“21世紀(jì)經(jīng)濟報道 記者李愿 北京報道已經(jīng)成立了新市民住房金融互助機構(gòu)，應(yīng)該采取股份公司的形式，保持競爭的市場結(jié)構(gòu)。機構(gòu)的資金來源于新市民的低息存款和政府貼現(xiàn)債券，資金的用途是給新市民的低息貸款。貸款額度與新市民存款的時間和金額掛鉤。" 4月24日，中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌在《2022CF40中國金融改革報告：金融促進高質(zhì)量發(fā)展之路》新聞發(fā)布會上做了陳述。

在這份報告中，張斌指出，當(dāng)前和未來房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾包括：大都市高房價導(dǎo)致大量農(nóng)民工難以在工作城市生活；持續(xù)的周期性債務(wù)危機和房地產(chǎn)行業(yè)的過度萎縮危及整個社會的信貸擴張和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。

對于上述住房金融互助機構(gòu)的政策可行性，張斌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，類似的致力于支持中低收入群體住房需求的政策性金融機構(gòu)，在發(fā)達(dá)國家都有不同的存在形式?！拔覀冎皇窃谘芯?，實際成立的可能性還需要公眾和監(jiān)管部門的進一步關(guān)注?！?/p>

今年3月初，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《構(gòu)建房地產(chǎn)新模式》，針對新市民在創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等重點領(lǐng)域的金融需求，鼓勵和引導(dǎo)銀行、保險機構(gòu)積極與現(xiàn)有支持政策相銜接，因地制宜加強產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，高質(zhì)量擴大金融供給，提高金融服務(wù)的平等性和便利性。

以上建議是張斌《建設(shè)新市民都市圈》的內(nèi)容之一。其他建議包括：

一是為無戶籍、擁有住房并長期在城市工作的農(nóng)民工發(fā)放“長期工作簽證”，作為新市民身份；

二是允許郊區(qū)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為新市民合作建房用地，不占用當(dāng)?shù)鼐幼∮玫刂笜?biāo)；

第三，支持為新市民提供眾籌合作建房服務(wù)。新市民合作住房免稅，新市民合作住房出售時只能出售給其他新市民；

第四，現(xiàn)有開發(fā)商持有的缺乏現(xiàn)金流回報的工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)，可以改變用途，改造成新市民的房屋，出售或出租給新市民；

五是鼓勵企業(yè)為新市民及其家屬提供醫(yī)療、教育服務(wù)，支持正規(guī)專業(yè)醫(yī)生開辦診所，支持新市民子女學(xué)校，為新市民教育、醫(yī)療服務(wù)提供稅收優(yōu)惠和場地政策支持。

張斌還指出，要制定穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的債務(wù)解決方案，主要是推動房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)重組。出發(fā)點是優(yōu)化房企的資產(chǎn)負(fù)債表。重點措施包括兩個方面：一是推進住房抵押貸款利率市場化，減輕居民部門償債負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定居民部門購房需求；二是通過“貼現(xiàn)REITs”模式，在化解房企債務(wù)風(fēng)險的同時，盤活沉淀資產(chǎn)，增加中低收入群體的住房供應(yīng)。

針對后者，張斌表示，具體步驟可以是：一是允許房企以轉(zhuǎn)股為目的進行資產(chǎn)沉淀，根據(jù)現(xiàn)有資產(chǎn)的特點，選擇做保障性住房、長租住房、公租房等準(zhǔn)公共住房產(chǎn)品。第二，金融機構(gòu)購買住房產(chǎn)品。再次，按照市場化原則，實行項目管理，引入職業(yè)經(jīng)理人，對金融機構(gòu)購買的住房產(chǎn)品做資產(chǎn)證券化(REITs、ABS、MBS)。同時，職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)通過出租或出售的方式，向享受住房政策保護的個人提供住房產(chǎn)品。第四，金融為證券化產(chǎn)品提供貼現(xiàn)利息。如果項目提供的穩(wěn)定收入現(xiàn)金流能保持在2%，那么2%的財務(wù)折扣能使

對于房地產(chǎn)企業(yè)過度收縮的問題，張斌對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)的“三條紅線”和商業(yè)銀行的兩個房地產(chǎn)貸款集中度指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制性方向。“但解決問題的辦法應(yīng)該是‘先立后破’，即迫切需要改變房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，先增加股權(quán)融資，這樣對平穩(wěn)過渡更有幫助?！?/p>

“不要把房地產(chǎn)企業(yè)看得太特殊，沒有必要給它特殊優(yōu)惠，但也沒有必要特別歧視它。和其他企業(yè)一樣。如果你朝這個方向監(jiān)督他們，效果可能會更好?！睆埍笳J(rèn)為。

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