地產(chǎn)項目風險處置并購金融業(yè)務。

1月中旬，浦發(fā)銀行表示將發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券，期限3年，募資用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

2月，興業(yè)銀行計劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

興業(yè)銀行表示，近期已陸續(xù)接洽多家市場優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實地調(diào)研其并購重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。

上述銀行投行部人士向記者透露，目前他們也計劃發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券，也與多家大型產(chǎn)業(yè)集團進行溝通，他們對通過并購貸款收購房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目頗感興趣，此舉有助于他們完善智慧城市建設、涉足城市改造等業(yè)態(tài)布局。

“與此同時，我們內(nèi)部也對并購貸款風控做了改善，要求并購貸款占比不能超過整個房地產(chǎn)并購項目的60%，貸款期限不應超過5-7年，且并購方需要提供足夠的資產(chǎn)抵押等增信措施進行貸款擔保。”他透露。相比這些硬性條件，他們更看重并購方是否具有足夠豐富的房地產(chǎn)項目風險處置經(jīng)驗與資產(chǎn)重整能力。

這位銀行投行部人士表示，此前他們與多家大型房地產(chǎn)企業(yè)溝通，發(fā)現(xiàn)他們已儲備了不少相對成熟的風險資產(chǎn)處置手法，比如針對某些具有改造價值的爛尾樓項目，他們會聯(lián)合銀行以公益?zhèn)钟腥松矸輩⑴c項目并購，此舉一方面令銀行獲取項目優(yōu)先償債權，有效降低并購貸款風險，另一方面也能輸出爛尾樓改造實施方案與足夠改造資金，令爛尾樓“重獲新生”，既解決了樓宇債務問題，也令各方債權人得到理想的回報。

“針對房地產(chǎn)企業(yè)的并購貸款支持，我們也與并購方討論如何將被并購企業(yè)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化，進一步盤活被并購企業(yè)資產(chǎn)并實現(xiàn)更好的自我造血能力?！币晃粐写笮豌y行東部地區(qū)分行投行部門主管指出。此外銀行在提供并購貸款同時，還與并購方研究如何采用投行化手段挖掘更多房地產(chǎn)風險項目的潛力和價值，提升風險資產(chǎn)處置能力與資源調(diào)配能力，助力風險資產(chǎn)從粗放型處置向精細化處置“轉變”。

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